【實施日期】2007/01/08
【頒發文號】石政發[2007]2號
市內五區人民政府、高新區管委會，市政府各部門，各單位：
為認真貫徹《石家莊市物業管理條例》，保障物業管理行業健康發展，提高人民群眾的居住質量，制定本意見。
一、建立健全物業管理行政管理體制
物業管理工作是構建和諧社會的基石，是城市管理的重要內容。各級、各有關部門要按照“條塊結合，以塊為主”的原則，建立市、區、街道、居委會四級物業管理監管體制，形成齊抓共管、各負其責的管理格局。
（一）為加強對物業管理工作的組織領導，市政府成立石家莊市物業管理工作領導小組。組長由主管市長擔任；副組長由市政府主管秘書長和市房產管理局局長擔任；成員由市房管、規劃、建設、物價、城管、公安、民政等部門主管負責同志組成。領導小組下設辦公室，辦公地點在市房產管理局。
（二）市房產管理局是全市物業管理的行政主管部門。主要職責是：制定物業管理發展規劃和相關政策；培育和規范物業管理市場；監督管理全市物業管理活動；管理全市物業管理企業經營資質；指導各區物業管理工作。
（三）市內五區人民政府、高新區管委會是物業管理監管的第一責任人，要把物業管理納入社區管理范疇，比照市里的機構設置成立物業管理工作領導小組及物業管理辦公室，根據轄區的規模和任務落實人員編制和工作經費。
各區物業管理辦公室的主要職責是：負責物業管理法規、政策的貫徹落實；負責本轄區物業管理的監督指導和行政執法工作；負責本轄區新建住宅交付使用的組織和實施；負責本轄區業主大會活動監督和指導；負責本轄區物業管理區域劃分；負責本轄區維修資金使用、前期物業管理招投標、物業公司三級資質核檢的初審工作；負責監督本轄區物業管理用房、經營用房的使用和經營活動；負責處理本轄區業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
各區物業管理辦公室在建立誠信檔案、辦理物業管理資質核檢、業主委員會備案、物業管理區域劃分、維修資金使用時必須征求街道辦事處及居民委員會的意見。
（四）各街道辦事處（鄉鎮人民政府）要明確一名副主任分管物業管理工作。街道辦事處（鄉鎮人民政府）參與和指導轄區內住宅區業主大會籌備、召開、選舉工作；對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行監督、指導和協調；負責聯席會議的組織和召集，把物業管理工作納入日?？己梭w系，協調處理物業管理與社區管理的關系。
住宅區物業管理出現較大矛盾糾紛，業主正常生活秩序受到影響的，轄區辦事處（鄉鎮人民政府）要及時牽頭組織區物業管理辦公室、穩定辦、居委會、派出所、物業公司、業主委員會等參加的聯席會議進行解決。
（五）居民委員會要明確專人負責物業管理工作，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）參與和組織轄區內住宅區業主大會籌備、召開、選舉工作；對住宅區業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會、業主代表大會和業主委員會會議。
住宅區沒有業主委員會或業主委員會被暫?；顒悠陂g，居民委員會應主動承擔業主委員會工作。
二、科學劃分物業管理區域
科學劃分物業管理區域是搞好物業管理的前提。各區物業管理辦公室要在街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會配合下，統籌考慮，綜合權衡，按照以下規定，科學合理地劃分物業管理區域。
（一）原則上以物業建設的宗地紅線圖、立項或規劃批準的范圍劃定物業管理區域。相對完整的居住小區、獨立組團應作為一個物業管理區域。一個物業管理區域的建筑面積一般不應少于3萬平方米。
（二）物業管理區域的劃分與居民委員會、街道辦事處、區屬地域的設立范圍一致。
（三）物業易于封閉和統一整治，便于組建業主大會。
（四）基礎設施、配套設施設備共用，房屋質量、配套程度、環境狀況相近的物業宜劃入同一個物業管理區域。
（五）同一土地使用權的物業宜劃入一個物業管理區域。各區物業管理辦公室要將物業管理區域劃分成果編入物業管理區域圖冊。
三、強化物業管理用房和物業經營用房配套建設
新規劃建設的商品住宅項目，應當分別按照不低于開發建設住宅總建筑面積3‰和4‰的比例建設物業管理用房和物業經營用房。物業管理用房、物業經營用房應為獨用成套房屋，具有獨立的使用通道，配備水、電、暖、通訊等基本設施，具備辦公或商業經營條件。用房位置應設在住宅區中心區域或主出入口附近的臨街底層，不得設置在地下或住宅樓內。
建設單位應在規劃報建圖中明確標明物業管理用房、經營用房的位置和面積，將物業管理用房、經營用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步交付使用。
市規劃局要在《建筑工程規劃許可證》中注明物業管理用房、經營用房的位置和面積。
市房產管理局要對物業管理用房、經營用房獨立測量、計算面積（其面積不計入分攤的公用建筑面積內），并在房地產平面圖相應的位置上標注“物業管理用房”、“物業經營用房”字樣。
物業管理用房、物業經營用房所有權歸物業管理區域內的全體業主所有，由物業管理企業負責維修、養護和經營。物業管理用房用于物業管理服務活動和業主活動；物業經營用房用于出租和經營，所得收益全部用于住宅區物業管理，彌補住宅專項維修資金的不足。物業經營用房的收益使用，接受市房產管理局和區物業管理辦公室的指導監督，收支情況定期向社會公開。任何組織和個人不得將物業管理用房、經營用房擅自買賣、抵押或者改作他用。
四、規范專業服務單位收費行為
物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用。對于業主自用的，要直接向業主收??；對于物業管理企業使用的，直接向物業管理企業收??；對于公共使用的，由業主分攤，按照合同約定收取。
