無錫市物業服務收費管理辦法

（錫價服［2007］1號）

    第一條  為進一步提高我市物業服務水平，規范物業服務收費行為，維護業主、物業管理企業以及有關各方的合法權益，根據《國務院物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和省物價局、省建設廳印發的《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。
    第二條  本辦法適用于市區范圍內，符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對受委托物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
    第三條  本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
    第四條  政府提倡并引導業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵開展正當的價格競爭，制止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
    第五條  物業服務收費實行統一領導，分級管理。市物價局會同市房產管理局負責全市物業服務收費的管理工作，指導和監督全市的物業服務收費行為，各市（縣）、區物價局根據價格分級管理權限會同轄區房產管理主管部門做好物業服務收費的管理和監督檢查工作。
    第六條  物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、質量相適應的原則。
    第七條  物業服務收費，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費。其中公共服務收費根據物業和物業管理企業提供服務的性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價管理。
    普通住宅公共服務收費實行政府指導價管理,凡房地產開發建設項目立項為別墅、寫字樓、辦公樓、工業用房、商業用房，其物業公共服務收費實行市場調節價管理。
    為滿足部分業主、使用人的需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦的，其服務收費（小區內車輛停放服務收費除外）實行市場調節價管理。
    第八條  普通住宅公共服務收費，實行等級收費管理。（等級收費指導價標準見附件）。各等級服務標準按省技術監督局制定的《江蘇省住宅物業管理服務標準》DB32/T538-2002執行，或可按市房產管理局制訂的相應的物業服務等級標準執行。
    對原已實行物業管理但未實施等級服務收費的物業，要逐步實施等級服務收費。
    第九條  普通住宅物業公共服務收費標準由物業管理企業，在市物價局、市房產管理局公布的物業公共服務等級收費指導價標準及浮動幅度范圍內，與業主委員會經業主大會同意后，在物業服務合同中約定。
    第十條  前期物業管理是指在業主大會選聘物業管理企業管理物業之前，由開發建設單位選聘或招標確定物業管理企業實施的物業管理。
    由開發建設單位選聘物業管理企業的，被選聘的物業管理企業應在房屋預銷售二十個工作日之前，根據物業特點、服務要求、服務項目，擬定服務等級、收費標準，報送有管理權限的價格主管部門審批，同時提供物業管理資質證書、工商營業執照、委托管理合同、公建配套文件和公共服務費用測算等有關資料。
    由開發建設單位通過招投標方式選擇物業管理企業的，開發建設單位應參照市場同類物業公共服務標準，在政府指導價的收費標準范圍內進行招投標。中標的物業管理企業，應在房屋預銷售十個工作日內之前，持物業管理合同等備案文本，將中標價格報價格主管部門備案。
    第十一條  鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇物業管理企業。價格主管部門和物業管理行政主管部門應加強對公共物業服務招投標過程及之后價格行為的監督和管理。
    第十二條  在前期物業管理協議或房屋買賣合同中，與物業管理企業或物業買受人預先約定的公共服務收費標準，應在確定的協議價格或中標價格范圍內。同時應約定物業管理服務內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
    前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之月期間發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之月期間發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔。房屋銷售合同未約定的，由建設單位按前期物業服務收費標準承擔。
    第十三條  實行市場調節價管理的物業服務收費，未產生業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人（使用人）在物業服務合同中約定；已產生業主委員會的，由物業管理企業與業主委員會經業主大會同意后在物業服務合同中約定。
    第十四條  物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式約定。
    包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。
    酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均有業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
    第十五條  公共服務費用構成因素為：
    （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用等；
    （二）物業共用部位、共用設施設備的日常維護及保養費用；
     (三)物業管理區域清潔衛生費用；
     (四)物業管理區域綠化養護費用；
     (五)物業管理區域秩序維護費用；
     (六)物業管理企業辦公費用； 
    （七）物業管理企業固定資產折舊費用；
    （八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
    （九）經業主大會同意的其他費用；　
    （十）合理利潤；
    （十一）法定稅費。
    其中，合理利潤：實行政府指導價管理的物業最高不超過8%；實行市場調節價管理的物業，由當地價格、物業管理行政主管部門或行業協會不定期公布的市場平均價格水平。
    第十六條  物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法除政府另有規定外，由物業管理企業與業主委員會協商確定。
    第十七條  業主、使用人自房屋銷售合同約定的交付日期的次月起，應按物業服務合同（協議）的約定交納物業公共服務費。對未入住或未使用連續超過一個月份以上的物業、車位，業主應事前向物業管理企業書面申請，并經確認后按規定標準的70%交納物業公共服務費、機動車輛停放服務費或車位水電、衛生等管理費。納入物業管理服務范圍的已竣工但未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業公共服務費由開發建設單位交納。
    物業出租或以其他方式交他人使用的，物業公共服務費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。
    物業公共服務費一般按月交納，也可按合同經雙方約定交納。但前期物業公共服務費可以預收，預收期限最多為六個月。
    開發建設單位實施分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染的，環境、配套設施尚未完善的，經相關部門確認后，業主可按規定標準的80%交納前期物業公共服務費，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
    第十八條  物業管理區域內應業主或業主委員會委托實施專人管理的車輛停放服務收費，按價格主管部門制定的收費標準執行。物業管理企業所收取的車輛停放服務費，屬業主共有收益，應單獨建帳，獨立核算，主要用于涉及車輛停放服務中發生的費用，也可用于彌補物業管理服務費的不足或補充物業維修（基）資金。
    第十九條  物業管理區域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用時，雙方應當簽訂有償服務合同，并可向委托單位收取手續費。
    物業管理企業向委托人提供的其它特約服務，其服務收費由雙方當事人遵循公平、自愿的原則事先以書面形式約定，不得強行服務，強行收費。
    物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
    第二十條  物業服務收費應按規定實行明碼標價。服務內容、收費項目、收費標準及收費辦法等應在經營場所或服務地點醒目位置予以公布?！?br />     物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格監督舉報電話“12358”和物業服務受理電話等。
    第二十一條  物業管理企業每半年或一年應向業主、使用人公布物業服務費用的收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
實行物業公共服務包干制的，物業管理企業應對實施管理的具體物業區域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監督。
    實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主委員會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費用的收支情況進行審計。
    第二十二條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，可按雙方所簽服務合同中的約定依法追繳。
    物業發生權屬轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。
    物業管理企業不得擅自向業主、使用人收取一年以上的押金、保證金等費用。
    第二十三條  普通住宅前期物業服務收費備案程序；裝飾裝修期間的建筑垃圾清運、水電、電梯使用等收費標準；電控防盜門維護收費標準、停車服務收費標準等按有關規定執行。
    第二十四條  價格主管部門在制定或調整本行政區域內物業公共服務收費標準的總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業主、使用人和物業管理企業等多方意見。     
    第二十五條  各級價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
    第二十六條 本辦法自2007年1月1日起實行，以前各有關文件和本辦法不一致的，以本辦法為準。
    本辦法實施前，業主與物業管理企業已簽訂住宅物業合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
    第二十七條 江陰市、宜興市可依據本辦法并結合具體情況，制定本地區物業服務收費管理辦法或者實施意見，報無錫市物價局備案。
    第二十八條 本辦法由無錫市物價局、無錫市房產管理局在各自的職責范圍內負責解釋，并可制定具體實施意見。

附件：

無錫市普通住宅物業公共服務等級收費指導價標準

（每月每平方米建筑面積）
一級  0.10元       二級  0.30元     三級 0.50元
四級  0.70元       五級  0.90元     六級 1.10元
七級  1.30元