泰州市市區住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法

泰政辦發[2005]153號 

    第一條 為加強住宅共用部位共用設施設備維修基金的管理，保證住宅正常的維修、使用，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、國家建設部和財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等規定，制定本辦法。

第二條凡本市市區范圍內，住宅共用部位共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）的歸集、使用和管理，適用本辦法。

維修基金包括“房屋本體共用部位維修基金”、“共用設施設備維修基金”、“電梯專項更新維修基金”。

第三條 市建設行政主管部門是維修基金管理的主管部門，負責維修基金歸集、管理和使用的日常工作，并負責制定維修基金使用計劃報批管理、財務預決算管理、審計監督以及業主的查詢和對賬等制度。

第四條房屋本體共用部位維修基金按以下規定繳交：

（一）已售公有住房，售房單位按多層（7層以下，含7層，下同）住宅售房款的20%、高層（8層以上，含8層，下同）住宅售房款的30%繳交（該維修基金屬售房單位所有）。
    （二）購買多層商品房的，購房人按購房價的2%繳交；購買高層商品房或設有電梯的多層商品房的，購房人按購房價的3%繳交。

（三）拆遷安置中向個人出售的多層房屋，房屋產權人按拆遷安置房價的2%繳交；高層房屋產權人按拆遷安置房價的3%繳交。
    （四）非單一產權整幢建筑中未出售的公有住房按其租金的20%用于繳交維修基金。

共用設施設備維修基金由開發建設單位按所開發物業的建筑面積每平方米35元繳交，開發建設單位在申領商品房預售許可證時一次性繳交到市維修基金專戶。

電梯專項更新維修基金，高層商品房或帶有電梯的多層商品房由開發建設單位按建筑物三層以上（不含3層）的住宅數量繳納，繳納標準14000元/戶，開發建設單位應當在申領商品房預售許可證時繳交到市維修基金專戶。

第五條 已售公房（包括直管公房和單位自管公房）的維修基金由售房單位或房改管理部門歸集后及時劃至維修基金專戶。尚未出售的公有住房維修基金，由公有住房所有權人或管理部門按本辦法第四條第一款第（四）項規定的標準，逐月劃至維修基金專戶。

第六條 商品房的買賣雙方應將繳納維修基金列入商品房銷售合同內容，買房人應繳金額由售房人代為收取并繳入住宅公共維修基金專戶。
    第七條 開發建設單位自用的房屋，由開發建設單位在辦理房屋權屬證書前，將維修基金繳至維修基金專戶。
    第八條 未售出的空置商品房，開發建設單位應當按其房屋建筑面積繳納維修基金。

第九條 各有關單位代為收取的維修基金不計入房屋銷售收入。

第十條 本辦法實施前未建立維修基金的或維修基金建立標準低于本辦法規定的，由業主委員會研究決定籌集維修基金或提高維修基金原有標準。

第十一條維修基金的使用帳目，由業主委員會或其委托的物業管理企業每年公布一次，接受全體業主的監督。

第十二條住宅公共維修基金實行“收支兩條線”管理，由市物業管理基金中心開設收、支銀行專戶。收入戶用于歸集維修基金，不辦理支出業務，市財政局負責對收入戶的監管；支出戶用于維修基金的專項支出，不辦理收入業務。

第十三條籌集維修基金，必須使用統一印制的專用結算票據。市物業管理基金中心在收到維修基金后，應開具維修基金專用票據，交由業主保存、核對。
    第十四條 使用維修基金應先在增值部分中列支。維修基金管理部門的管理費用按維修基金增值額的2%核定，在維修基金增值收益中每年提取一次。

第十五條已實行物業管理的住宅小區內住宅共用部位共用設施設備的維修業務可由有相應資質的物業管理企業負責。未實行物業管理的住宅小區和單幢住宅樓的住宅共用部位共用設施設備的維修業務，可由物業管理主管部門在征得業主同意后委托有相應資質的單位實施。
    第十六條 住宅小區物業管理企業應根據小區現狀及管理需要，于每年12月15日前向市物業管理基金中心報送經業主委員會審議的下年度小區維修計劃、實施方案。維修計劃、實施方案應包含項目名稱、項目地址、方案說明、實施時間、所需金額、施工單位、項目實施監理單位，以及維修基金增值部分不夠列支時的分攤籌措辦法等內容。

