第一章 總 則
第一條 為規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》及相關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業的管理、服務、使用及其指導、監督管理。
第三條 市建設行政主管部門負責全市物業管理的指導、監督管理工作。
縣（區）建設行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的指導、監督管理工作。
規劃、發展和改革等有關行政主管部門按照各自職責，協同實施本辦法。
第四條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會按照各自職責，協調物業管理和社區建設之間的關系，協助有關行政主管部門對物業管理活動進行指導監督。
第二章 物業管理區域
第五條 物業管理區域原則上按照物業規劃總平面圖劃定的范圍確定。物業管理區域的劃分，應充分考慮物業的類型、規模、共用部位和設施設備、社區建設等因素，按照以下規定劃分：
（一）新建項目，包括分期建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。
（二）建設項目內已按規劃或自然分割形成兩個以上自然院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
（三）總建筑面積在20萬平方米以上的物業管理區域，具備獨立使用功能的設施設備，且分開便于物業管理和業主使用的，可以劃分為兩個以上的物業管理區域。
第六條 建設單位應當在物業管理區域內配置必要的物業服務用房。
新建物業區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：
（一）建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，并不得少于80平方米；
（二）物業服務用房中業主委員會辦公用房所占比例在15%左右，且面積不低于12平方米；
（三）建設單位應當在規劃報件中明確物業服務用房的位置和面積，項目建設時應當按規劃行政主管部門審定的圖紙建設物業服務用房；
（四）分期開發建設的物業項目，在首期開發時應當按照標準配置物業服務用房。
第七條 物業管理區域內，業主依法享有共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第八條 物業區域內的物業服務用房所有權屬于全體業主共有，不得作為物業管理以外的其他用途。建設單位在申請房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房進行產權登記備案。
第九條 物業區域內，規劃用于停放機動車的車庫（位）的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，應首先滿足業主的需要。占用業主共有的道路或者其他場所用于停放機動車的車位屬于業主共有。
第三章 業主及業主大會
第十條 房屋權屬證書記載的所有權人為業主。房屋的合法買受人尚未辦理產權登記，但實際已占有使用的，視為業主。
第十一條 業主在物業管理活動中享有和履行國務院《物業管理條例》規定的權利和義務。
第十二條 業主大會由同一物業管理區域內全體業主組成。符合以下條件之一的，應當召開首次業主大會：
（一）物業管理區域內，物業交付使用的建筑面積達到總建筑面積50%以上的；
（二）首次交付物業之日起滿兩年的；
（三）占全體業主30%以上業主提議的。
第十三條 對符合成立業主大會條件的，建設單位或業主可以向物業所在地的縣（區）建設行政主管部門提出成立業主大會的書面申請。
縣（區）建設行政主管部門在接到書面申請后15個工作日內，應當和物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會組織業主推薦產生業主大會籌備組。
籌備組由業主代表組成，籌備組應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，公告時間不少于5天。
第十四條 業主大會籌備組負責以下籌備工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）草擬《業主大會議事規則（草案）》、《管理規約（草案）》和《業主委員會工作規則（草案）》；
（三）確定業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）確定首屆業主委員會侯選人產生辦法及成員名單；
（五）做好召開業主大會的其他準備工作。
前款規定的事項，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對投票權數提出異議的，籌備組應當予以復核并告之異議人復核結果。
第十五條 業主大會籌備組應當自成立之日起30日內，在縣（區）建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會的指導監督下，組織業主召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。
第十六條 業主大會履行以下職責：
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉業主委員會和更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作，決定業主委員會的工作經費，撤消業主委員會不適當的決定；
（三）選聘和解聘物業服務企業；
（四）籌集和使用專項維修資金，并監督實施；
（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十七條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：
（一）建筑物及附屬設施設備的使用、維護、管理；
（二）住宅專項維修資金的籌集、使用、管理；
（三）共有部分的經營與收益分配；
（四）業主的權利與義務
（五）違反規約應當承擔的責任。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數的確定方式、業主代表的推選方式、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 管理規約、業主大會議事規則自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人具有約束力。
第二十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用書面征求意見形式的，可以以幢、單元等為單位，推選業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。
業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。
第二十一條 業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。
業主大會作出制定和修改管理規約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，專項維修資金的籌集、使用方案的決定和有關共有和共同管理權利的其他重大事項，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，應當及時召開業主大會臨時會議：
