關于印發石家莊市住宅區業主大會規則的通知

石政發〔2007〕3號

各縣（市）、區人民政府，市政府各部門，各單位：

    現將《石家莊市住宅區業主大會規則》印發給你們，望認真貫徹執行。

二○○七年一月八日

石家莊市住宅區業主大會規則

第一章 總 則

第一條 為規范我市住宅區業主大會活動，保障民主決策，維護廣大業主的合法權益，根據《石家莊市物業管理條例》等有關法規政策，制定本規則。

第二條 本市行政區域內住宅區業主大會和業主委員會的組建、選舉、運行及相關活動適用本規則。
本規則所稱業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
本規則所稱業主委員會是業主大會的執行機構。

第三條 住宅區業主大會活動應在街道辦事處統一領導下遵循自治自律、民主決策的原則進行，提倡居民委員會和業主委員會委員交叉任職。

第四條 市房產行政主管部門負責全市住宅區業主大會活動的監督管理工作。高新技術產業開發區管理委員會在市房產行政主管部門委托范圍內，負責本轄區住宅區業主大會活動的監督和指導工作。
縣（市）、區物業管理辦公室具體負責本轄區住宅區業主大會活動的監督和指導工作。

第五條 各縣（市）、區人民政府應當組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會及相關職能部門對轄區內住宅區業主大會活動進行協調和處置。

第六條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當參與和組織轄區內住宅區業主大會活動，對業主大會的日?；顒舆M行監督、指導和協調，把物業管理納入社區管理范疇。

第七條 居民委員會應對轄區內住宅區業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。
一個住宅區有多個居民委員會的，由街道辦事處指定的居民委員會負責此項工作。

第八條 業主大會、業主委員會應當積極配合縣（市）、區物業管理辦公室、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的意見，支持居民委員會的工作。

第九條 住宅區建設單位、物業管理企業應當積極支持縣（市）、區物業管理辦公室、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會、業主大會和業主委員會開展工作。

第二章 業 主

第十條 本規則所稱業主是指房屋的所有權人。
房屋的合法買受人尚未取得房屋權屬證書，但已實際占有使用的，購房合同中載明的權利人享有業主在物業管理活動中的權利，承擔相應義務。
業主沒有行為能力或限制行為能力的，可由其法定監護人行使業主權利，承擔相應義務。
房屋權屬由兩人或兩人以上共有的，共有人應確定一人出席業主大會會議，行使業主權利。

第十一條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主代表、業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（八）對物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用有知情權和監督權；
（九）法律、法規規定的其他權利。

第十二條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守住宅區物業管理規章制度；
（三）執行業主大會、業主代表大會的決定和授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務及相關費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。

第十三條 業主在行使投票權時，可以自行投票，也可以書面委托代理人投票。
業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。
業主沒有行為能力或是限制行為能力的，可由其法定監護人行使投票權。
房屋權屬由兩人或兩人以上共有的，共有人應確定一人行使投票權。

第十四條 業主在首次業主大會會議上的投票權，屬于住宅類物業的，為一戶一票制，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數計算票數。屬于非住宅類物業的，以業主擁有的建筑面積每一百平方米計算為一票；單戶不足一百平方米的，計算為一票。

第三章 業主大會

第一節 業主大會的組成及職責

第十五條 相對完整的住宅區、獨立組團應作為一個物業管理區域，一個物業管理區域的建筑面積一般不應少于3萬平方米。
業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

第十六條 業主大會的職責如下：
（一）制訂、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主代表、業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業管理企業；
（四）決定專項維修資金的使用、續籌方案，并監督實施；
（五）制定、修改住宅區物業管理規章制度；
（六）決定對物業共用部分運行、維修、更新、增設等所需費用的分攤；
（七）決定業主委員會辦公費用和委員報酬；
（八）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主戶數超過100戶的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業主人數為選舉單位，推選業主代表參加業主大會。

第十八條業主大會由全體業主組成，也可以由業主代表組成。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有本物業管理區域內1/2以上投票權的業主參加。

第十九條推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主可以通過委托方式將物業管理權利全權委托給業主代表實施。被授權的業主代表在投票表決時擁有所代表業主的投票權數。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選或全權委托一名業主代表參加。

第二十條業主大會作出決定，必須經與會業主或業主代表所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定或修改業主公約、業主大會議事規則，確定業主委員會的辦公場所和經費，選聘和解聘物業管理企業，確定專項維修資金使用和續籌方案等事關全體業主利益的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

第二十一條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成等事項依法作出約定。

第二十二條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，各類公共費用的分擔，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。

