韶關市關于印發《物業小區（大廈）業主大會、業主委員會成立指導規程》、《物業管理區域劃分指導意見》、《物業服務企業退出項目服務指導規程》的通知

韶市建字〔2009〕70號

各縣（市、區）建設局、市區街道辦事處、物業服務企業、物業小區（大廈）業主委員會：

　　為進一步規范我市物業管理工作，促進物業管理行業健康發展，依照國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等相關法規規定，根據我市實際，我局制訂了《物業小區（大廈）業主大會、業主委員會成立指導規程》、《物業管理區域劃分指導意見》、《物業服務企業退出項目服務指導規程》，現印發給你們，請依照執行。

韶關市建設局

二○○九年六月十五日

附件：

韶關市物業小區（大廈）業主大會、業主委員成立指導規程

第一條 根據《廣東省物業管理條例》、建設部《業主大會規程》（建住房[2003]131號），為進一步規范我市物業小區（大廈）業主大會、業主委員會成立工作，制訂本指導意見。
第二條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由物業區域內全體業主組成。
第三條 成立業主大會、業主委員會的條件
物業小區（大廈）符合下列條件之一的，可成立業主大會、業主委員會：
1、百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。
2、已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。
3、一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
第四條 業主大會會議可采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示30日以上。
第五條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或者樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表應在參加業主大會3日前，就業主大會擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第六條 首次業主大會籌備組
符合第三條第一、二款情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。
1、成立首次業主大會籌備組。業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府代表七至十五人組成，其中業主代表應當不少于首次業主大會籌備組人數的百分之六十。業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。
2、聯名發起建議。由5～15名業主聯名發起組建首次業主大會籌備組的建議，同時向業主公示有關籌備組的文件，籌備文件包括書面建議與《籌備組成員自薦表》，公示期為10日。
3、業主推薦（自薦）。業主在有效的公示期內，可通過推薦和自薦相結合的形式向業主聯名發起人提名首次業主大會籌備組人員名單，被提名人應當具有熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主。
4、建設單位應參加籌備組。如在公示期內建設單位未委托代表參加籌備組的，由發起人書面致函建設單位，要求建設單位限期委派籌備代表，逾期不報視為棄權。
第七條 首次業主大會籌備工作
1、收集全體業主資料。建設單位和物業管理企業應當在籌備組成立之日起15日內向業主大會籌備組提供業主清冊、聯系地址及其聯系電話，物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修基金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。
業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。
2、草擬并公示文件?；I備組應當自成立之日起30日內草擬《業主公約》（征求意見稿）、《業主委員會議事規則》（征求意見稿）及《業主委員會選舉辦法》，并在小區（大廈）內以公示的形式向全體業主征求意見，公示期限為5個工作日。
經修改后的文件應當再次向全體業主公示。
3、確認業主投票權?；I備組確認業主身份，確定業主在首次業主大會上的投票權數。
4、確定候選人名單及公示。由業主推薦、業主自薦等方式產生候選人名單。符合業主委員會委員候選人資格條件的業主填寫《業主委員會委員候選人簡歷表》，并向籌備組提供《推薦支持的業主簽名表》，籌備組將候選人的基本情況在小區（大廈）范圍內向全體業主公示，公示期為5個工作日。在公示期內業主無疑異的，確定為正式候選人。
5、確定業主大會的時間?；I備組應當提前15日向全體業主發出《關于召開首次業主大會的通知》，并將有關首次業主大會擬表決的事項向全體業主公示。
6、會務準備工作。業主大會籌備組應當自成立之日起6個月內，組織召開首次業主大會會議?；I備組應當落實好場地、印制選票、設置投票箱，同時向街道辦事處、派出所、建設單位、物業服務企業發出邀請函，邀請相關單位參加業主大會。
第八條 召開首次業主大會。
1、組織業主簽到?；I備組負責做好參加首次業主大會的簽到及會務工作。
2、審議并表決通過《業主委員會議事規則》、《業主公約》。
3、投票產生業主委員會委員。業主委員會根據小區（大廈）的規?？捎?-15名委員單數組成。
4、投票選舉產生業主委員會主任一名、副主任二名。
5、籌備組收集、登記選票，并公開唱票、點票，當眾宣讀選舉結果。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
第九條 業主委員會備案
1、業主委員會成立之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
(1)業主委員會備案登記表；
(2) 首次業主大會簽到表；
(3) 業主大會、業主委員會議事規則；
(4) 業主公約；
(5) 業主委員會名單及基本情況；
(6) 業主大會會議紀要
(7) 備案部門需要提供的其他相關資料。
2、物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門應當在收到上述材料5日內發出備案回執。業主委員會憑備案回執，將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。
3、備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。
4、業主委員會憑物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。
第十條 業主委員會的職責
（一）業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
1、召開業主大會，執行業主大會的決定；
2、經業主大會決議后，代表業主與業主大會選聘、續聘物業服務企業，簽訂物業服務服務合同；
3、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業及業主履行物業服務服務合同；
4、組織業主大會通過并監督業主公約的實施；
5、監督共用設施、設備、場地的使用和維護；
6、配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會做好物業管理區域的社區建設。
7、業主委員會不得從事投資、經營活動以及委員不得在物業管理公司領取報酬。
8、督促業主、物業使用人遵守管理規約，協調處理物業管理活動中的相關問題；
（二） 業主委員會委員不得有下列行為：
　　1、挪用、侵占業主共有財產；
　　2、索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；
　　3、利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；
　　4、違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；
　 5、泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；
　　6、其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
　　業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。
（三）業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
　　1、因物業轉讓等原因不再是業主的；
　　2、因疾病等原因喪失履行職責能力的；
　　3、任職期間被依法追究刑事責任的；
　　4、本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；　
5、業主大會議事規則約定的其他情形。
業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。
職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起3日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。
第十一條 業主委員會任期與成員變更
1、業主委員會委員由5至15人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會在任期屆滿3個月前，應當按照本物業小區（大廈）《業主大會議事規則》，組織召開業主大會進行下一屆業主委員會的換屆選舉工作。
2、業主委員會委員因特殊原因，不能履行職責的，經業主大會決議通過后可免去業主委員會委員資格，并同時進行補選。
第十二條 本指導意見發布之日起，韶關市建設局《物業小區（大廈）首次業主大會、業主委員會成立須知》（韶市建字[2007]131號）終止執行。