（一）有20%以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主臨時會議的，物業所在地縣（區）建設行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。
第二十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第二十四條 業主委員會應當在選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地縣（區）建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會備案：
（一）業主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會委員名單和基本情況。
業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條規定重新備案。
縣（區）建設行政主管部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會和業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
第二十五條 業主委員會任期滿或在任期內辭職的，應當書面報告縣（區）建設行政主管部門，按照業主大會議事規則召開業主大會會議進行業主委員會重新選舉。
前業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好移交工作。
第二十六條 業主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵紀守法；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有必要的工作時間和組織能力；
（六）未在本物業管理區域的物業服務企業及下屬企業內任職。
第二十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其委員資格終止：
（一）因物業轉讓等原因不再是該物業管理區域內的業主；
（二）喪失民事行為能力；
（三）無故缺席業主委員會會議連續三次以上；
（四）因疾病等原因喪失履行職責能力；
（五）有犯罪行為；
（六）以書面方式向業主大會提出辭職請求；
（七）拒不履行委員職責；
（八）業主委員會半數以上委員或者20％以上業主提議撤銷其委員資格；
（九）違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益；
（十）因其他原因不適合繼續享有委員資格的。
經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。
第二十八條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項、經三分之一業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員半數以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。
第二十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出違反法律、法規的決定。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣（區）建設行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府），應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第三十條 業主大會和業主委員會開展工作的經費及業主委員會委員的津貼由全體業主承擔，有關費用的籌集、管理和使用由業主大會決定。未經業主大會同意，不得擅自挪用。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每半年以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。
第三十一條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
第三十二條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第四章 前期物業管理
第三十三條 建設單位在銷售物業前，應當通過招投標或協議方式選聘物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。
第三十四條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房購銷合同應當包含前期物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致，并列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施、設備。
前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第三十五條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，報市（縣）建設行政主管部門備案。
臨時管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
第三十六條 建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約的內容在銷售場所向物業買受人明示，予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂商品房購銷合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，建設單位應當向物業服務企業提供應物業共用部位、共用設施設備清單，并共同進行查驗，及時解決查驗中出現的問題。
第三十八條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）房屋產權名冊；
（五）物業管理所必需的其他資料。
第三十九條 在前期物業服務合同終止時，已成立業主大會、業主委員會的，物業服務企業應當將第三十八條中規定的資料移交給業主大會、業主委員會；未成立業主大會、業主委員會的，將第三十八條中規定的資料移交給原建設單位或縣（區）建設行政主管部門。
第四十條 房屋產權名冊僅供核對業主身份、投票權數，通知業主及方便物業管理使用，不得用于其他用途。
建設單位、業主委員會應當指定專人保管房屋產權名冊，并做好相關個人隱私保護工作。
第五章 物業管理服務
第四十一條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。
市外物業服務企業進入本市從事物業管理經營活動的，應當持資質證書等有關合法證件報市建設行政主管部門備案，并在資質年檢合格后30日內，將企業年檢情況報市建設行政主管部門。
第四十二條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并在簽訂物業服務合同后15日內將物業服務合同及業主大會選聘物業服務企業的決議報縣（區）建設行政主管部門備案。
