南通市物業管理服務協商定價的指導意見

關于印發《南通市物業管理服務協商定價的指導意見》的通知

各縣（市）、區物業管理行政主管部門，各業主委員會、物業管理企業：

為了培育物業管理市場，規范物業管理活動雙方主體行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《南通市物業收費管理辦法》、《南通市物業服務收費管理實施細則》等規定，制訂了《南通市物業管理服務協商定價的指導意見》，現印發給你們，請參照執行。
附：《南通市物業管理服務協商定價的指導意見》


南通市物業管理服務協商定價的指導意見

為了培育物業管理市場，規范物業管理活動雙方主體行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《南通市物業收費管理辦法》、《南通市物業服務收費管理實施細則》等規定，對業主大會與物業公司就物業管理服務進行協商定價的活動進行指導和規范，現提出如下指導意見：
一、本指導意見適用于業主大會成立后自主選聘物業管理企業，根據物業服務項目進行協商確定物業管理服務價格的活動。
二、國家提倡業主大會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業管理服務價格通過市場競爭形成。
三、物業管理服務協商定價，是指業主大會或者業主委員會受業主大會委托，與物業管理企業按照協商一致的物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，確定應向業主收取的物業管理服務價格。
四、物業管理服務協商定價應當遵循價格與服務水平相適應，合理、公平、協商一致的原則。
五、多層無電梯普通住宅物業管理服務價格參照政府指導價進行協商定價，其他住宅、非住宅根據市場調節價進行協商定價。
六、通過招標形式選聘物業管理企業的，按照招標文件制訂的價格或者中標單位提出的報價確定物業管理服務價格。
七、業主大會、業主委員會與物業公司協商定價要征求全體業主三分之二以上同意，并簽訂《物業管理服務合同》予以明確物業管理服務價格和服務項目、內容，并在物業管理區域內的顯著位置張貼，告知全體業主。
八、業主大會、業主委員會與物業管理企業協商定價可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業管理服務價格。
包干制物業管理服務計價方式是指由業主向物業管理企業支付固定的物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。
酬金制物業管理服務計價方式是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，多退少補，結余或者不足由業主享有或者承擔。
九、實行包干制物業管理服務計價方式的，物業服務費用的基本構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行酬金制物業管理服務計價方式的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業管理服務價格構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、協商約定的其他服務內容價格。
10、合法利潤（或酬金）。
11、法定稅費。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不計入物業管理服務價格。
十、物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行《物業管理服務合同》，為業主提供質價相符的服務；業主要對物業管理企業的服務活動進行監督，并且要按照《物業管理服務合同》的約定價格交納物業管理服務費用；業主委員會要充分發揮監督作用，監督物業企業的服務，督促業主按時交納物業管理服務費用。
十一、物業管理服務協商定價可采取菜單式服務的協商辦法，即業主大會可選擇全部或者部分服務內容，與物業管理企業根據服務的單項進行分別協商的辦法，確定服務內容和服務價格。
十二、實行酬金制物業管理服務計價方式的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主大會、業主委員會要及時收集業主的意見，對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行查詢。對業主大會、業主委員會提出的質詢，物業管理企業應當及時答復。
物業管理企業與業主大會、業主委員會可按照物業服務合同的約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
十三、需要利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主委員會應當在征得相關業主、業主大會意見后，委托物業管理企業進行經營，物業企業應當按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
十四、物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務價格由雙方約定。
十五、業主大會與物業管理企業形成的協商定價，簽訂的《物業管理服務合同》要向物價、物業管理行政主管部門進行備案。