供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用，不得強制物業管理企業代收費用，也不得因物業管理企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。物業管理企業接受委托代收規定費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
五、加強前期物業管理工作
住宅開發建設單位（以下稱建設單位）出售物業之前必須制定切實可行的物業管理方案。對不具備物業管理條件的，市房產管理局不予辦理房屋銷售和權屬登記手續。
（一）建設單位必須嚴格按規定選聘物業管理企業，采用公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理，招標公告要在市物業管理網站上公告。
（二）建設單位出售物業時，不得代替物業管理企業做出相關承諾。
（三）建設單位在銷售物業之前必須與選聘的物業管理企業簽定書面的《前期物業服務合同》，并督促物業管理企業嚴格履行。
（四）建設單位在銷售物業之前要制定《業主臨時公約》，并將《業主臨時公約》向物業買受人明示和說明。物業買受人應當在與建設單位簽定物業買賣合同時，對遵守《業主臨時公約》做出承諾。
（五）建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同必須包含以下前期物業服務的內容：
1．實施前期物業服務的物業管理企業情況；
2．前期物業服務內容及服務標準（應與建設單位和物業管理企業簽訂的《前期物業服務合同》內容一致）；
3．前期物業服務的收費價格和收費方式；
4．前期物業服務糾紛解決方式。
（六）建設單位所選聘前期物業管理企業必須在售房現場做好物業管理宣傳，現場設立物業管理咨詢臺，公示企業的基本情況、收費標準和服務標準。新建住宅交付使用前必須將收費標準和服務標準在住宅區公示。
（七）前期物業管理企業因不可抗力等原因，不能履行《前期物業服務合同》的，建設單位應重新選擇物業管理企業接替管理，重新選擇的物業管理企業收費標準和服務標準要和物業出售前公示標準一致，并告知全體業主。
六、嚴格物業管理企業退出和移交程序
住宅區業主大會和物業管理企業，因物業服務合同期滿雙方不續約或者提前解除合同，物業管理企業退出住宅區管理的，必須本著維護社會穩定、保證物業管理區域基本秩序、實現平穩過渡的原則，嚴格履行退出和移交程序。
（一）物業管理企業因物業服務合同期滿不續約或在合同期內提前解除合同，擬退出住宅區管理服務的，必須在60日前書面告知區物業管理辦公室、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會。住宅區成立業主大會的，物業管理企業要提前告知業主委員會并做好相關設施設備和資料的移交和交還事項；住宅區未成立業主大會的，物業所在地街道辦事處要牽頭組織聯席會議，聽取業主和物業管理企業的意見，處置物業管理企業退出的具體事宜。
（二）業主大會提出與物業管理企業終止或解除合同，重新選聘物業管理企業的，業主大會召開60日前，業主委員會要將會議相關情況書面告知區物業管理辦公室、街道辦事處和居民委員會。經全體業主所持投票權2/3以上通過不再續約或提前解約的，業主委員會必須保存好相關資料，接受物業管理辦公室、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會的查驗。業主委員會要在業主大會作出決議后將解約原因和時間書面告知物業管理企業，業主大會要在終止或解除合同前依法完成選聘新的物業管理企業的工作。
（三）擬退出的物業管理企業要在區物業管理辦公室、街道辦事處和居民委員會監督下向業主委員會辦理下列交還事項：
1.物業服務費、住宅專項維修資金、利用物業共用部分所得收益等余額；
2.物業竣工驗收資料、技術資料、物業質量保修和物業使用說明等物業管理所必需的其他資料；
3.按規定配置的物業管理用房；
4.物業共用設施、設備和相關場地；
5.其他屬于業主所有的財物。
新物業管理企業確定后，業主委員會要將前款所列物品移交新物業管理企業。擬退出的企業在征得業主委員會同意后，也可以直接向業主大會新選聘的物業管理企業辦理移交。住宅區未成立業主大會的，物業管理企業應向物業所在地居民委員會移交。擬退出的物業管理企業應當自合同終止之日起10日內或業主大會做出終止或解除合同決議10日內退出該物業管理區域，不得以未結清債權債務為由拒絕移交或退出。
（四）因物業管理企業退出，造成住宅區無人管理的，經聯席會議決定，街道辦事處可以暫時指定一家物業管理企業按物業管理服務等外級標準提供基本服務保障，也可以委托專業公司負責相關日常維護工作，所發生的費用由聯席會議確定的部門向業主收取。街道辦事處、居委會要及時組織業主組建或召開業主大會，就選聘新的物業管理企業作出決議。
（五）在合同終止或解除前原物業管理企業為供水、供電、供氣、供熱、有線電視等單位代收代繳的費用，應及時上繳相關單位。未收訖的業主欠費，由原物業管理企業通過合法途徑向業主追索，相關單位也可以直接向業主追繳。
（六）物業管理企業未按規定程序退出、未按規定時間退出、不移交相關設施設備和資料的，由市房產管理局和區物業管理辦公室根據《物業管理條例》處罰并記入企業信用檔案；影響惡劣的，不得承接新的物業管理項目并予以通報；給業主造成損失的，還應當承擔相應的法律責任。
（七）業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規和政策的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業管理辦公室應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
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2008/6/2 16:25:00