鄭州市房屋專項維修資金管理辦法（2010）

鄭州市人民政府令

第186號

《鄭州市房屋專項維修資金管理辦法》業經2009年12月31日市人民政府第17次常務會議審議通過，現予公布，自2010年3月1日起施行。

市 長 趙建才

2010年1月18日

為加強房屋專項維修資金管理，建立房屋維修保障機制，維護房屋專項維修資金所有人的合法權益，市政府法制辦會同市住房保障和房地產管理局根據《物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規規定，對《鄭州市房屋共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》（市政府令第109號）（以下簡稱原《辦法》）的修訂，形成了《鄭州市房屋專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》。按照立法程序，在征求政府相關部門意見的基礎上，又組織召開座談會聽取業主委員會、物業服務企業、房地產開發企業等方面的意見和建議，并到縣（市）進行實地調研，同時在法制信息網上全文公布，向社會公開征求意見。根據各方面的反饋意見，我們又進行了進一步的修改完善，形成了《鄭州市房屋專項維修資金管理辦法（草案）》（以下簡稱《辦法（草案）》），已經市政府常務會議審議通過。市政府法制辦主要負責人現就有關問題說明如下：

一、修訂的必要性

房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。建立專項維修資金制度的目的，是為了建立穩定的多產權房屋共用部位、共用設施設備維修資金來源，確保共用部位、共用設施設備能夠得到合理、及時的維修養護。

2002年12月1日起施行的原《辦法》，對建立我市房屋專項維修資金制度、規范房屋專項維修資金歸集和使用行為，確保房屋共用部位、共用設施設備在保修期滿后得到及時有效的維修養護等方面發揮了重要作用。但隨著2007年《物權法》的出臺、國務院《物業管理條例》的修訂、2008年建設部、財政部聯合制定的《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令）的出臺，國家對專項維修資金管理做了不少的修改和調整，比如將“維修基金”修改為“維修資金”，對管理方式規定采取政府代管與業主自主管理相結合的方式，規定在不影響維修資金安全的前提下，可以用專項維修資金購買國債增加業主資金的增值收益等，同時對使用程序、法律責任等做了相應的調整和規范，這使得我市原《辦法》的許多規定出現與國家新規定不一致的情形；另外，隨著我市經濟社會的發展，專項維修資金實際管理工作中也出現一些新情況和新問題，需要在規章中進行規范，比如許多原舊小區如何籌建專項維修資金，專項維修資金不足時如何續交，專項維修資金的代管費用應當如何列支等問題。

針對上述存在的各種問題，根據國家相關規定，結合我市實際，對原《辦法》進行修訂十分迫切，也十分必要。

二、需要說明的幾個問題

（一）關于《辦法》的題目

原《辦法》的題目是根據1998年12月16日建設部、財政部發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房〔1998〕213號）所確定的。但《物權法》、《物業管理條例》及建設部、財政部的第165號令都修改為“專項維修資金”，因而《辦法》將題目相應地修改為《鄭州市房屋專項維修資金管理辦法》。

(二)關于交存方式

原《辦法》只規定了分別由房地產開發企業和業主委員會代收代交的不同情況，而未規定業主可以自行交存，該規定一方面限制了業主作為專項維修資金所有權人的自主權，另一方面致使出現部分房地產開發企業在代收后不及時代交甚至挪用專項維修資金的情形，嚴重侵害業主的合法利益。為此，《辦法》在第九條中對交存方式做了修改，規定業主可以直接交存，也可以委托房地產開發企業代交，也即房地產開發企業只有受業主委托才能代收代交。

(三)關于專項維修資金使用程序

專項維修資金的使用程序直接涉及到業主資金使用權的行使和業主合法權益的保護，但原《辦法》的規定不夠細致，為此，《辦法》根據國家的新規定和我市實際，在第二十四條和第二十五條中對使用建議的提出、公示、通過，使用方案的組織實施，專項維修資金的申請、劃轉及使用情況公示等做了詳細規定，對使用程序做了進一步完善，既方便業主使用，同時又加大了廣大業主對專項維修資金使用的監督力度，使專項維修資金的使用更加公開與規范。

