丹陽市住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法

文　　號：丹政發[2005]4號

發布日期：2005-1-12

執行日期：2005-1-12

各鎮人民政府，練湖農場，開發區管委會，市政府各部門，市直屬單位：

　　《丹陽市住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》已經市政府第二十三次常務會議通過，現予印發，希遵照執行。

丹陽市人民政府
二00五年一月十二日

　　第一條　為了培育和規范物業市場，保障住房售后的維修管理，保證住房共用部位、共用設施設備的正常、合理使用，維護住房產權人和使用人的共同權益，根據國務院《物業管理條例》等法規和上級文件規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　凡本市行政區域內，商品住房（含經濟適用房）、非單一產權的公有住房、已售公房、合作建房的共用部位、共用設施設備維修資金的收取、使用和管理，均適用本辦法。

　　本辦法所稱公有住房包括房產管理部門直接管理的公有住房和其他部門、單位的自管公有住房。

　　本辦法所稱已售公房，是指按照國家房改政策出售的原公有住房。

　　本辦法所稱合作建房，是指有條件的機關、企事業單位，利用自用土地，組織本單位職工通過集資方式合作建造的住房。

　　本辦法所稱共用部位是指住宅主體的承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備是指住宅小區內或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、共用天線、供電線路、共用照明、共用煙道、垃圾道、消防設施、池井、溝渠、綠地、非經營性車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第三條　凡商品住房和非單一產權的公有住房、已售公房、合作建房的業主及相關單位，都應當繳交住宅公用部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱維修資金）。

　　第四條　丹陽市建設局是本行政區域內房產行政主管部門，丹陽市房管處受其委托具體負責維修資金的組織實施工作。 市財政、物價、審計等部門按照各自職責，做好維修資金的監督工作。

　　第五條　維修資金歸物業區域內全體業主共同所有，按照“業主所有、民主決策、專戶儲存、監督使用”的原則進行管理。業主委員會成立前，維修資金由市房管處代管；業主委員會成立后，經業主委員會同意，可將維修資金委托具備條件的物業管理企業代管或仍由市房管處繼續代管。

　　第六條　維修資金的使用應當專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修、更新、改造。

　　住宅質量保修范圍和年限按國家有關規定執行。

　　第七條　產權屬供電、供水、供氣、郵電、有線電視等部門或單位所有的共用部位、共用設施設備、由產權部門或單位自行維修。道路、路燈、環衛、綠化等共用設施設備的維修養護，仍按職責分工，由上述各部門相應負責，原有資金渠道不變。

　　第八條　維修資金的來源：

　?。ㄒ唬┥唐纷》烤S修資金由購房人負責繳交，標準為高層（八層以上，含八層，下同）每平方米建筑面積45元（含車庫）；多層（七層以下，含七層，下同）每平方米建筑面積30元（含車庫）。

　?。ǘ┪闯鍪鄣?、開發建設單位自用或出租的商品住房，按上述標準繳交。

　?。ㄈ┮咽酃凶》烤S修資金由下列兩方面構成：

　　1、售房單位按照一定的比例從售房款中提取，提取標準為多層不低于20％，高層不低于30％。

　　2、購房者按政府確定的房改成本價2％的比例繳交。

　?。ㄋ模┏鲎獾墓凶》浚ㄖ阜菃我划a權整幢建筑中未出售的公有住房），出租人按年收取租金的15％繳交維修資金。

　?。ㄎ澹┖献鹘ǚ烤S修資金由購房者按購房款的1％、單位按售房款的2.5%繳交。

　　第九條　在實施物業管理區域內未出售的空置商品房住房，根據維修時實際發生費用，按建筑面積比例向開發建設單位分攤。

　　第十條　維修資金的籌集辦法：

　?。ㄒ唬┬陆ㄉ唐贩?，由售房單位負責籌集（具體辦法另行規定）。

　?。ǘ╅_發建設單位自用、出租的商品房，在辦理房屋權屬證書前，將維修資金繳入市維修資金專戶。

　?。ㄈ┮咽酃吭械木S修資金自本辦法實施后全部繳存專戶，由售房單位負責籌集、解交。售房單位在購買商品房時已按規定繳交維修資金的，在向職工售房時可抵沖單位應繳資金部分，但仍需按本辦法第八條第三目規定向購房人代收取維修資金并繳入專戶。維修資金繳交有困難的，可按《住房公積金管理條例》的有關規定，由業主或者其配偶申請將自己名下存儲的住房公積金繳交。

