臨滄市物業管理暫行辦法

登記編號：云府登333號

第三號

現公布《臨滄市物業管理暫行辦法》，自2007年5月1日起施行。

二〇〇七年五月一日

臨滄市物業管理暫行辦法

第一章 總則

第一條　為加強臨滄城市住宅區物業管理，規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據《物業管理條例》及《云南省物業管理規定》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　臨滄市建設局是本市物業管理的行政主管部門，負責對全市物業管理活動的監督管理。

縣(區)建設局負責轄區內的物業管理工作。其它有關行政主管部門在各自的職責范圍內，做好相關的監督管理工作。

第三條　物業管理企業應當具有獨立的法人資格。按照中華人民共和國建設部《物業企業資質管理辦法》第六條規定，本市轄區內新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，向市建設局申請資質證書，方可從事物業管理活動。

非本市物業管理企業進本市從事物業管理活動的，應當事先持資質證書到市建設局備案，辦理相關資質登記備案手續。

物業管理企業應當按資質等級規定的范圍承攬物業管理業務。

第四條　自本辦法公布施行后，凡臨滄市轄區內新建的住宅區應當實施社會化、專業化的物業管理，原有住宅區逐步推行物業管理。

第二章　業主及業主大會

第五條　住宅區業主入住率達到50%以上，由住宅區建設單位牽頭，在當地建設行政主管部門指導下，成立業主大會，選舉產生業主委員會。

總建筑面積１萬平方米以下或住房在60戶以下的住宅區，經全體業主一致同意，可不成立業主委員會，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第六條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料到當地建設行政主管部門備案:

1、業主大會的成立情況;

2、《業主大會議事規則》；

3、《業主公約》；

4、業主委員會委員名單。

第七條　業主委員會成立后，應當立即承接物業。業主委員會成立滿一個月以后，無故拒不接收物業、招聘物業管理公司、簽訂《物業管理服務合同》的，由當地建設行政主管部門宣布解散，并按規定程序擇時重新召開業主大會，選舉產生新的業主委員會。

第八條　業主委員會不得從事經營活動。業主委員會從建設單位承接的物業管理用房和可經營的物業，應當全部委托給受聘的物業管理企業代為經營和管理。

第三章　前期物業管理

第九條　2006年1月以后啟動的房地產開發項目，開發建設單位在銷售物業前，應當制定《前期物業管理方案》，報當地建設行政主管部門備案。

《前期物業管理方案》主要包括《前期物業管理服務合同》、《業主臨時公約》和選聘物業管理企業的意見。

第十條　開發建設單位應當通過招投標方式，選聘具有相應資質的物業管理企業，實施住宅區的前期物業管理并簽訂《前期物業管理服務合同》。

投標人少于3個或者住宅區規劃總建筑面積小于2萬平方米的，經當地建設行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第十一條　開發建設單位銷售物業時，應當將《前期物業管理服務合同》中的物業管理服務內容、服務標準、費用標準及收取方式作為房屋銷售合同內容，并向購房人明示《業主臨時公約》。購房人在簽訂房屋銷售合同時，應當書面承諾遵守《業主臨時公約》。

《前期物業管理服務合同》、《業主臨時公約》到業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂《物業管理服務合同》生效時終止。

第十二條　承擔前期物業管理的企業，應當在與開發建設單位簽訂《前期物業管理服務合同》后立即派員進駐現場，其主要職責為:

（一）熟悉場地，掌握開發地塊的管網、線路布置及設施設備功能情況;

（二）結合物業管理特點，對設計方案提出修正建議;

（三）配合有關部門對物業進行竣工驗收；

（四）為業主、物業使用人辦理入住手續，對業主、物業使用人的房屋裝飾裝修進行管理;

（五）對小區的工程技術、業主、物業使用人和物業管理等相關檔案資料進行管理。

第四章　物業管理用房

第十三條　開發建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置物業管理用房，前期物業管理期間提供給物業管理企業使用;業主委員會成立后，無償提供給業主委員會(未成立業主委員會的，移交物業管理公司)。

物業管理用房建設費用可以計入建設成本，屬全體業主共有，未經業主大會同意，任何單位或個人不得占用和改變物業管理用房的用途。

第十四條　物業管理用房按住宅區房屋總建筑面積1—4‰標準配置。但最低不能低于60平方米。提供的物業管理用房應獨立成套，并具備水、電等基本使用功能。

第十五條　建設單位在辦理商品房預售許可證和產權登記時，應提交物業管理用房配置相關資料。經審核符合條件的，市、縣建設行政主管部門方可核發預售許可證和辦理房屋產權登記。

第五章　物業管理費用

第十六條　依照國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》第六條、第七條規定，臨滄市物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。

根據臨滄市實際，全市8縣(區)的經濟適用住房小區統一執行一個政府指導價，其標準依據物業管理基本成本構成確定基準價為0.50元/平方米／月，浮動幅度在±20％以內。

涉及項目的具體收費標準，由物業管理企業與業主根據規定的基準價和浮動幅度在《物業管理服務合同》中約定，報物業所在地價格行政主管部門、建設行政主管部門備案。

政府指導價每五年調整公布一次。

第十七條　其他住宅區物業服務收費實行市場調節價。

實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業管理企業與業主在《物業管理服務合同》中約定，報物業所在地價格行政主管部門、建設行政主管部門備案。

其他住宅區在未成立業主委員會前，可參照政府指導價，收取物業管理服務費。

第十八條　物業服務收費按法定產權面積計算，按每月、每平方米建筑面積計收。除另有約定或征得業主、物業使用人同意外，不得提前預收物業服務費用。

業主入住前的物業管理費用由開發建設單位全額承擔;業主入住后的物業管理服務費用，由業主全額承擔。

第十九條　實行政府指導價的住宅區，電梯、水泵運行維護費可依據實際支出，按房屋建筑面積合理分攤。

第二十條　凡物業管理區域內屬全體業主共有的物業，經營所得收益用于補充物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用。

第六章　專項維修基金

第二十一條　凡臨滄市行政區域內的經濟適用住房、單位集資房、全產權過渡住房、商品房開發項目的住房，購房者應按購房款2％的比例繳交房屋共用部位、共用設施設備專項維修基金(以下簡稱專項維修基金)。

專項維修基金不計入房屋銷售收入。

第二十二條　專項維修基金屬業主所有，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

專項維修基金入不敷出時，由業主大會研究決定續籌方案。

第二十三條　專項維修基金由建設行政主管部門代為管理。專項維修基金由售房單位按規定向購房者收取后，統一交當地建設行政主管部門代為管理。建設行政主管部門將專項維修基金存入指定銀行、專戶儲存、?？顚Ｓ?。

建設行政主管部門代為管理的專項維修基金，定期接受業主大會、業主委員會和財政部門的檢查與監督。

第二十四條　2005年12月31日以前出售并入住的經濟適用住房、單位集資房、全產權過渡房、商品房住宅區、由售房單位(業主委員會和物業管理企業)按規定補建專項維修基金。

第二十五條　2006年1月1日以后新建的住宅區，建設單位應當建立專項維修基金，建設單位未按規定建立專項維修基金的，建設行政主管部門對其銷售的房屋，不予辦理房屋銷售許可證和房屋權屬登記。

第七章　附則

第二十六條　本辦法由市建設局負責解釋，自發布之日起施行。