（穗國房字［2007］548號）
第一條[目的] 為了進一步規范物業服務企業的服務行為，提高物業服務整體水平，加強對物業服務經理的管理，根據《物業管理條例》及有關法規政策，制定本辦法。
第二條[定義] 本辦法所稱的物業服務經理，是指在本市從事物業服務的項目負責人。
第三條[資格] 物業服務經理實行持證上崗制度，物業服務經理必須具備《全國物業管理從業人員崗位證書》。
第四條[職責] 物業服務經理的主要職責：
（一）按照物業服務合同的約定，制定完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全；
（二）組織落實人員做好物業管理、共用設施設備維修、衛生保潔、綠化養護等具體服務工作；
（三）根據物業管理法規、規定和物業服務合同約定，制訂物業服務的詳細計劃和方案，保障物業使用的方便、安全，保持物業及其設施完好、環境優美、公共秩序良好，促進物業的保值、增值；
（四）明確內部管理制度，規范物業管理服務人員的行為，及時處理服務人員的違規行為；
（五）聽取業主委員會、業主和使用人的意見和建議，改進和完善物業服務；
（六）發現違法行為或違反業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政管理部門報告；
（七）對業主之間、使用人之間及業主與使用人之間在物業使用中發生的爭議進行協調；
（八）物業服務經理應當接受各區分局、縣級市國土房管局和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督，配合相關部門做好社區建設工作。
第五條[考核辦法] 物業服務經理執業信用考核采取日?？己伺c定期考核相結合的方式。日?？己擞筛鲄^分局、縣級市國土房管局在聽取業主、使用人和街道、社區意見的基礎上，對物業服務經理進行考核打分；定期考核每半年一次，由各區分局、縣級市國土房管局會同街道、社區進行集中考核?？己酥邪l現物業服務經理有違規違諾行為的，依據第六條予以記分處理，并責令其限期整改。記分情況將在我局網站上公布。
第六條[記分辦法] 物業服務經理執業信用考核記分辦法如下：
（一）物業管理區有下列情形之一的，對物業服務經理給予記錄扣1分的處理。
1.未按約定對共用部位、共用設施設備提供保潔消毒服務的；
2.公共照明設備損壞后不及時修復，影響物業正常使用的；
3.未按消防部門的規定管理消防設施、器材的；
4.停車區域無停車線或停車線不清、車輛亂停亂放現象嚴重的；
5.綠化未按規定或者約定進行養護的；
6.接待不規范、受理不登記、處置不及時的；
7.未按規定在服務窗口醒目位置公布服務項目、收費標準的；
8.違反規定或約定亂收費的；
9.提供特約服務不出具收費憑證的；
10.電梯未通過年檢或者呼叫報警裝置失效的；
11.住宅區環境臟、亂、差，居民日常生活受到較大影響的；
12.經查實，業主或使用人多次有效投訴得不到解決的；
13.未按約定提供安全值班、巡邏服務或安全值班巡邏記錄不實的；
14.發現業主或使用人有法規明文禁止的行為，未予勸阻制止、督促改正；業主或使用人拒不改正，未及時告知業主委員會并報有關行政管理部門的；
15.不按規定報送物業管理統計數據、相關信息的；
16.擅自改變物業服務用房用途的；
17.擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備用途的；
18.擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主利益的；
19.未公布服務電話，未按照約定時間到達現場，沒有報修、維修記錄；
20.其他嚴重違反物業服務規定的。
（二）物業管理區域有下列情形之一的，對物業服務經理給予記錄扣5分的處理。
1.組織、指使他人實施擾亂公共秩序、侵害他人人身權利和財產權利、妨害社會管理等違法犯罪活動的，或所屬工作人員多次實施違法犯罪行為的；
2.擅自停水停電的；
3.被物價部門認定亂收費或者收費不規范，又不整改的；
4.不履行物業服務合同，損害業主共同利益的，業主投訴較多，經查證屬實的；
5.擅自利用物業共有部分、共用設施設備進行經營的；
6.物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理權、物業服務用房和有關資料的；
7.因管理失職，造成重大人員傷亡或財產損失事故的；
8.其他重大違規行為。
第七條[責任] 物業服務經理被一次性記錄扣10分或一年內累計扣分滿10分的，各區分局、縣級市國土房管局應責令其所在物業服務企業限期整改，建議物業服務企業免去該物業服務經理職務，建議頒發物業服務經理資格的機構取消其職業經理資格。
物業服務經理被免去職務的，二年內不得在本市行政管理區域內擔任物業服務經理；二年后應當重新參加物業服務經理培訓，合格后方能受聘擔任物業服務經理。
物業服務經理執業考核實行年度記分制，在一個年度被記分、且累計記分未超過規定分值的，各區分局、縣級市國土房管局在年終時應取消其已有的記分記錄。
第八條[查詢方法] 物業服務經理可查詢自己的記分情況。物業服務經理對記分有異議的，可向物業所在地的各區分局、縣級市國土房管局申請復核。經復核改變記分結果的，相應記分應予變更或消除。
各區分局、縣級市國土房管局應當為物業服務經理提供記分的查詢方法。
第九條[檔案管理] 物業服務經理執業信用實行檔案管理，各區分局、縣級市國土房管局應當建立物業服務經理執業信用檔案，并將物業服務經理的日常工作和管理服務實績在執業信用檔案中予以記錄。物業服務經理執業信用檔案作為物業管理企業信用檔案的組成部分。
第十條[生效日期] 本暫行辦法自發布之日起施行。
廣州市國土資源和房屋管理局
二○○七年七月二十五日
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2008/5/12 14:19:00