　　第十一條　本辦法實施前已售商品房且實行物業管理的，其維修資金，由該物業區域內的業主委員會負責籌集，并委托物業管理企業負責代收；物業管理企業或者開發建設單位已代收的維修資金，應在本辦法實施后一個月內繳入專戶，其不足部分有業主委員會委托物業管理企業向產權人補收。未實施物業管理的住宅，業主個人可到市房管部門繳存，并暫時由市房管部門指定的物業管理企業為其進行共用部位、共用設施設備維修工作。

　　第十二條　本辦法實施前已售公房維修資金按下列方式繳交：

　?。ㄒ唬┰飿I管理委托合同履行期滿后，購房人（產權人）以政府當時確定的房改房成本價2％的比例；原產權單位以當時售房款為基數，按高層30％、多層20%的比例重新繳交資金。

　?。ǘ┰咽酃课飿I委托合同履行期未滿的，將原售房單位已繳納的10%維修費用自繳納之日起按五年分攤，剩余年限的維修費全部轉作維修資金后，再按本條第一項規定標準的差額補充資金。

　　未重建繳交維修資金的，應采用核算分攤的方式，即由物業管理企業根據住宅共用部位、共用設施設備維修時實際發生的工程費用，按每戶實有建筑面積分攤費用。

　　第十三條　維修資金的收取統一使用財政監制的專用票據。

　　第十四條　維修資金自存人專戶之日起，按銀行活期利率計息，維修資金利息凈收益轉作維修資金滾存使用和管理。

　　第十五條　維修資金按幢建帳、按幢使用、按戶核算，嚴禁挪作他用。

　　第十六條　維修資金的使用：

　?。ㄒ唬I主委員會成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的物業管理企業提出使用計劃，經市房管部門審核后劃撥。

　?。ǘ┲魑瘑T會成立后，維修資金的使用，由受托的物業管理企業提出年度使用計劃及分項維修費預算報告書，經業主委員會審定后報市房管部門審核。

　?。ㄈ╉椖繉嵤┖?，有關單位應按規定編制決算報告書，經業主委員會審核同意后結算。

　　第十七條　維修資金應先使用其增值部分，增值部分不足，可動用維修資金本金；維修資金不敷使用時，經業主大會通過，按業主占有住宅建筑面積比例向業主續籌，續籌標準由業主大會確定。

　　第十八條　市財政部門應會同房管部門制定維修資金使用計劃報批管理制度、財務預決算制度、審計監督制度以及業主的查帳對帳制度。

　　第十九條　維修資金代管機構的代管費用，由財政部門按有關規定核批。

　　第二十條　物業管理企業應建立健全維修資金收支臺帳，并定期向業主公布，接受質詢和審計。

　　第二十一條　物業管理企業發生變換時，維修資金的帳目經業主委員會審核并報房管部門審查無誤后，辦理移交和帳戶轉移手續。

　　第二十二條　業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第二十三條　因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應當將維修資金個人帳面余額按業主個人繳交比例退還給業主。

　　第二十四條　未按本辦法規定、繳交維修資金的單位和個人，由房產行政主管部門責令其限期補交；逾期仍不足額繳交的，應當處以自應提取之日起未提取的每日萬分之三的罰款。

　　未按照本辦法規定，擅自挪用維修資金的，由市房產行政主管部門追回挪用的專用維修資金，給予警告，沒收違法所得，并處挪用數額2倍以下的罰款；管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　未按本辦法規定繳交維修資金的，市房管部門不得辦理房屋所有權登記手續。

　　第二十五條　業主或業主委員會、物業管理企業、開發建設單位或售房單位之間就維修資金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決；協商、協調不成的，可以依照法律向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

　　第二十六條　住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業維修資金的管理可以參照本辦法執行。

　　第二十七條　本辦法由市房管部門、財政部門按照各自職能負責解釋，并制定實施細則報市政府備案。

　　第二十八條　本辦法自發布之日起施行。市政府過去的有關規定與本辦法不一致的以本辦法為準。