啟東市物業服務等級收費管理實施細則

　　第一條  為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據江省省物價局、建設廳《江蘇省物業服務收費管理辦法》(蘇價服[2004]383號)和南通市物價局、房產管理局《南通市物業服務收費管理實施細則》(通價服[2005]105號)的有關規定，結合我市實際，特制定本細則。
　　第二條  本細則適用于我市行政區域內符合國家物業管理資質要求的物業管理企業對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
　　第三條  市物價局是本市行政區域內物業收費的主管部門，會同市城市管理行政執法局負責本市行政區域內的物業服務收費政策的實施和管理工作。
　　第四條  本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理等向業主收取的服務費用。
　　第五條  物業服務收費包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
　　1、多層無電梯普通住宅的物業服務收費。（含前期物業服務收費)實行政府指導價；
　　2、辦公房、廠房、經營性用房、其他住宅、代收代辦費、特約務費等物業服務收費實行市場調節價；
　　3、住宅的頂層閣樓、底層車庫暫不收取物業服務費。但車庫改使用用途的，應根據實際使用性質收取相應的物業服務費。
　　第六條  實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由市物價局會同市城市管理行政執法局，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量等因素，制定等級收費基準價格及浮動幅度，并定期公布。原則上每年應公布一次。
　　第七條  物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，實行優質優價、按質論價。其收費等級與服務內容見附件。
　　第八條  多層無電梯普通住宅的前期物業服務收費標準，由市物價局會同市城市管理行政執法局核準。物業管理企業或建設單位在核準的政府指導價范圍內，在前期物業服務合同或買賣(租賃)合同中，與物業買受人約定具體的收費標準，并同時約定物業服務內容。涉及物業買受人共同利益的，約定應當一致。
鼓勵建設單位通過規范的招投標方式，選擇前期物業管理企業。凡以招投標方式確定的物業服務收費標準，必須在政府指導價范圍內，由中標企業報市物價局備案。
己成立業主委員會的住宅小區，多層無電梯普通住宅的物業服務收費，在政府指導價范圍內，由業主委員會與物業管理企業協商認定收費標準、浮動幅度和服務內容，在物業服務合同中約定并公示，報市物價局備案。對特困戶和低保戶的物業服務伙費酌情給予優惠，由物業管理企業與業主委員會協商確定。
　　第九條  實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因建設單位分期開發、分批交付使用，給先期入住的業主造成噪音、粉塵等環境污染的，物業服務收費應低于規定標準收取，差額部分由建設單位補償物業管理企業。
　　物業管理區域內，應業主或業主委員會委托，實施專人管理的機動車停車服務收費，區別不同情況，報市物價局核定。業主(使用人)己擁有車位所有權或使用權的，停車服務收費標準按補償物業管理企業管理費用的原則制定;業主(使用人)不擁有車位所有權或使用權，并在確保區內道路安全通暢的條件下，占用小區公共設施、場地的，按低于社會停車收費標準、補償物業管理企業管理費用并考慮占用公共設施應予合理補償的原則制定。
　　第十條  實行市場調節價的物業服務收費標準，未成立業主委員會的，由建設單位或物業管理企業與物業買收人在物業服務合同中約定;已成立業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后，與物業管理企業在物業服務合同中約定并公示，報市物價局備案。
　　物業管理企業申報物業服務等級收費標準時，需提交以下資料:
　　1、營業執照及資質證書及其復印件;
　　2、服務內容、量化指標;
　　3、服務收費標準測算依據;
　　4、行業主管部門初審意見;
　　5、其他相關材料。
　　第十一條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，其物業服務費由開發建設單位全額交納。業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，其物業服務費由業主按不低于約定標準的70%交納。物業出租或以其他方式交他人使用的，其物業服務費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。
　　物業管理企業利用公建配套用房、附屬設施等所取得的收益，在扣除相關費用后，應將收益的30%補充進入物業管理服務費，收益的70%納入維修基金。合同另有約定的除外。
　　第十二條  物業服務費用構成:
　　一、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
　　二、物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用;
　　三、物業管理區域清潔衛生費用;
　　四、物業管理區域綠化養護費用;
　　五、物業管理區域秩序維護費用;
　　六、物業管理企業辦公費用;
　　七、物業管理企業固定資產折舊費用;
　　八、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
　　九、經業主大會同意的其他費用;
　　十、合理利潤;
　　十一、法定稅費。
　　其中:合理利潤，普通住宅最高不超過8%，其他物業由物業管理企業與業主或業主委員會協商確定，并報市物價局備案。
　　第十三條  物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主委員會與物業管理企業協商確定，未成立業主委員會的，由業主與物業管理企業協商確定。
物業管理企業辦公所用的水電費不得向業主分攤。
　　第十四條  物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費，手續費標準由雙方協商確定。
　　第十五條  物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
物業管理企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
　　第十六條  制定或調整多層無電梯普通住宅物業服務收費標準的總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業主、物業使用人和物業管理企業的意見。
　　第十七條  物業管理企業不得擅自向業主、物業使用人收取一年以上的押金、保證金等費用。
　　第十八條  物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費辦法、服務內容等應在經營場所或服務地點的醒目位置公示，并定期向業主、物業使用人公布物業小區經營性設施營業收益和公共維修基金的支出情況，接受業主委員會、業主、物業使用人和有關部門的監督檢查。
　　第十九條  物業管理企業應完善內部財務管理制度，定期公布財務狀況，接受監督。物業管理企業或業主委員會可以按照物業服務合同的約定，聘請專業機構對物業服務費用的收支情況進行審計。
　　第二十條  業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費。凡違反物業服務合同約定，逾期不交納服務費的，業主委員會應當督促其限期交納，限期內仍不交納的，物業管理企業可以依法追交。
物業發生產權或使用權轉移的，業主或物業使用人應當及時結清物業服務費用。
　　第二十一條  物業管理企業應嚴格執行物業管理服務收費標準，提高服務質量，改善服務態度。對違反價格法律、法規和規定的行為，將依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
　　第二十二條  本細則由市物價局會同市城市管理行政執法局負責解釋。
　　第二十三條  本細則自公布之日起施行。原市物價局、市建設局印發的《啟東市市區住宅區物業管理公共服務等級收費管理辦法》(啟價費[2002]97號、啟建設[2002]78號)同時廢止。

　　　　　　　　　　　　　　　啟東市普通住宅區物業管理服務等級標準(一級)

　　　　　　　　　　　　　　　啟東市普通住宅區物業管理服務等級標準(二級)

　　　　　　　　　　　　　　　啟東市普通住宅區物業管理服務等級標準(三級)

　　　　　　　　　　　　　　　啟東市普通住宅區物業管理服務等級標準(四級)

　　　　　　　　　　　　　　　啟東市普通住宅區物業管理服務等級標準(五級)