第二十三條業主大會的決定對全體業主、物業使用人、業主委員會具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第二十四條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規和政策的,物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業管理辦公室應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二節 首次業主大會會議的籌備

第二十五條已交付使用的物業有下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）業主入住率達50%以上；
（二）首位業主實際入住達2年以上；
（三）公有住房出售建筑面積達30%以上。住宅區符合以上條件時，建設單位、物業管理企業、業主可以書面告知物業所在地居民委員會和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

第二十六條居民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）在收到書面告知后，根據該物業的具體情況，在縣（市）、區物業管理辦公室指導下協調組建業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組由業主代表、建設單位代表（包括公有住房出售單位）組成?；I備組中的業主代表由業主自愿報名，居民委員會根據業主報名情況參照業主委員會委員資格推薦產生業主代表?？h（市）、區物業管理辦公室可以根據一個住宅區的特殊情況，組織業主召開首次業主大會會議。

第二十七條建設單位和前期物業管理企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業的基本情況等文件資料，并提供相應的人力、場地支持。

第二十八條籌備組應當做好下列籌備工作：
（一）確定召開業主大會會議的形式。采取業主大會代表制形式的，還應確定業主代表的人數和產生方法，并組織業主推薦產生業主代表；
（二）確認業主身份和業主、業主代表在業主大會會議上的投票權數；
（三）確定召開業主大會會議的時間、地點和內容；
（四）確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人；
（五）參照市房產行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
（六）做好召開業主大會會議的其他各項工作。前款內容應當在業主大會會議召開15日前以書面形式在住宅區內公告，留取影像資料。業主代表、業主委員會候選人資格必須經居民委員會核實。

第二十九條 分期開發的住宅項目符合成立首次業主大會條件的，業主委員會組成人數應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，在《業主大會議事規則》中予以約定。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，即成為該業主大會的成員。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》的約定，增補業主委員會委員。

第三十條 籌備組可以發放業主資格證（卡）、業主代表資格證（卡），用于業主大會事務中核實業主和業主代表身份使用。資格證（卡）寫明業主、業主代表姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。

第三節 首次業主大會會議的召開

第三十一條 首次業主大會會議的內容包括：
（一）籌備組報告籌備情況；
（二）表決通過業主公約、業主大會議事規則；
（三）選舉產生業主委員會委員；
（四）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

第三十二條采用書面征求意見形式召開首次業主大會會議的，籌備組應當根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作?；厥諘r限期滿后，如回收的業主總投票權數未達到業主大會總投票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至回收的業主總投票權數達到業主大會總投票權數法定比例。

第三十三條投票選舉結果由籌備組在居民委員會監督下開箱驗票，在物業管理區域內公布選舉結果。
第三十四條籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

第四節 業主大會定期會議和臨時會議

第三十五條 業主大會會議除首次會議外分為定期會議和臨時會議。

第三十六條 業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定召集，每年至少應召開一次。1/5以上投票權的業主提議召開業主大會的，業主委員會應當在30日內組織召開業主大會臨時會議。

第三十七條 業主委員會不組織召開的，業主可以聯名向縣（市）、區物業管理辦公室和街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請，要求召開業主大會會議，受理申請的單位應及時督促和協調。經督促仍未組織的，由居民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主召開業主大會會議。
第三十八條業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。

第四章 業主委員會

第一節 業主委員會的組成及職責

第三十九 條業主委員會由業主大會依法選舉產生。首次業主大會應當選出業主委員會。

第四十條 業主委員會委員選舉以得票多少排序，按預定委員人數得票多者依次當選，業主委員會由五人以上單數組成。

第四十一條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）品行端正、沒有違法、違規等不良行為紀錄；
（三）有一定社區管理經驗；
（四）模范履行業主義務，不欠繳物業管理服務費用；
（五）遵守業主大會議事規則、業主公約；
（六）具有必要的工作時間和一定組織能力；
（七）未在本住宅區內物業管理企業及下屬單位任職。

第四十二條業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會主任或居民委員會提議，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）核實，其委員資格終止，并予以公告：
（一）不再是本物業區域業主的；
（二）有違法犯罪行為的；
（三）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
（四）連續三次缺席業主委員會會議的；
（五）因疾病或其他原因喪失工作能力的；
（六）拒不履行業主義務的；
（七）在本住宅區內物業管理企業及下屬單位任職的。

第四十三條業主委員會應當依法履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）組織業主委員會的換屆、改選、增補；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；
（四）監督業主公約的實施，督促業主交納物業管理等相關費用；
（五）監督和協助物業管理企業履行物業服務合同，制止并向有關行政管理部門報告物業管理企業損害業主權益的行為；
（六）接受業主、使用人對物業管理企業的投訴；
（七）配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會做好本住宅區內的社區管理工作；
（八）業主大會賦予的其他職責。業主委員會不得參與本住宅區物業管理經營活動。

