宿州市城市物業服務收費實施細則

宿價業[2005]163號

關于印發《宿州市城市物業服務收費實施細則》的通知
　　
　　各縣、區物價局、房地產管理局，宿州城區各物業公司：
　　
　　為規范城市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，按照《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》要求，結合我市實際，制定了《宿州市城市物業服務收費實施細則》，現印發給你們，請貫徹執行，并將執行中遇到的問題及時反饋給我們。
　　
　　附：宿州市城市物業服務收費實施細則
　　
　　二00五年十二月十三日
　　
　　宿州市城市物業服務收費實施細則
　　
　　第一條為規范城市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》，制定本細則。
　　
　　第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。
　　
　　第三條市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責本行政區域內城市物業服務收費的監督管理。
　　
　　各縣、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。
　　
　　第四條物業服務收費應當遵循合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
　　
　　第五條物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
　　
　　住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。
　　
　　第六條住宅區物業綜合服務費實行分等定價，普通住宅小區物業管理綜合服務標準根據服務內容和質量分為一、二、三、四級，具體等級由物業管理企業依據《宿州市城市住宅區物業管理綜合服務等級考核標準》（附表一）自行測評后，填寫《宿州市物業管理服務等級考核申請表》（附表二），向所在市、縣房地產行政主管部門申報，市、縣房地產主管部門分別會同價格主管部門組織考核評定。
　　
　　普通住宅小區綜合服務等級指導價格為：按建筑面積計算：一級基準價每月每平方米0.15元，上下浮動0.05元；二級基準價每月每平方米0.25元,上下浮動0.05元；三級基準價每月每平方米0.40元，上下浮動0.10元；四級基準價每月每平方米0.60元,上下浮動0.10；
　　
　　高級別墅、高層住宅的物業綜合服務費標準由市物價、房管部門另行制定。
　　
　　小區車輛停放管理費指導價格為：車庫、車棚專人看管：汽車每月每輛50-150元，汽車臨時停放每日每輛5-8元，摩托車每月每輛10-20元，三輪車、平板車、電瓶車每月每輛7-15元，自行車每月每輛4-6元；露天停車場專人看管：汽車每月每輛30-80元，臨時停放每日每月輛4-6元；泊位費：汽車每月每輛20-30元。
　　
　　裝飾裝修垃圾清運費指導價格為按建筑面積每平方米1.00元，上下浮動10%。
　　
　　具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業根據物業管理服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定，并將約定的收費標準報價格主管部門、房地產主管部門備案。
　　
　　雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
　　
　　第七條實行政府指導價的物業服務收費，其利潤不得超過物業服務成本的5%。
　　
　　第八條實行市場調節價的物業服務收費，由業主或物業使用人與物業管理企業在物業服務合同中約定。
　　
　　第九條物業管理企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，并在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，票據使用規范。
　　
　　第十條業主或業主委員會與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
　　
　　第十一條建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業管理的企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
　　
　　前期物業管理綜合服務收費標準，由建設單位或物業管理企業根據物業管理服務等級，對照相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定。
　　
　　雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
　　
　　第十二條物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　
　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　
　　3、物業管理區域清潔衛生費用；
　　
　　4、物業管理區域綠化養護費用；
　　
　　5、物業管理區域安全防范和秩序維護費用；
　　
　　6、辦公費用；
　　
　　7、物業管理企業固定資產折舊；
　　
　　8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　
　　9、經業主或業主委員會同意的其他費用
　　
　　根據自愿的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本或服務成本或服務支出。
　　
　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者實行物業服務費用酬金制的成本。
　　
　　第十三條實行物業費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
　　
　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
　　
　　第十四條物業管理服務等級實行年度考核制度。由房地產行政主管部門會同價格主管部門每年第四季度對物業管理企業進行考核，對服務達不到現行等級的物業管理企業降低服務等級。
　　
　　第十五條物業管理企業在物業服務中應當遵循國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
　　
　　第十六條縣級以上人民政府價格主管部門應當及時處理業主、業主委員會和物業使用人有關物業服務收費的投訴。
　　
　　第十七條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。
　　
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　
　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
　　
　　對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業服務費用。
　　
　　第十八條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。已售出因業主的原因暫未入住的，物業服務費用或者物業服務資金由物業權利人全額交納。
　　
　　第十九條物業管理企業已經接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
　　
　　第二十條物業管理企業根據業主或業主委員會的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
　　
　　第二十一條加強對物業管理服務收費監督檢查。價格主管部門會同房地產主管部門每年應對物業管理企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，尤其要加強對前期物業服務收費的監督檢查。
　　
　　第二十二條實行政府指導價的物業管理服務收費實行《收費許可證》制度。物業管理企業收費前，到當地價格主管部門申領《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。
　　
　　第二十三條提高物業管理企業收費管理人員的業務水平，加強物業管理收費人員業務能力培訓。
　　
　　第二十四條物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規定》予以處罰。

