南通市物業服務收費管理實施細則

第一條 為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》、“江蘇省物價局、建設廳關于印發《江蘇省物業服務收費管理辦法》的通知”（蘇價服[2004]383號）、“市政府辦公室關于轉發《南通市物業收費管理辦法》的通知”（通政辦發[2001]213號）的有關規定，制定本實施細則。

第二條 本細則適用于我市行政區域內符合國家物業管理資質要求的物業管理企業,對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。

第三條 市、縣（市）、區價格主管部門是本行政區域內物業收費的主管部門，會同同級物業管理行政主管部門負責本行政區域內的物業服務收費政策的實施和管理工作。

第四條 本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理等向業主收取的服務費用。

第五條 物業服務收費包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

1、多層無電梯普通住宅物業服務收費（含前期物業服務收費）實行政府指導價；

2、辦公房、廠房、經營性用房、其它住宅、代收代辦費、特約服務費等物業服務收費實行市場調節價；

3、住宅的頂層閣樓、底層車庫暫不收取物業服務費，但底層車庫如果用于經營，可按經營性用房收取物業服務費。

第六條 南通市區（崇川區、港閘區、經濟技術開發區）多層無電梯普通住宅物業服務收費基準價如下（按建筑面積收費）：

五級0.50元/平方米·月、 四級0.40元/平方米·月、

三級0.30元/平方米·月、 二級0.20元/平方米·月、

一級0.10元/平方米·月。

凡榮獲國家、省、市物業管理優秀小區，收費標準可適當上浮，浮動幅度不超過10%，由物業服務單位與業主委員會協商確定，并在物業服務合同中約定并公示。

第七條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，實行優質優價、按質論價，其收費等級與服務內容見附件。

第八條 多層無電梯普通住宅的前期物業服務收費標準，由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門核準。物業管理企業或建設單位在核準的政府指導價范圍內，在前期物業管理協議或買賣（租賃）合同中，與物業買受人約定具體的收費標準，并同時約定物業服務內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式，選擇前期物業管理企業。凡以招投標方式確定的物業服務收費標準，必須在政府指導價范圍內，由中標企業報當地價格主管部門備案。

已成立業主委員會的住宅小區，多層無電梯普通住宅的物業服務收費，在政府指導價范圍內，由業主委員會與物業管理企業協商議定收費標準、浮動幅度和服務內容，在物業服務合同中約定并公示，報當地價格主管部門備案。對特困戶和低保戶物業服務收費酌情給予優惠，由物業服務單位與業主委員會協商確定。

第九條 實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，物業服務費應低于規定標準收取，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。

第十條 實行市場調節價的物業服務收費標準，未成立業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人在物業服務合同中約定。已成立業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后，與物業管理企業在物業服務合同中約定并公示，報當地價格主管部門備案。

價格主管部門、物業行政主管部門應加強對實行市場調節價物業服務收費行為的引導和規范，促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。

第十一條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用由開發建設單位全額交納。業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，其物業服務費用由業主按約定標準的70%交納。物業出租或以其他方式交他人使用的，其物業服務費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。

第十二條　物業服務費用構成：

（一）管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施日常維護保養費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業管理企業辦公費用；

（七）物業管理企業固定資產折舊費用；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主大會同意的其它費用；

（十）合理利潤；

（十一）法定稅費。

其中，多層無電梯普通住宅物業服務費合理利潤不超過8%。

第十三條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主委員會與物業管理企業協商確定；業主委員會尚未成立的，由業主與物業管理企業協商確定。

第十四條　物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。

第十五條　物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其它他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。

第十六條 各級價格主管部門在制定或調整本行政區域內多層無電梯普通住宅物業服務收費標準的總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業主、物業使用人和物業管理企業的意見。

第十七條 物業管理企業不得擅自向業主、物業使用人收取一年以上押金、保證金等費用。

第十八條　物業服務收費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費辦法、服務內容應在經營場所或服務地點醒目位置公布，并定期向業主、物業使用人公布物業小區經營性設施營業收益和公共維修基金的支出情況，接受業主委員會、業主、物業使用人和有關部門的監督檢查。

第十九條　物業管理企業應完善內部財務管理制度，定期公布財務狀況，接受監督。物業管理企業或業主委員會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務費用的收支情況進行審計。

第二十條　業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。凡違反物業服務合同約定逾期不繳納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；限期內仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。

第二十一條　各級政府價格主管部門和物業管理行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

第二十二條　各縣（市）可依據本細則制定具體實施意見。

第二十三條　本細則由南通市物價局負責解釋。

第二十四條　本細則自2005年9月1日起執行，原南通市物價局、南通市房產管理局“關于印發《南通市普通住宅區物業管理服務等級收費實施細則》的通知”（通價房[2001]342號）、《南通市普通住宅區物業管理服務等級收費與服務標準評分細則》（通價房[2001]343號）同時廢止。