第四十四條業主委員會有下列情形之一的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以暫停其活動：
（一）業主委員會的行為違反法律、法規、政策規定的；
（二）業主委員會的行為影響社區安定和社會穩定的；
（三）業主委員會侵害多數業主合法權益的;
（四）業主委員會無力履行職責的。

第二節  業主委員會會議及經費

第四十五條業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上簽字同意，每名委員擁有一票表決權。

第四十六條經1/3以上委員提議或業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。

第四十七條業主委員會召開會議時，應當邀請轄區居民委員會派員列席會議。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

第四十八條業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

第四十九條業主大會、業主委員會的工作經費及業主委員會相關人員補貼由全體業主承擔。工作經費包括：業主大會、業主委員會會議開支，日常辦公開支。首次業主大會籌備時發生的費用,可以由籌備組在首次業主大會會議上向業主和業主代表報告,由業主大會決定如何分攤。業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會相關人員補貼經業主大會通過，可以按照不超過該住宅區年物業服務費總額1.2%的比例由業主分攤，也可以在共用部位、共用設施設備經營收益中列支。工作經費收取比例和收取方式應當在《業主大會議事規則》中約定。

第五十條業主大會、業主委員會工作經費的使用由業主委員會決定。工作經費的提取和使用應當在居民委員會的監督下進行。工作經費使用情況應以書面形式在住宅區內每年度至少公布一次。

第三節 業主委員會備案及換屆、改選、增補

第五十一條業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向縣（市）、區物業管理辦公室申請辦理備案手續：
（一）業主委員會備案申請表；
（二）經業主大會通過的《業主公約》、《業主大會議事規則》；
（三）選舉和表決結果統計表；
（四）居委會簽署意見的《業主大會成立情況報告》縣（市）、區物業管理辦公室就備案資料進行核實后頒發《備案通知書》。資料不符合要求的，暫緩備案，待資料補齊后予以備案。

第五十二條業主委員會的任期為3年。業主委員會任期屆滿2個月前，業主委員會應當組織換屆選舉工作。換屆籌備組產生方式、會議籌備、召開應當參照首次業主大會進行。業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，縣（市）、區物業管理辦公室應予督促，經督促仍未組織的，居民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）在縣（市）、區物業管理辦公室指導下組建換屆領導小組，組織業主進行換屆選舉工作。

第五十三條經業主委員會或者1/5以上投票權業主提議改選業主委員會委員的，業主委員會應當召開業主大會會議作出決定。業主委員會拒不召集業主大會會議的，縣（市）、區物業管理辦公室應當督促改選，經督促仍未召集的，居民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織召開業主大會進行改選。

第五十四條業主委員會委員缺員超過2/5的，應當召開業主大會會議增補。業主委員會不組織增補工作的，縣（市）、區物業管理辦公室應當督促增補。經督促仍未增補的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以停止其活動。

第五十五條業主委員會因換屆、改選、增補、注銷等原因使原備案資料發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更情況報縣（市）、區物業管理辦公室進行變更備案。

第四節 檔案及印章管理

第五十六條業主委員會應當建立業主委員會工作檔案，并指定專人保管，也可以委托物業所在地居民委員會代為保管。檔案一般包括以下內容：
（一）各類會議記錄、紀要；
（二）業主大會和業主委員會的決議、決定等書面材料；
（三）歷屆業主委員會選舉產生、備案的書面材料；
（四）業主名冊；
（五）物業管理服務合同和業務往來文件；
（六）有關的法律、法規和相關文件；
（七）業主和物業使用人的書面意見、建議；
（八）專項維修資金收支情況；
（九）其他書面和實物資料。

第五十七條新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

第五十八條業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

第五十九條業主委員會憑縣（市）、區物業管理辦公室頒發的《備案通知書》刻制業主大會、業主委員會印章，并將印章式樣報縣（市）、區物業管理辦公室存檔備查。業主委員會應當依法制定印章使用、管理規定，確定專人保管，并按印章管理規定使用。

第六十條加蓋業主委員會印章必須經業主大會或業主委員會作出決定。加蓋業主大會印章的，必須依照業主大會決議使用。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。
第六十一條業主大會、業主委員會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給居民委員會，并在街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。
第五章
附則
第六十二條業主大會、業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。
第六十三條非住宅物業管理區域業主大會和業主委員會的組建、選舉、運行及相關活動參照本規則執行。 第六十四條本規則自發布之日起施行。本規則有效期