　　第二十五條本辦法由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責解釋。
　　
　　第二十六條本辦法自2006年1月1日起執行。
　　
　　二五年十二月二十六日
　　
　　附表一
　　
　　宿州市城市住宅區物業管理綜合服務等級考評標準
　　
　　一、范圍
　　
　　本表規定住宅區物業管理服務的等級的劃分依據、要求、條件及評定細則。
　　
　　二、服務等級的劃分及依據
　　
　　物業管理服務分為四個等級，即一級、二級、三級、四級。等級越高，表示住宅區物業管理的水平越高。
　　
　　等級的劃分以住宅區物業管理服務水平為依據，具體的評定應該包涵房屋及設施設備維修養護、安全防范、綠化環衛、多種經營服務和小區文體活動服務、服務質量效果等項內容以及硬件環境、物業管理企業等相關內容。
　　
　　根據服務等級劃分的條件，分值達60—70分為一級，71—80分為二級，81—90分為三級，91—100分為四級。
　　
　　三、規劃、安全、環境和建筑的要求
　　
　　住宅的規劃設計、房屋及設施設備和運行管理應符合規劃、消防、安全、衛生、環境保護等現行的國家有關法規和標準。
　　
　　四、服務登記劃分條件
　　
　?。ㄒ唬┓课菁肮灿貌课还苍O施設備的維修養護15分
　　
　　1、房屋零修、急修及時率75%以上；房屋零修工程合格率85%以上；1分
　　
　　房屋零修、急修及時率85%以上；房屋零修工程合格率95%以上；3分
　　
　　2、外觀完好整潔；2分
　　
　　房屋立面較整潔，無重大缺損現象。1分
　　
　　3、安裝空調的，統一有序；封閉陽臺的，基本統一，不凸出墻體立面；陽臺（包括平臺和外廊）的使用不礙觀瞻。1分
　　
　　4、房屋裝修符合管理規定，無私改亂拆現象。2分
　　
　　5、協調、配合水、電、氣等專業部門作好水、電、氣等設施設備正常運行的保障工作
　　
　　6、環衛設施完好無損；窨井、化糞池、管道每半年能清淤、清塞一次。3分
　　
　　環衛設施基本完好；窨井、化糞池、管道能定期清淤、清塞。2分
　　
　　7、道路通暢，路面較平整。2分
　　
　　8、消防設施完好無損，可隨時啟用。1分
　　
　?。ǘ┌踩婪?3分
　　
　　9、主出入口24小時值班；1分

　　10、電子監控，安全護衛人員24小時巡查，交接班有記錄；6分
　　
　　安全護衛人員24小時巡查，交接班有記錄；4分
　　
　　安全護衛人員定時巡查，交接班有記錄；3分
　　
　　11、交通車輛管理有序。3分
　　
　　機動車輛出入登記，按序停放。非機動車輛，按序停放，夜間入庫；3分
　　
　　機動車輛、非機動車輛，按序停放，有明顯的車輛停放標志；2分
　　
　　非機動車輛，按序停放；1分
　　
　　12、危及住戶安全處設有明顯標志及防范措施。1分
　　
　　13、遇到突發事件及時報警，有應急處理計劃、措施。1分
　　
　　14、小區內無重大火災，刑事和交通事故。1分
　　
　?。ㄈ┚G化、環境、衛生28分
　　
　　15、綠化符合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率達到接管時標準及以上。2分
　　
　　16、花草樹木長勢良好，無枯死、無破壞、無大面積蟲害現象。3分
　　
　　17、修剪及時，整齊美觀。1分
　　
　　18、綠化品位教高，有一定觀賞價值。1分
　　
　　19、小區實行24小時保潔。按幢設置垃圾桶，保持垃圾桶清潔、無異味。合理設置果皮箱。小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次、樓梯扶手每日用濕布抹擦1次。13分小區建立清掃、保潔制度，專人定時清掃、保潔，定期殺蟲滅鼠，垃圾日產日清5分
　　
　　小區建立清掃、保潔制度，定期殺蟲滅鼠，垃圾日產日清，內樓道每周清掃保潔二次、樓梯扶手每周用濕布抹擦兩次保潔，公共場所每日打掃保潔一次；7分
　　
　　小區建立清掃、保潔制度，定期殺蟲滅鼠，垃圾日產日清，內樓道每周清掃保潔四次、樓梯扶手每周用濕布抹擦四次保潔，公共場所每日打掃保潔一次；9分
　　
　　20、房屋立面、公共樓道及區內道路整潔，無堆放雜物現象；3分
　　
　　區內道路基本整潔；1分
　　
　　房屋立面和區內道路基本整潔。2分
　　
　　21、環衛設施整潔，無霉臭味、無蚊蠅；2分
　　
　　水、電、氣等設施設備及環衛設施基本整潔。1分
　　
　　22、無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象；2分
　　
　　23、排放油煙。躁聲等符合環境保護標準；1分
　　
　?。ㄋ模┒喾N經營和社區文體活動服務2分
　　
　　24、能提供基本的生活服務，如房屋自用部位自用設施的上門維修服務，代訂牛奶、報紙，代請家教、介紹保姆等。組織、協調開展公共娛樂、文體活動。2分