第四十三條 物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、服務費用標準、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第四十四條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。
第四十五條 物業服務企業承接物業時，應當與業主大會、業主委員會辦理物業接管驗收手續。
業主大會、業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十八條規定的資料。
第四十六條 業主委員會應當在物業服務合同期滿前90日，組織召開業主大會作出是否延續物業服務合同的決定，并在合同期滿30日前將決定書面告知物業服務企業。未經業主大會同意，業主委員會不得擅自選聘、解聘物業服務企業。
業主大會決定重新選聘物業服務企業或者物業服務企業不愿延續物業服務合同的，業主委員會應當在30日內組織召開業主大會選聘新的物業服務企業。
業主大會決定通過招投標方式選聘物業服務企業的，應當在原物業服務合同期滿前30日完成招投標工作。
第四十七條 物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起10日內，向業主大會、業主委員會移交本辦法第三十六條第一款規定的資料，并辦理下列事項：
（一）對預收、欠繳的物業服務費用按實結算；
（二）移交全部物業檔案資料；
（三）移交物業管理用房、業主共有的房屋、場地和其他財物，并退出該物業管理區域。
物業服務合同尚未終止，物業服務企業不得擅自撤出物業管理區域。
第四十八條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，按不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
第四十九條 物業服務收費實行政府指導價的，由市價格行政主管部門會同市建設行政主管部門制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
物業服務收費實行市場調節價的，由業主與服務企業在物業服務合同中約定。
第五十條 物業服務企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標準。
第五十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位已按約定向業主辦理物業交付手續的，物業服務費用由業主交納。當事人有約定的，從其約定。
第五十二條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
第五十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、郵政等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業不承擔代收前款規定費用的義務。確需委托物業服務企業代收的，應當與物業服務企業簽訂代收委托合同，實行有償服務。物業服務企業向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
物業服務企業代收的有關費用應當按規定在物業管理區域內公示。
第六章 物業的使用和維護
第五十四條 業主、物業使用人應當按照規劃行政主管部門批準或者不動產登記簿載明的用途合理使用物業，禁止從事危及建筑安全或者損害他人合法權益的行為，不得違反法律、法規以及管理規約。
確需改變物業使用性質的，應當經過業主大會通過并報有關行政主管部門辦理有關手續。影響毗連物業業主合法權益的，還應當征得毗連物業業主的書面同意。
第五十五條 業主、物業使用人裝修物業應當遵守有關房屋安全使用管理及裝飾裝修管理的規定。
業主需要裝飾裝修物業的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將物業裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主和裝飾裝修企業。
第五十六條 業主轉讓物業的，應當將轉讓情況及時告知物業服務企業，并與物業服務企業結清物業服務費用。
業主出租物業的，應當將出租情況及時告知物業服務企業。
第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，由業主委員會提請業主大會同意后依法辦理有關手續，并告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。
第五十八條 任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。
第五十九條 利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。
利用共用部位、共用設施設備經營所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第六十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
因維修養護需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當告知物業服務企業和業主委員會，并在約定期限內恢復原狀。
第六十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
保修期滿后，物業專有部位、專有設備的維修養護由業主負責，業主與物業使用人有約定的，從其約定；業主、物業使用人委托物業服務企業對專有部位、專有設備進行維修養護的，維修養護費用由雙方約定。
保修期滿后，物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用在住宅專項維修資金中列支。未建立住宅專項維修資金的，由全體業主承擔，業主與物業使用人有約定的，從其約定。
第六十二條 物業存在安全隱患，損害他人合法權益或者公共利益的，責任人應當及時維修養護，責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
發生危及他人物業使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業服務企業或者其他管理人應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。
第六十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的業主，應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定交存、使用和管理專項維修資金。
第七章 法律責任
第六十四條 建設行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，不依法履行監督管理職責，或者對違反物業管理規定的行為不依法查處，涉嫌犯罪的，移送司法機關處理；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六十五條 違反本辦法的其他行為，依照國務院《物業管理條例》等法律、法規、規章的規定處理。
第八章 附 則
第六十六條 本辦法由麗江市建設局負責解釋。
第六十七條 本辦法自發布之日起施行。
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2009/12/15 21:00:00