（四）關于專項維修資金的續交問題

隨著專項維修資金的不斷使用和支出，專項維修資金賬戶越來越多地面臨續交的問題。原《辦法》對續交只做了籠統規定，已不能適應現實工作的需要。為保證專項維修資金的持續性，《辦法》在第十六條中對專項維修資金的續交界點、續交標準和續交方式等做了詳細規定。

（五）關于法律責任

專項維修資金的管理事關廣大業主的切身利益，為使各項規定落到實處，真正為業主營造一個安居樂業的環境，對于違法行為必須予以懲戒?！掇k法》第三十六條至第四十條分別對公有住房售房單位、房地產開發企業、物業服務企業、房地產主管部門、房屋專項維修資金管理機構等主體的違法行為規定了相應的法律責任。

 

第一章 總 則

第一條 為加強房屋專項維修資金管理，建立房屋維修保障機制，維護房屋專項維修資金所有人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內房屋專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱房屋共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢房屋業主或者結構相連的不同樓幢業主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱房屋共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢房屋業主或者不同樓幢業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、排水設施、池、井、非經營性車場車庫、物業管理用房、信報箱、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 房屋專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 市、縣（市）、上街區房地產主管部門負責本行政區域內房屋專項維修資金的監督管理工作，其設立的房屋專項維修資金管理機構，具體負責房屋專項維修資金日常管理工作。

財政、物價、審計等有關部門按照各自職責，共同做好房屋專項維修資金的監督管理工作。

第二章 交 存

第六條 凡單幢房屋或者一個物業管理區域內房屋有兩個以上產權人的，應當建立房屋專項維修資金。

第七條 商品房屋（含經濟適用住房、單位集資合作建房及拆遷安置房屋，下同）的房屋專項維修資金由業主交存；廉租住房的房屋專項維修資金由產權人交存。

已售出的公有住房的首期房屋專項維修資金由售房單位交存；續交的，由業主交存。

第八條 首期房屋專項維修資金按下列標準交存：

（一）出售公有住房的，由售房單位從售房款中提取30％交存；

（二）無電梯房屋，由業主按建筑面積每平方米35元交存；有電梯房屋，由業主按建筑面積每平方米65元交存。市房地產主管部門應當根據房屋建筑安裝工程每平方米造價，適時調整并公布首期房屋專項維修資金的交存標準。

第九條 首期房屋專項維修資金，業主可以直接存入房屋專項維修資金專戶，也可以委托房地產開發企業代交。

業主應當在房屋交付使用前，將房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。委托房地產開發企業代交的，房地產開發企業應當自收到房屋專項維修資金之日起30日內，將代交的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。尚未售出的房屋，由房地產開發企業在辦理房屋所有權初始登記時代交該部分房屋的專項維修資金。

公有住房的售房單位應當自收到售房款之日起30日內，將提取的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

第十條 未按本辦法規定交存首期房屋專項維修資金的，房地產開發企業不得將房屋交付購買人。

逾期未將代交的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶的，房地產開發企業應當按同期銀行定期存款利率補交雙倍利息。補交的利息計入房屋專項維修資金專戶。

第十一條 業主交存的房屋專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的房屋專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十二條 房屋專項維修資金自交存之日起，按照國家規定的銀行存款利率計息，由代管單位與專戶管理銀行按年結存到戶。

