各盟行政公署、市人民政府，自治區各委、辦、廳、局，各大企業、事業單位：
物業管理是民生工作的重要內容，事關廣大人民群眾的切身利益。近年來，各地區和有關部門認真貫徹《內蒙古自治區物業管理條例》和《內蒙古自治區人民政府關于加快推行和規范物業管理工作的意見》(內政字[2001]403號)精神，全區物業管理覆蓋面不斷擴大，物業管理水平有了明顯提高。但必須看到，目前還存在物業服務企業實力不強，規?；洜I不足，龍頭企業的示范帶動作用不明顯，部分舊住宅小區臟亂差現象比較嚴重、難以推行物業管理，物業管理服務質量有待提高等問題。為切實解決這些問題，進一步加強物業管理工作，經自治區人民政府同意，現就有關事宜通知如下。
一、進一步培育和規范物業管理市場
全面推行物業管理招投標制度。各地區要按照經濟社會發展要求，加快建立競爭有序的物業管理市場，加快物業管理的市場化和社會化進程，進一步完善物業管理項目的招投標機制，鼓勵廣大業主以招投標方式，擇優選擇質價相符的物業服務企業。從2010年1月1日起，凡建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區、建筑面積在2萬平方米以上的大廈，必須采用公開招標的方式選聘物業服務企業。房地產開發項目的前期物業管理招投標工作，必須在辦理商品房預售許可證之前完成。不進行預售只現售的房地產開發項目的前期物業管理招投標工作，應在現售前30日完成，否則不予辦理竣工驗收備案手續。
規范前期物業管理工作。開發建設單位在銷售房屋時，不得對前期物業服務合同未約定的物業管理事項向買受人擅自作出承諾。開發建設單位要按照規定與物業服務企業辦理物業承接驗收手續，將物業圖紙資料等移交給物業服務企業。物業服務企業承接物業時，要對物業共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記。
切實加強對建立業主委員會的指導工作。凡符合《物業管理條例》規定條件的住宅小區，有關部門應及時督促、指導業主按時建立業主委員會。旗縣(市、區)物業管理主管部門應對業主委員會做好業務培訓、指導和監督工作，保證其正確行使權利和履行義務。未實行物業管理的項目，由社區居委會組織業主自行管理，提供以共用設施設備維修、保潔、公共秩序維護為主要內容的基礎性服務，所發生的費用由業主共同分攤。
二、進一步完善物業服務收費機制
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用標準與服務水平相符的原則。物業服務企業應與業主委員會簽訂物業服務合同，約定服務內容、服務標準及收費標準，并實行“三公開’’制度，提高物業服務與收費的透明度，主動接受業主監督。
廉租住房和經濟適用住房的物業服務收費實行政府指導價，由各級價格主管部門會同房地產行政主管部門確定，并定期公布。制定物業服務收費政府指導價時，應充分考慮居民的承受能力，也要保證物業服務企業的合理利潤。其他類型物業管理項目的物業服務收費應實行市場調節價，由業主大會和物業服務企業根據服務內容、服務質量及服務范圍協商確定，并在物業服務合同中進行約定。各級價格主管部門要會同房地產行政主管部門根據當地實際情況，定期公布物業管理各項服務項目社會平均成本，為業主大會和物業服務企業協商確定物業服務市場價格提供參考，同時要監督物業服務企業全面推行明碼標價制度，將收費
項目、收費標準和服務內容等在住宅小區向業主進行公示。
物業服務合同簽訂后，業主必須按合同約定交納相關費用。業主、使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會應督促其限期交納；業主或使用人對物業服務企業的收費及服務質量有異議時，業主委員會要做好協調工作。對逾期未交納物業服務費的，物業服務企業可以求助當地物業管理主管部門幫助催繳，也可以向人民法院提起訴訟。
三、進一步提高物業服務的質量和水平