韶關市物業服務企業退出項目服務指導規程

第一條 為規范物業服務企業退出項目服務活動，維護當事人合法權益，做好項目物業服務的銜接工作，保持業主正常的生活秩序，根據國務院《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例》的有關規定，制定本指導規程。
第二條 本行政區域內，因物業合同期滿雙方當事人不續約，或者雙方當事人提前解除合同，物業服務企業退出項目服務活動，適用本意見。
第三條 退出項目服務應當本著維護社會穩定、保證居民基本生活秩序，依法有序、平穩過渡的原則進行。
第四條 區、縣人民政府應當組織街道辦事處、居民委員會及相關職能部門對本轄區內物業服務企業退出項目服務的工作實施監督。
第五條 市房地產行政主管部門負責物業服務企業退出項目服務的監督和指導。
縣、區房地產行政主管部門負責本轄區內物業服務企業退出項目服務的指導和監督。
第六條 物價、園林、公安等部門要按照各自工作職能，加強協調配合，協助做好物業服務企業退出項目服務的銜接工作。
第七條 供水、供電、供氣、電梯運行等專業部門應當嚴格履行職責，向最終用戶收取有關費用，并協助縣、區人民政府和有關部門做好物業服務企業退出項目服務階段的工作。
第八條 物業服務企業應當遵循誠信守法的原則，嚴格履行退出程序和相應職責，協助解決項目遺留問題，做好新老物業服務的銜接工作，保證項目服務的連續性。
第九條 業主大會和業主委員會應當從保持項目服務的連續性和長遠利益出發，慎用辭退權，保障自身的正常生活秩序。
第十條 房地產開發企業應當維護購房人的合法權益，兌現售房承諾，解決項目遺留問題，為物業服務順利開展提供保障。
第十一條 物業服務合同期滿，物業服務企業不再續約或者提前解除合同，業主大會重新選聘新物業服務企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：
（一）在合同解除3個月前，物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，就退出事宜進行協商，同時以書面形式在物業服務區域內公告15天。
（二）物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間以書面形式報送項目所在地縣、區房地產行政主管部門備案，填寫《物業服務企業退出項目服務情況登記表》，并書面告知街道辦事處和居民委員會。
（三）物業服務企業應當繼續按照合同約定做好服務，積極協助業主大會選聘新的物業服務企業。業主應當繼續按時繳納物業服務費至合同終止之日。
（四）在解除合同1個月前，物業服務企業(服務費實行包干制的除外)應當公布物業服務費的收入、支出狀況，并將預收的費用退還給業主。
（五）物業服務企業應當在合同終止之日起15日內退出物業服務區域，同時向業主委員會辦理下列移交事宜：
1、物業檔案資料。包括：
（1）物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；
（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（4）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；
（5）物業及配套設施的產權清單；
（6）物業服務用房的清單;
（7）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。
2、物業服務用房；
3、物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；
4、物業服務期間配置的固定設施設備；
5、其他應當移交的財物、資料。
未成立業主委員會的，在縣、區房地產主管部門和街道辦事處的監督指導下，可暫時向居民委員會辦理移交事宜。
（六）新物業服務企業接管后，業主委員會或者居民委員會應當將前款所列事項移交新物業服務企業。
（七）物業服務企業未如期辦結移交的，經業主委員會同意，可先退場；未經業主委員會同意，擅自退場，造成經濟損失的，依法賠償。
（八）因合同期滿物業服務企業不再續約或者提前解約的，業主欠繳的物業服務費由物業服務企業自行追收。
第十二條 物業服務合同期滿，業主大會不再續約或者合同期內業主大會決定提前解除合同，業主大會重新選聘新的物業服務企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：
（一）解除合同3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會或業主代表大會。在會議召開15日前，將會議通知及確定物業服務企業事宜以書面材料送交與會人員并以書面形式在物業管理區域內公告。
（二）參加業主代表大會的業主代表在參加業主委員會會議3日前，就續約或解約等事宜征求其所代表的業主意見。業主贊同、反對、棄權的具體票數和書面意見應當由本人簽字。業主代表在業主委員會投票時應將業主本人簽字后的投票意見如實反映。
（三）經專有部分占建筑物總面積過半數的業主、且占總人數過半數的業主同意，方可做出解除物業服務合同、解聘物業管理企業的決定。通過不再續約或者提前解約的，業主委員會應當在業主大會作出決議后3日內，將解約原因和時間書面告知物業服務企業，并在物業管理區域內公告。業主應當按時繳納物業服務費至合同終止之日。
（四）業主委員會應將解聘原因、解約時間和表決結果、解約后項目物業管理的解決方案等以書面形式報送項目所在地縣、區房地產主管部門備案，填寫《物業服務企業退出項目服務情況登記表》，并告知街道辦事處和居民委員會。