　　能提供基本的生活服務，如房屋自用部位自用設施的上門維修服務，代訂牛奶、報紙等。組織、協調開展公共娛樂、文體活動。1分
　　
　?。ㄎ澹┓召|量、效果13分
　　
　　25、服務人員盡職盡責，崗位責任上墻公布。2分
　　
　　26、辦理《收費許可證》，亮證收費，收費明碼標價，服務項目、服務標準及收費標準定點公布。3分
　　
　　27、財務清晰，財務制度健全，票據規范。2分
　　
　　28、公共性服務費收支情況定期（一年1—2次）公布。2分
　　
　　29、認真接待群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，業主滿意率90%以上；4分
　　
　　認真接待群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，業主滿意率80%以上；3分
　　
　　認真接待群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，業主滿意率70%以上；2分
　　
　　認真接待群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，業主滿意率60%以上；1分
　　
　?。┯布h境11分
　　
　　30、小區符合規劃要求，區容區貌較好，無違章搭建和擅自改變房屋用途現象。2分
　　
　　31、主出入口有小區平面示意圖，主要路口設有路標、組團及棟號明顯標志。3分
　　
　　32、供水、供電、供氣、排水、消防、環衛設施設備基本齊全。2分
　　
　　33、設有停車場。1分
　　
　　34、主出入口設有值班室。有值班電話。1分
　　
　　35、生活服務配套設施基本齊全。教育、文化活動設施基本齊全。（選擇項目，以下至少具備6項2分；具備3項目1分）
　　
　　1）醫務室；2）郵電營業點；3）理發美發室；4）公共浴室；5）菜場；6）糧油食品店；
　　
　　7）小百貨商店；8）修車鋪；9）文化站（書刊閱覽室）；10）棋牌室；11）健身房；12）
　　
　　乒乓球室；13）小廣場；14）花園；15）雕塑；16）羽毛球場；17）排球場；18）籃球場；
　　
　　19）網球場；20）茶室；21）公告欄；22）宣傳欄；23）托兒所；24）幼兒園；25）小學；
　　
　　26）中學。
　　
　?。ㄆ撸┪飿I管理企業14分
　　
　　36、企業須持有物業管理企業三級以上資質證書；3分
　　
　　企業持有物業管理企業資質證書；2分
　　
　　37、企業內部建立考核制度，崗位職責明確。1分
　　
　　38、人員通過建設部、省建設廳統一組織的培訓考核、持證上崗率80%以上，其中企業經理、部門經理、管理員全部持有物業管理從業人員崗位證書；3分
　　
　　持證上崗率80%以上，其中企業經理持有物業管理經理崗位證書，90%以上管理人員持有物業管理從業人員崗位證書；2分
　　
　　持證上崗率50%以上，其中企業經理持有物業管理經理崗位證書；1分
　　
　　39、企業從業人員統一著裝，佩戴胸卡。4分

　　安全護衛人員統一著裝，佩戴胸卡。2分
　　
　　管理人員、安全護衛人員統一著裝，佩戴胸卡。3分
　　
　　40、檔案管理規范，資料齊全。3分
　　
　?。ò耍I主委員會4分
　　
　　41、業主委員會工作基本正常，基本能發揮自治自律作用，業主委員會委員60%以上
　　
　　接受了物業管理有關培訓；4分
　　
　　具備條件的應成立業主委員會；暫不具備條件的，應積極創造條件，制定計劃，成立
　　
　　業主委員會。業主委員會主任接受了有關培訓；1分
　　
　　具備條件的應成立業主委員會；暫不具備條件的，應積極創造條件，制定計劃，成立
　　
　　業主委員會。業主委員會主任、副主任接受了有關培訓；2分
　　
　　業主委員會工作基本正常，有會議記錄。業主委員會委員50%以上接受了物業管理有關培訓；3分