第十七條維修住宅共用部位共用設施設備的，按下列程序辦理：

（一）已實施物業管理的住宅小區的房屋，維修申請人向物業管理企業提出申請，填寫統一印制的報修單。物業管理企業對需要維修的項目作出預算，并將預算書報業主委員會審核后進行維修。維修項目竣工后，物業管理企業應對維修項目作出決算，由報修業主簽字、業主委員會審定，報市物業管理基金中心支付維修費用。

（二）未實施物業管理的房屋，維修申請人向物業管理基金中心提出申請，填寫統一印制的報修單，由物業管理主管部門委托有相應資質的單位維修。維修單位接單后，對需要維修的項目作出預算，并將預算書報相關業主簽字和物業管理主管部門審核后進行維修。維修項目竣工后，維修單位應對維修項目作出決算，由相關業主簽字和物業管理主管部門審定，報市物業管理基金中心劃撥維修費用。
    （三）突發性事件搶修，已實行物業管理的，由物業管理企業負責先行維修；未實行物業管理的，由業主委托維修單位先行維修，然后填寫統一印制的報修單，經業主委員會和物業管理行政主管部門確認，報市物業管理基金中心劃撥維修費用。

第十八條維修工程結束后，管理單位應將分攤的維修金額記賬到戶。

第十九條大修、改造、更新項目須動用維修基金本金的，物業管理企業應向業主委員會提供以下材料：
    (一)法定代表人簽字蓋章的使用申請；
    (二)該項目有關圖紙、預算材料；
    (三)施工承接單位或人員資質資料；
    (四)維修工程監理單位的資料；
    (五)維修基金不足使用時的籌措方式；
    (六)維修項目的保修責任。
    第二十條 業主委員會在接到物業管理企業涉及大修、改造、更新項目須動用維修基金本金使用申請后的10日內召集業主委員會會議審議。同意使用的，由物業管理企業向市物業管理基金中心申請。市物業管理基金中心在接到申請的15日內完成審批工作，并將款項分期劃撥到物業管理企業賬戶。業主委員會會議不同意物業管理企業使用申請的，應書面通知物業管理企業。
    第二十一條 業主不同意使用維修基金，業主委員會認為有充足理由或該項目實施與否涉及國家有關規定的，可向市建設行政主管部門提出申請，經市建設行政主管部門審核并同意的，業主應當執行。業主拒不執行的，由市建設行政主管部門將業主應當分攤的維修基金直接劃出，并通知業主和業主委員會。
    第二十二條 住宅共用部位共用設施設備的大修、改造、更新標準執行國家建設部有關標準。
    第二十三條 維修項目結束后，物業管理企業或其它維修實施單位應當編制決算，在住宅小區明顯位置向業主張榜公布。
    第二十四條 維修基金帳戶內金額不足首次歸集總額的30％時，業主委員會應當及時擬定續籌方案，按不低于首次歸集標準續繳維修基金并負責實施。

第二十五條住宅共用部位共用設施設備的大修、更新、改造，業主支付費用確有困難的，業主及其配偶可憑工程預（決）算書及維修單位開具的付款通知等，到住房公積金管理部門申請支取本人名下的住房公積金。經建設、財政等相關部門核準后由開戶行直接劃轉到維修單位。

第二十六條業主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應將維修基金余額按業主個人繳交比例退還給業主。

第二十七條非住宅房以及獨立別墅、聯體別墅的維修基金的繳交、管理參照本辦法規定的高層商品房標準執行。

第二十八條本辦法自簽發之日起施行。原《泰州市市區住宅共用設施設備專項維修基金管理辦法》（泰政辦發〔2000〕199號）同時廢止。