房屋專項維修資金交存第一年按銀行同期活期存款利率計息；一年后，按銀行同期一年期定期存款利率計息。

第十三條 專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。

實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

未成立業主大會或者業主大會決定委托政府代為管理的，其專項維修資金由房屋專項維修資金管理機構代為統一管理。

已售公有住房提取的房屋專項維修資金由房屋專項維修資金管理機構負責管理。

第十四條 房屋專項維修資金管理機構或者業主委員會應當在所在地委托商業銀行作為房屋專項維修資金專戶管理銀行，并開立房屋專項維修資金專戶。

開立房屋專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

已售公有住房的房屋專項維修資金專戶，按售房單位設賬，按幢設分賬；業主續交時，按房屋戶門號設分戶賬。

第十五條 業主大會決定實行業主自主管理的，專項維修資金管理機構應當將代管的房屋專項維修資金劃轉業主委員會開立的房屋專項維修資金專戶。

業主委員會自主管理房屋專項維修資金的，應當接受所在地房屋專項維修資金管理機構的監督。

第十六條 業主分戶賬面、公有住房售房單位分賬賬面余額不足首期房屋專項維修資金數額30%的，應當由業主續交。

商品房屋的房屋專項維修資金數額續交后應不少于首期房屋專項維修資金。公有住房的房屋專項維修資金業主首次續交標準執行本辦法第八條第（二）項規定；業主分戶賬賬面余額不足首次續交的房屋專項維修資金數額30%時，應當由業主再次續交，再次續交后的房屋專項維修資金數額應不少于業主首次續交的房屋專項維修資金。

續交房屋專項維修資金，可以一次性足額續交，也可以分期續交。

已成立業主大會的，續交方案由業主大會決定；未成立業主大會的，續交方案由房屋專項維修資金管理機構決定。

第十七條 房屋共用設施設備報廢后回收的殘值，應當用于補充房屋專項維修資金。

利用房屋共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益，應當主要用于補充房屋專項維修資金，但業主大會另有決定的除外。

第十八條 房屋所有權轉讓時，原業主應當向受讓人說明房屋專項維修資金的交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的房屋專項維修資金隨房屋所有權同時過戶，受讓人應當將結余的房屋專項維修資金支付給原業主。當事人之間關于房屋專項維修資金另有約定的，從其約定。

第十九條 房屋滅失的，按照下列規定返還房屋專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的房屋專項維修資金返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的房屋專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第二十條 本辦法實施前已出售但未建立房屋專項維修資金的房屋，應當按本辦法第八條規定的標準補建。

第三章 使 用

第二十一條 房屋專項維修資金應當專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十二條 房屋專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十三條 房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定；無約定的，按照下列規定分攤：

（一）商品房屋之間，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）已售公有住房之間，按照相關樓幢建筑面積從公有住房房屋專項維修資金專戶分賬中按比例分攤。公有住房售房款中提取的房屋專項維修資金不足時，差額部分由相關業主按照各自擁有物業建筑面積從房屋專項維修資金分戶賬中按比例分攤。

（三）已售公有住房與商品房屋之間，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業，再按照本款第（一）項、第（二）項規定分攤；

（四）未售出房屋，由房地產開發企業或者公有住房售房單位按照未售出房屋的建筑面積分攤。

第二十四條 房屋專項維修資金實行政府代管的，其使用按照以下程序辦理：

（一）業主委員會（相關業主）或者物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

（二）業主委員會（相關業主）在物業管理區域內的適當位置公示使用建議；

（三）業主大會通過使用建議；未成立業主大會的，由房屋專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

（四）業主委員會（相關業主）或者其委托的物業服務企業組織實施使用方案；

（五）業主委員會（相關業主）或者其委托的物業服務企業持有關材料，向房屋專項維修資金管理機構申請列支；

（六）房屋專項維修資金管理機構審核同意后，5日內按規定程序劃轉房屋專項維修資金；

（七）業主委員會（相關業主）在物業管理區域內的適當位置公示房屋維修項目質量驗收報告和維修費用決算情況。

第二十五條 房屋專項維修資金實行業主自主管理的，其使用按照以下程序辦理：

（一）業主委員會（相關業主）或者物業服務企業提出使用建議；

（二）業主委員會在物業管理區域內的適當位置公示使用建議；

（三）業主大會通過使用建議；

（四）業主委員會或者其委托的物業服務企業組織實施使用方案；

（五）業主委員會持使用方案報房屋專項維修資金管理機構備案；房屋專項維修資金管理機構發現不符合本辦法規定和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉房屋專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需房屋專項房屋資金劃轉至維修單位；