物業服務企業要依據物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對物業服務合同未明確約定的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。旗縣(市、區)物業管理主管部門要會同街道辦事處或蘇木鄉鎮人民政府監督物業服務企業認真履行合同，按照合同約定提供物業管理服務。
盟市物業管理主管部門要嚴格資質初審，加強物業服務企業資質管理，建立健全全區統一的物業服務企業信用檔案制度，并通過網絡等方式向社會定期公布物業服務企業的信用信息及信用等級，實現信用信息資源共享，完善社會監督與服務。對于社會公眾投訴不予理睬，已有不良行為記錄卻不進行整改，企業信用等級較差的物業服務企業不予資質升級；對違反國家和自治區有關規定，擅自提高物業服務收費標準、降低服務質量和不規范經營的物業服務企業，堅決予以糾正，直至清出物業管理市場。
繼續做好創優達標工作。各地區要積極引導物業服務企業深入開展創優達標活動，樹立當地的物業服務企業優秀品牌，充分發揮示范帶動作用，努力提高本地區物業管理的服務質量，同時要加強物業管理創優達標項目的動態管理，對于已不具備示范、優秀條件的物業管理項目要及時取消示范、優秀稱號。
四、加強住宅專項維修資金的使用和監管
各地要嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令165號)的有關規定，進一步健全制度，完善機制，切實加強住宅專項維修資金的繳存、使用和管理工作。至今尚未開展住宅專項維修資金收繳歸集工作的旗縣(市、區)，應盡快出臺收繳歸集規定，積極發揮住宅專項維修資金應有作用。
各級物業管理主管部門應嚴格遵照按幢設賬、專戶存儲、核算到戶的要求，建立住宅專項維修資金的使用計劃報批管理、財務預決算管理、審計監督及業主查詢和對帳等制度，加強住宅專項維修資金管理，不得劃轉或者委托其他單位進行管理。堅決杜絕挪用住宅專項維修資金和利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財等違法違規行為，確保住宅專項維修資金的使用和存儲安全。
五、加大對物業管理行業發展的扶持力度
積極扶持物業服務企業發展。各地區要對物業服務企業給予一定的資金支持，支持額度可按物業服務費繳納的營業稅、城市維護建設稅及教育費附加三項稅收總和把握，幫助企業降低運營成本。特別是對負責舊住宅小區物業管理的物業服務企業，還可再加大支持力度，增加資金投入，提高舊住宅小區的物業管理水平，改善居民生活條件。
加強住宅小區公共配套設施建設的監管，健全完善物業管理硬件設施。各級城市規劃行政主管部門在對2萬平方米以上的住宅小區開發項目進行建設工程規劃許可審批時，必須與同級房地產主管部門就該項目的容積率、綠地率、共用配套設施、物業管理用房面積等內容共同研究審批，進一步提高住宅小區的物業管理硬件設施配套建設水平。住宅小區的公共配套設施必須與房屋同步建設，其中水、電、燃氣、道路、路燈、綠化、停車場、消防、環衛、通訊、郵政、安全防范、物業管理用房等配套設施必須與住宅同步交付使用。
加強住宅小區環境整治，保障物業管理順利實施。嚴肅查處私搭亂建，違背規劃要求的行為。未經批準在已有房屋上加層、露臺陽臺封閉、自加門斗、影響公共環境的門窗防護、門前搭建設施、掏挖菜窖、侵占綠地等都要徹底清查，堅決予以拆除。各地區要組織規劃、建設、房管等部門成立專門機構，制定行動計劃，切實抓好組織實施，還群眾一個整潔、舒適、文明的居住環境。加快城市1日住宅小區整治改造步伐，舊住宅小區多數房屋年久失修，配套設施缺損，環境臟亂差，一般通過市場手段難以實現物業管理。各地區要按照《城市舊住宅小區改造條件和要求》(見附件)，由各級人民政府承擔起舊住宅小區的整治改造任務，把舊住宅小區的整治改造投入列入財政預算，制定整治改造計劃，逐年實施。
六、進一步加強組織領導
(一)加強組織保障。物業管理工作覆蓋面廣，推進難度大，各級人民政府、有關部門要將物業管理工作擺上重要議事日程，建立健全物業管理專門機構，加強領導，明確任務，落實責任，形成一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為加強物業管理工作提供有力組織保障。