（五）業主委員會組織全體業主對選聘新物業服務企業等事宜進行表決，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主通過選聘新物業服務企業的，業主委員會與新物業服務企業簽訂《物業管理服務合同》。
（六）業主委員會按照本辦法第十一條第（四）項規定與原物業服務企業辦理交接事宜。屬提前解聘的，同時應向被解聘的物業服務企業結清欠繳的物業服務費。新物業服務企業接管后，業主委員會應當將相關資料、帳冊、財務等移交給新物業服務企業。
（七）業主委員會不組織召開業主大會或業主代表大會的，十分之一以上業主或三分之一以上業主委員會委員可聯名向物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當協助組織召開業主大會或業主代表大會。
第十三條 因物業管理服務合同期滿雙方當事人不再續約或者提前除合同，無新物業服務企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：
（一）在解除合同2個月前，業主或業主大會仍未選聘到新物業服務企業，原物業服務企業應當到項目所在地縣、區房地產主管部門備案，并告知街道辦事處和居民委員會。
（二）縣、區房地產行政主管部門接到物業服務企業備案后5個工作日內，應當會同街道辦事處到項目小區聽取業主委員會和物業管理企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作。經協調雙方當事人達不成一致的，縣、區房地產主管部門應當將有關情況書面報送縣、區人民政府和市房地產主管部門備案。
（三）縣、區人民政府組織街道辦事處和縣、區房地產主管部門應指導居民委員會、物業服務企業和業主委員會就管理方式、服務標準和收費標準等內容對業主進行問卷調查，并在調查結果的基礎上制定管理預案。
（四）未成立業主委員會的，應當在街道辦事處和縣、區房地產主管部門的監督指導下，由居民委員會組織業主成立業主大會和業主委員會。
（五）縣、區房地產行政主管部門應當積極協助業主委員會選聘新物業服務企業，并主動提供相關信息，協助其做好選聘企業工作，指導業主委員會與新接管的物業服務企業簽訂《物業管理服務合同》。
暫時未選聘到新物業服務企業的，縣、區房地產行政主管部門應當將有關情況書面報送縣、區人民政府?？h、區人民政府應當及時按照制訂的管理預案組織街道辦事處（鎮）、縣、區市容環境、園林、環衛等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等工作，所發生的費用由業主繳納，由居民委員會收取。
（六）原物業服務企業應當在退出之日起15日內，按照本辦法第十一條第四項有關規定向業主委員會辦理移交事宜。
新物業服務企業接管后，業主委員會應當將相關資料、帳冊、財物等移交給新物業服務企業。
第十四條 物業服務企業不履行合同約定未按規定辦理項目退出備案及未按規定程序退出的，市、縣、區房地產行政主管部門可記入企業誠信檔案，作為不良記錄向社會公布。

韶關市物業管理區域劃分指導意見

一、根據國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等相關法律法規，為規范我市物業管理區域的劃分工作，制訂本指導意見。
二、一個物業管理區域由一個物業服務企業統一提供物業服務。物業管理區域內地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。
分期開發的物業，前期建成部分已確定物業服務企業的，后期建成部分應當由同一物業服務企業提供物業服務。
三、劃分物業管理區域應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。具體劃分方法如下：
（一）物業管理區域以物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍確定，但已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分。
（二）分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，共用主要配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域，但已經自然分割或者習慣形成多個相對獨立小區、其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。
（三）不同物業管理區域地理上自然連接的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。
（四）舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求相關業主意見后，確定物業管理區域。
對劃分物業管理區域有爭議的，由物業所在地的區、縣政府房地產主管部門征求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會意見后確定。
四、 物業管理區域的備案
物業管理區域實行備案制度：
（一）新建物業在出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
（二）已實施物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門備案。
（三）街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門備案。