（八）業主委員會在物業管理區域內的適當位置公示房屋維修項目質量驗收報告和維修費用決算情況。

第二十六條 房屋共用部位、共用設施設備發生突發性損壞，不及時維修將嚴重影響業主使用或者危及房屋安全的，有業主委員會的，由業主委員會先行組織維修；沒有業主委員會的，由相關業主推選的2名以上業主代表先行組織維修，所發生費用按照本辦法第二十三條規定分攤。

第二十七條 鼓勵通過公開、公平、公正的競選招標方式選定具有相應資質的維修施工單位。維修項目費用較小的，可以采取簡易方式，選定維修施工單位。

第二十八條 業主委員會或者相關業主，可以委托專業中介機構對維修和更新、改造工程實施監理及對工程造價進行審核，相關費用計入維修和更新、改造成本。

第二十九條 下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第三十條 在保證房屋專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將房屋專項維修資金用于購買國債。

利用房屋專項維修資金購買國債的增值收益應當轉入房屋專項維修資金滾存使用。

第四章 監督管理

第三十一條 房屋專項維修資金管理機構或者專戶管理銀行應當每年至少一次向業主、公有住房售房單位發送房屋專項維修資金對賬單，告知房屋專項維修資金的交存、使用情況。

業主和有關單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十二條 房屋專項維修資金管理機構或者專戶管理銀行應當建立房屋專項維修資金查詢制度，隨時接受業主和有關單位對其分戶賬中房屋專項維修資金的交存、使用、增值收益、賬面余額的查詢。

第三十三條 收到交存的房屋專項維修資金時，房屋專項維修資金管理機構或者專戶管理銀行應當出具房屋專項維修資金專用票據。

房屋專項維修資金專用票據的購領、使用、保管、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行。

第三十四條 房屋專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定。

房屋專項維修資金的代管費用,在房屋專項維修資金的增值收益中列支，由同級財政部門核定，并與房屋專項維修資金分賬核算。

第三十五條 房屋專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第五章 法律責任

第三十六條 公有住房售房單位有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產主管部門責令限期改正：

（一）未按本辦法第八條第（一）項、第九條第三款規定交存房屋專項維修資金的；

（二）未按本辦法第二十三條的規定分攤維修和更新、改造費用的。

第三十七條 房地產開發企業有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產主管部門按下列規定處理：

（一）違反本辦法第十條第一款規定將房屋交付購買人的，責令限期改正；逾期不改正的，處以5000元以上30000元以下罰款。

（二）未按本辦法第二十三條第（四）項規定分攤維修和更新、改造費用的，責令限期改正；逾期不改正的，處以3000元以上10000元以下罰款。

第三十八條 業主未按規定或業主大會決議續交、補建房屋專項維修資金，或者拒不分攤維修和更新、改造費用的，業主委員會或者利益相關人可以向人民法院提起訴訟。

第三十九條 違反本辦法規定，房地產開發企業、公有住房售房單位挪用房屋專項維修資金的，由市、縣（市）、上街區房地產主管部門追回挪用的房屋專項維修資金，沒收違法所得，并可以處以挪用金額2倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用房屋專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，并建議原頒發資質證書的部門吊銷其資質證書。

房地產主管部門、房屋專項維修資金管理機構挪用房屋專項維修資金的，由有關部門追回挪用的房屋專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條 房地產主管部門、房屋專項維修資金管理機構違反本辦法第二十九條規定的，由上一級行政主管機關責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主大會或者業主委員會違反本辦法第二十九條規定的，由市、縣（市）、上街區房地產主管部門責令改正。

第六章 附 則

第四十一條 本辦法自2010年3月1日起施行。2002年10月21日鄭州市人民政府公布的《鄭州市房屋共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（市政府令第109號）同時廢止。