(二)加強輿論宣傳。各有關部門要采取多種形式，大力宣傳物業管理政策法規，讓業主和社會各界正確認識物業管理，強化物權意識，樹立市場經濟觀念，人人關心、支持物業管理，為物業管理發展營造良好的社會輿論氛圍。
(三)加強監督檢查。各有關部門要各司其職、密切配合，依法加強物業管理市場的監督檢查力度，共同推動物業管理工作健康發展。
附件：城市舊住宅小區改造條件和要求
城市舊住宅小區改造條件和要求
舊住宅小區是指城市規劃區內房屋建造時間較久(一般為上世紀90年代以前)，房屋年久失修，配套設施缺損，環境臟亂差，通過市場機制難以實現物業管理的住宅小區。
一、整治改造的主要內容
(一)房屋整修養護。主要包括舊住宅小區內房屋主體結構加固、房屋部件構件修繕更新、屋面整修改造、外墻及樓梯間粉飾等。
(二)環境綜合整治。主要包括拆除舊住宅小區內違章建(構)筑物，清理房屋立面的破舊搭建物、廣告牌，清理樓道內雜物，整修道路、圍墻，補植和增辟綠地，改造建設停車泊位，清除環境垃圾，治理環境衛生等。
(三)完善配套設施。主要包括舊住宅小區內供電、供水、供氣、供暖、垃圾和污水處理等居民急需的市政公用設施的健全、公共部位老舊管線更新改造；社區服務設施、文化體育設
施、安全防范設施、管理服務用房等配套設施設備的補建；電信、郵政等其他城市基礎設施的完善。
(四)建筑節能改造。有條件的地區應當按照“節能、節地、節水、節材、環保”的原則和要求，實施舊住宅小區既有建筑的節能改造及供熱采暖設施改造，推廣應用新型和可再生能源，推進污水處理再生利用和雨水利用。
(五)劃分物業管理區域，建立長效管理機制。合理劃分物業管理區域，形成物業規模，推動整治后舊住宅小區實施以保潔、保綠、保安為主要內容的物業管理，建立市場化物業管理長效機制。
二、整治改造的標準
舊住宅小區整治改造工程應當符合國家和地方的有關工程建設標準。實施整治改造后的舊住宅小區，應當達到以下標準：
(一)房屋全面整修養護。房屋主體結構堅固，常用部件構件和管線適用、完善，門窗及其玻璃完整，外墻、樓道粉飾整潔，無安全隱患。
(二)環境整治取得較大改觀。小區內無違章建筑，無散放垃圾，樓道無雜物，圍墻、欄桿無缺損，停車泊位和綠地面積增加，道路平整且與小區外主路(支路)連接。
(三)配套設施進一步完善。小區內電、水、氣、暖設施齊備、功能良好，垃圾收集、污水排放設施配套，消防安全防范設施健全，電視、電話、郵政線路暢通，能滿足居民生活基本需要。
(四)建筑節能要求得到落實。實施既有建筑節能改造的舊住宅小區，房屋外圍護結構采用保溫、隔熱措施，達到節能標準設計要求；實施熱計量改造，達到了分戶計量分室調控要求，具備熱計量收費條件，有條件的小區實行集中供熱；供暖管網漏損率明顯降低，污水再生利用和雨水利用得到切實推進。
三、資金籌措
舊住宅小區整治改造屬于為民辦實事工程，具有明顯的社會效益，是政府履行公共服務職能的重要內容。各地要增加對舊住宅小區整治改造的資金投入，積極發揮政府投入的支撐與引導作用，把舊住宅小區整治改造資金列入財政支出預算，統籌使用土地出讓金、城市基礎設施配套費、公用事業附加及其他財政資金。設區的城市可充分發揮區政府的積極性，按照“市、區兩級共同負擔”的原則籌集整治改造的專項資金。
舊住宅小區屬于房改售房的，原產權單位應當負擔一定比例的整治改造資金。屬于房地產開發的，在原開發過程中巳明確由房地產開發企業配置而未落實基礎設施配置建設的，應責成原開發企業按原規定予以補救；因施工質量低劣而過早損壞的設施設備和房屋，應由房地產開發企業承擔維修責任。
更新改造供電、電信、郵政、有線電視以及供水、供氣、供暖等市政公用設施的專項成本支出，應由各運營單位承擔。
涉及居民自用設施整修改造的經費，由居民自行出資，采取統一組織實施的辦法進行。
四、時間要求
各地區要在對舊住宅小區調查摸底的基礎上制定整治計劃，將計劃逐級上報，爭取利用3至5年時間基本完成舊住宅小區的整治改造任務。逐步實現城市舊住宅小區房屋居住安全，基礎設施較為完善，公共管理維護有效優化，環境整潔美化的宜居目標。
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2010/1/25 8:33:00