常州市市區物業服務收費管理實施辦法

關于印發《常州市市區物業服務收費管理實施辦法》的通知

常價房[2005]299號

常州市物價局

常州市房產管理局

各區物價局、房管局，市各有關單位：

    為規范物業服務收費行為，維護業主、物業管理企業及有關各方的合法權益，促進我市物業服務行業健康有序發展，根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價服[2004]383號）的有關規定，我們制定了《常州市市區物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

                        二OO五年十一月十日

                    常州市市區物業服務收費管理實施辦法

    第一條  為規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》和省物價局、建設廳制定的《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本市市區范圍內，在工商行政管理機關登記注冊，符合物業管理行政主管部門資質管理要求的物業管理企業，對受委托物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。

    第三條  本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

    第四條  政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

    第五條  市價格主管部門會同市房產主管部門負責本市市區物業服務收費的監督和管理工作。

    第六條  物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。

    第七條  物業服務收費，包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

    普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。

    非普通住宅以及辦公房、廠房、經營性用房等物業的公共服務收費，滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費（小區停車服務收費除外），實行市場調節價。

第八條  實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，仍實行等級收費管理制度。

普通住宅公共服務收費應逐步向物業服務分項目收費過渡，待條件成熟后，由市價格主管部門會同市房產主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量等因素，制定相應的物業服務分項目收費基準價及浮動幅度，并定期公布。

    實行市場調節價的物業服務收費，未成立業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人在物業服務合同中約定；已成立業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定。

    各級價格、房產主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費與有關事項。

第九條  按照《常州市市區前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（常房發[2005]2號）的規定，以招投標方式落實的普通住宅前期物業管理公共服務費，在政府指導價范圍內由中標的物業管理企業將中標價格報當地價格主管部門備案，并進行公布；以其他方式落實物業管理的普通住宅前期物業管理公共服務費，由市價格主管部門會同房產主管部門核準。市價格主管部門和房產主管部門應加強對招投標過程及之后價格行為的監督和管理，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。

   物業管理企業或建設單位在政府指導價范圍內，應在前期物業服務協議或買賣（租賃）合同中與物業買受人約定具體收費標準，并同時約定物業管理服務內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十條  物業管理企業向價格主管部門申報或備案普通住宅物業管理公共服務費時，應主動提供以下資料：

    1、物業管理企業資質證書、營業執照復印件；

    2、物業管理方案、服務內容與標準；

    3、管理區域的公共服務費及其它收費的測算資料；

    4、其它相關資料。

第十一條  已成立業主委員會的普通住宅公共服務費具體收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在市價格主管部門公布的政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定，并報當地價格主管部門備案。

第十二條  老住宅小區經過整治后，具備實施物業管理條件，達到收費等級標準的，按其相應的等級標準收費，達不到最低等級標準（一級）的，可采取單項服務收費，具體收費標準由市價格主管部門會同房產主管部門根據成本測算，結合小區實際情況核定。

第十三條  物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

    包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。

    酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十四條  物業管理公共服務費用構成因素為：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、物業管理企業辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊費用；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主大會同意的其它費用；

10、合理利潤；

11、法定稅費。

    其中，合理利潤：普通住宅最高不超過8%。

    普通住宅區（含高層住宅）的公共設施、設備維護及保養費用按《常州市市區住房共用部位、共用設施設備維修管理暫行辦法》（常政發[2002]28號）文件精神執行。

第十五條  業主的物業共用部位、共用設施設備，委托物業管理企業代辦的營業性收入，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修資金，合同另有約定的，從其約定。

第十六條  物業的電梯、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用，物業管理企業應單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法除政府另有規定外由業主委員會與物業管理企業協商確定；業主大會、業主委員會尚未成立或產生的，由業主與物業管理企業協商確定。

第十七條  業主、使用人應當按照前期物業服務協議或買賣（租賃）合同中約定的起始交費時間交納物業管理公共服務費；前期物業服務協議或買賣（租賃）合同未約定起始交費時間的，業主、使用人在辦理入住手續完成后（領取鑰匙）交納物業管理公共服務費。業主將物業出租或以其他方式交他人使用的，物業管理公共服務費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。

    物業管理公共服務費可按物業服務協議或買賣（租賃）合同約定預交不超過半年，物業服務協議或買賣（租賃）合同未有約定的，按月交納。

    物業管理公共服務費按房屋建筑面積計算；不能辦理權屬登記的獨立附屬房以使用面積計算物業管理公共服務費。非營業性公建配套用房的物業管理公共服務費標準由物業管理企業與物業產權人、使用人在住宅實際執行標準的范圍內協商確定。

第十八條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

    業主在辦理入住手續后未入住或未使用的物業，業主應事先書面向物業管理企業說明備案經物業公司認可后，物業服務費用由業主按規定標準的70%交納；物業服務協議或買賣（租賃）合同中已約定起始交付時間，因業主原因未按時辦理入住手續，期間的物業服務費用由業主按規定標準的70%交納。

第十九條  實行前期物業管理的普通住宅小區， 因開發建設單位原因分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，先期入住的業主物業管理公共服務費應按規定標準的80%交納，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。

第二十條  物業管理區域內實施專人管理的車輛停放服務收費，按政府價格主管部門制定的小區停車收費管理規定執行。

第二十一條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。

第二十二條  市價格主管部門在制定或調整本市市區范圍內普通住宅物業管理公共服務收費標準的總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業主、使用人和物業管理企業的意見。

第二十三條  未經批準物業管理企業不得擅自向業主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。

第二十四條  物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第二十五條  物業管理公共服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年（或一年）向業主、使用人公布物業小區受委托代辦物業共用部位、共用設施設備的經營收益和公共水電費用、公共維修基金的支出情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。

第二十六條  物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業公共服務費用包干制的，物業管理企業應對實施管理的具體物業區域實行單獨建帳，定期公布本物業小區的財務狀況，接受監督。

實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費用的收支情況進行審計。

第二十七條  業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。

第二十八條  市價格主管部門和市房產主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由市價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

第二十九條  各轄市可依據本辦法制定具體實施細則。

第三十條  本辦法由市價格主管部門和市房產主管部門按各自的職能分工負責解釋。

第三十一條  本辦法自2005年12月1日起執行，以前凡與本辦法不一致的有關規定同時廢止。

主題詞：物業服務  收費  辦法  通知                   

抄送：省物價局、建設廳，各轄市物價局、房管局，市物價局檢查分局             

                            
常州市物價局辦公室            
2005年11月10日印發