陽泉市城市住宅小區物業服務收費管理辦法

陽泉市人民政府關于印發陽泉市城市住宅小區物業服務收費管理辦法的通知

各縣（區）人民政府，市直各單位，省營以上企業：

《陽泉市城市住宅小區物業服務收費管理辦法》已經市政府第11次常務會議討論通過，現印發給你們，請遵照執行。

二○○五年七月十五日

陽泉市城市住宅小區物業服務收費管理辦法

第一條 為規范我市住宅小區物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進我市物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》（國家發改委、建設部發改價格[2004]1864號）和《山西省物業服務收費管理實施辦法》（山西省物價局、省建設廳晉價服字[2004]85號）有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市城市規劃區內物業管理企業對普通住宅小區、高級住宅、別墅、商廈、寫字樓、營業用房及其它建筑物等提供社會化、專業化服務的收費行為。

第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指經工商行政管理機關登記注冊，在建設行政主管部門取得資質證書的物業管理企業，在城鎮范圍內按照物業服務合同的約定，接受業主委托，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 根據國家規定，提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 市物價部門會同市建設行政主管部門依據國家、省有關規定制定我市的物業服務收費政策和價格，協調全市的物業服務收費工作。

縣（區）政府價格主管部門會同同級建設、房地產行政主管部門負責本行政區內物業服務收費的監督管理工作。

第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用和服務水平相適應的原則。

第七條 物業服務收費管理區分不同性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

普通（含高層）住宅小區物業服務收費管理實行政府指導價，由政府價格主管部門會同同級建設行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，按照優質優價的原則，制定相應的等級基準價和浮動幅度（等級基準價和浮動幅度見附件），各住宅小區物業服務管理等級標準（中準價）由物價部門會同建設部門根據小區規模、服務項目和服務內容等確定，具體收費標準在物價部門按照小區等級標準確定的基準價的基礎上，由業主大會或業主委員會與物業服務企業通過合同形式確定。

實施前期物業服務管理的住宅小區在未成立業主委員會前，物業服務收費標準由政府價格主管部門會同同級建設行政主管部門根據具體情況制定和管理。

除普通住宅小區以外的高級住宅、別墅、商廈、寫字樓、營業用房及其它建筑物的物業服務收費實行市場調節價，由業主與物業管理企業按照國家物業服務管理有關規定以合同形式約定。

第八條 物業管理企業已接受委托對住宅小區等實施物業服務并相應收取物業服務管理收費的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第九條 物業管理企業應當按照當地政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十條 業主與物業管理企業可以采取包干制和酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十一條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

第十二條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支使用情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十三條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十四條 物業管理企業收取綜合服務費應提供下列服務：

1、房屋的共用部分和公用設施、設備進行日常維修保養。

2、保持公共環境干凈、整潔。包括打掃公共場地走廊、通道、道路，清理上下水道和清運垃圾等。

3、設立小區專業保安人員，安排日夜值班巡邏，加強治安防范，維護小區正常的生活秩序。

4、搞好小區綠化，定期對小區花草、樹木澆水、施肥、修剪，進行日常維護管理。

5、協調解決其他公共事務。

共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、暖氣、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、非經營性車場車庫、公益性娛樂設施和共用設施設備使用的房屋等。在共用設施設備中屬于水、電、煤氣、暖氣、供電、消防等由設施設備的專業管理公司根據產權所有實行無償或有償維修管理。

第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費，按月收取。層高不達2.2米的閣樓或地下室減半收取，低于1.5米的不收費。

第十六條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 天下房地產法律服務網編輯

第十七條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計算方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十八條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第十九條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第二十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十一條 利用物業共用部分、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十二條 物業服務收費項目、服務標準和收費辦法應當在物業服務合同中明文規定，共同遵守。

第二十三條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十四條 公共性綜合服務費中15%至20%的公共設施、設備日常維護費，物業管理單位應逐月從收取的公共性綜合服務中提取，專項用于公共設施、設備日常維護。

物業共用部分、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第二十五條 物業管理企業應當按國家規定建立有關財務會計核算制度，使用稅務部門統一印制的發票，并接受物價、財稅以及審計部門的監督。

第二十六條 市政府價格主管部門會同市建設行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十七條 本辦法由市物價局負責解釋。

第二十八條 本辦法自2005年7月1日起執行。原《陽泉市城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（陽政辦發[1999]101號）同時廢止。

 

附件：陽泉市城市住宅小區物業服務收費等級標準

附件：

陽泉市城市住宅小區物業服務收費等級標準

 

根據《陽泉市城市住宅小區物業服務收費管理辦法》，我市物業服務收費標準分普通多層建筑住宅小區和普通高層建筑住宅二類，四級（普通多層）和三級（普通高層），收費標準按每月每平方米建筑面積計算。

