淮北市城市物業服務收費管理實施細則

（淮價價[2005]92號）

第一條 為規范城市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》，結合我市實際情況，制定本實施細則。
第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物 業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。
第三條 國家提倡業主或業主委員會通過市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條 淮北市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理。
濉溪縣人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。
第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
物業管理企業未取得合法經營資格、資質的，不得向業主收取物業服務費用。
第六條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。各類非住宅物業的服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。
第七條 住宅區物業綜合服務費實行分等定價。市、縣價格主管部門會同市、縣房地產行政主管部門根據行業平均成本和當地經濟發展水平，及經評定的住宅區服務等級、服務內容、服務標準，制定相應的住宅區物業綜合服務費基準價及浮動幅度，并定期調整和公布。
小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費，由市、縣價格主管部門會同房地產行政主管部門按照合理補償、保本微利的原則，制定管理辦法和指導價格。
設有共用集中供暖系統的物業，應經業主大會同意后由物業管理企業提出供暖收費方案，報價格主管部門審批后收??；業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定。供暖期結束后，物業管理企業應向業主公布收支情況，若有結余，應結轉下一供暖期使用，不得挪作他用。
第八條 經評定等級的住宅小區的具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業根據物業管理服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定具體收費標準，并將約定的收費標準報價格主管部門、房地產行政主管部門備案。備案時應提供物業管理企業資質、等級評定證明、成本、合同等相關文件資料。
第九條 開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業管理的企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
未經評定等級的住宅小區，在業主大會成立前，住宅前期物業管理綜合服務收費標準，參照物業管理服務等級標準，由開發建設單位或物業管理企業對照相應的物業管理服務等級收費標準基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定，并在向業主收費前報價格主管部門備案。備案時應提供物業管理企業資質、前期等級情況、成本、合同等相關資料。
前期物業管理綜合服務收費為暫定標準，首次預收原則上最多不超過六個月。
開發建設單位、物業管理企業不得把商品房交付與物業管理服務收費強行掛鉤，不得在交房時搭車收取未經批準的以及合同約定外的其它費用。
第十條 住宅物業綜合服務費(含前期物業管理綜合服務費)雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定 。對開發建設單位或物業管理企業顯失公允的物業服務約定內容，價格主管部門可以按照價格管理權限進行審核和調整。
第十一條 業主、使用人裝飾裝修房屋的，業主、使用人和裝修單位（或裝修人）應在裝修前與物業管理企業簽訂裝修管理協議，并按規定標準交納裝飾裝修垃圾清運費。物業管理企業不得向業主和裝修單位收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費、電梯使用費等費用。
第十二條 物業服務收費按面積收費的，以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第十三條 實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。
第十四條 實行市場調節價的物業服務收費，由業主或物業使用人與物業管理企業在物業服務合同中約定。
價格主管部門和房地產行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范與引導，行業協會可定期公布實行市場調節價的各類物業公共服務費收費水平，促進相關各方合理約定物業服務收費有關事項。
第十五條 開發建設單位、 物業管理企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在商品房銷售場所和物業管理區域內的顯著位置，將物業服務的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，并由價格監督檢查機構監制，接受業主或物業使用人的監督。
第十六條 業主或業主委員會與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十七條 實行物業服務費用包干制的，物業管理綜合服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理服務企業固定資產折舊；
8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主或業主委員會同意的其他費用。
根據自愿的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本或服務支出。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者實行物業服務費用酬金制的成本。
第十八條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十九條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第二十條 物業管理企業在物業服務中應當遵循國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第二十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
對特困戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理服務企業雙方商定，可以減收或者免收物業服務費用。
第二十二條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。已售出因業主的原因暫未入住的，物業服務費用或者物業服務資金由物業權利人全額交納。
第二十三條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十四條 物業管理企業根據業主或業主委員會的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定 。
第二十五條 住宅物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受有關單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十六條 屬住宅公共物業的電梯、水泵、中央空調等公共設備設施運行電費及公共照明等其他公共水電費原則上可以采取計入物業綜合服務費或按實分攤的計費方式。采取按實分攤計費方式的，由物業管理企業單獨列帳，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤。具體計費方式由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業協商確定。業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定，并在商品房銷售合同中明確。
第二十七條 加強對物業管理服務收費監督檢查。價格主管部門會同房地產主管部門每年應對物業管理企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，尤其要加強對前期物業服務收費的監督檢查。
第二十八條 實行政府指導價的物業管理服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業收費前，到當地價格主管部門申領《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。
第二十九條 提高物業管理企業收費管理人員的業務水平，加強物業管理收費人員業務能力培訓。
第三十條 物業管理服務企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規定》予以處罰。
第三十一條 本細則由淮北市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責解釋。
第三十二條 本細則自2005年12月1日起執行。


淮北市物價局 淮北市房地產管理局
二OO五年十二月一日