一、收費標準

A類住宅[普通多層，九層以下（不含九層）下同]

一級每平方米0.50—0.70元；

二級每平方米0.40—0.60元；

三級每平方米0.30—0.50元；

四級每平方米0.20—0.40元；

B類住宅[普通多層，九層以上，下同]

一級每平方米0.80—1.00元；

二級每平方米0.70—0.90元；

三級每平方米0.60—0.80元；

二、等級標準

A類住宅

一級：

1、小區規劃布局合理，整體環境優美舒適，規模在10—15萬平方米以上，綠化覆蓋率達20%以上，維護管理良好。

2、公共配套設施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電、氣、暖以及消防設施完備。

3、實行封閉式管理，配備保安設備和人員，保安人員24小時值班巡邏，小區內治安秩序良好。

4、環境衛生整潔，公共場地、樓道每天清掃一次，保持清潔整齊，小區內無衛生死角，無積存垃圾，無亂堆亂放雜物現象，無下水道、化糞池堵塞現象。

5、管理人員素質高，文明禮貌，服務周到。

6、物業管理單位持有二級或以上資質證書。

二級

1、小區整體環境舒適，規模在5—10萬平方米以上，綠化覆蓋率達15%以上，維護管理良好。

2、公共配套設施完備，維護良好。道路平整順暢，水、電、氣、暖以及消防設施保障有效。

3、保安人員24小時值班巡邏，小區內治安秩序良好。

4、公共場地、樓道兩天清掃一次，小區內無衛生死角，無積存垃圾，無亂堆亂放雜物現象，下水道、化糞池通暢。

5、物業管理單位持有三級或以上資質證書。

三級

1、小區整體環境舒適，規模在5萬平方米以下，綠化覆蓋率達10%以上，園林綠化生長較好。

2、公共配套設施好，水、電、氣及消防設施保障有效。

3、保安人員24小時值班巡邏，保持小區正常的秩序。

4、公共場地、樓道三天清掃一次，下水道、化糞池通暢。

5、物業管理單位持有三級或以上資質證書。

四級

1、小區綠化維護正常。

2、公共配套設施完善，符合設計要求，能有效地為小區服務。

3、保安人員24小時值班巡邏，協助維持小區正常生活秩序。

4、環境清潔衛生，保持公共場地清潔，下水道、化糞池暢通。

5、物業管理單位持有三級或以上資質證書。

B類住宅

一級

1、綠化覆蓋率達20%以上，有一定規模的園林建筑小景，綠化物、花草修剪整齊美觀、生長、維護良好。

2、公共配套設施完善，水、電、氣、暖、電梯以及消防設施保障有效。

3、實行封閉式管理，配備保安設備和人員，保安人員24小時值班巡邏，小區內治安秩序良好。

4、環境清潔衛生，共場地、樓道每天清掃一次，樓內無衛生死角，無積存垃圾，無亂堆亂放雜物現象，上、下水道、化糞池通暢，電梯運行正常。

5、物業管理單位持有二級或以上資質證書。

二級

1、綠化覆蓋率達15%以上，綠化物、花草修剪整齊美觀、生長、維護良好。

2、公共配套設施完善，水、電、氣、暖、電梯以及消防設施保障有效。

3、實行封閉式管理，配備保安設備和人員，保安人員24小時值班巡邏，小區內治安秩序良好。

4、環境清潔衛生，公共場地、樓道兩天清掃一次，樓內無衛生死角，無積存垃圾，無亂堆亂放雜物現象，上、下水道、化糞池通暢，電梯運行正常。

5、物業管理單位持有二級或以上資質證書。

三級

1、綠化覆蓋率達10%以上，綠化物生長、維護良好。

2、公共配套設施完善，水、電、氣、暖、電梯以及消防設施齊全。

3、實行封閉式管理，配備保安設備和人員，保安人員24小時值班巡邏，小區內治安秩序良好。

4、保持公共場地、樓道環境清潔衛生，樓內無衛生死角，無積存垃圾，無亂堆亂放雜物現象，上、下水道、化糞池通暢，電梯運行正常。

5、物業管理單位持有三級或以上資質證書。

三、相關說明

1、物業服務收費標準浮動幅度為±30%，等級標準將根據我市經濟發展狀況、居民收入增長情況及物價水平的變化適時做出調整。

2、多層住宅和高層住宅同在一個小區的，物業服務收費等級標準套用A類進行考核，高層住宅居民除交納物業服務費外，另收取電梯運行費、自來水加壓費等。

3、上述各類各級別住宅小區，如不能全部達到該級別標準要求的，在具體核定等級標準時應適當降低。

4、小區設有專門停車區位和場地的，可以按規定核收存車費。

5、同一小區既有營業用房又有住宅的，分別區分不同性質和特點執行不同收費方式和標準。

6、業主共有產權房屋按共有產權比例分攤物業費。