《文匯報》/20100903
新增34條、修改33條、僅保留原條文17條———《上海市住宅物業管理規定》正醞釀“變臉”。建立物業維修保證金制度、申請房屋轉移登記和抵押登記時，需提供足額繳納物業費的憑證……昨天，在市人大舉行的法規解讀會上，首度亮相的《上海市住宅物業管理規定（修訂草案）》創設了一系列的新制度，力求逐個破解物業服務收費難、維修資金動用難等目前物業管理中存在的諸多難題。
建立物業維修保證金制度
住進新房不久，就發生外墻滲漏水、管線破損等問題。照道理，房屋還在物業保修期內，理應由建設單位承擔保修責任?？墒欠孔釉旌昧?，項目公司也隨之注銷，保修責任根本沒法落實。這樣的情況在現實生活并不少，業主遇上了便有無窮無盡的煩惱。
為防止此類情況一而再、再而三的發生，切實維護購房人的利益，修訂草案創設性提出“建立物業維修保證金制度”，專項用于保修期內物業維修的保障。草案要求建設單位在房屋所有權初始登記前，將物業保修金交存至指定賬戶，專項用于保修期內的物業維修。保修期內，資金如果出現赤字，建設單位應當立即補足；保修期滿后，如尚有余額，則如數返還給建設單位。
引入“第三方”監督業委會
趁換屆前突擊使用維修資金；在換屆中，不愿移交小區財物資料、業主資料、印章等物品……在不少小區的業主委員會改選中，這樣的情況屢屢發生，并引發了不少小區矛盾。
為此，業委會換屆改選過渡期制度應運而生。修訂草案提出在業委會換屆改選小組成立后10日內，原業委會應將其保管的資料、印章等物品移交換屆改選小組；同時改選期間，原業委會的權利也將受到限制，不得組織召開業主大會對選聘、解聘物業企業等重大事項作出決定。
針對近幾年，時有發生的業委會成員濫用權力、謀取個人私利、侵害業主權益的情況，修訂草案中還專門增加了建立業主大會內、外部監督機制的內容。明確業主大會可以決定建立監督機制，由其他業主代表或委托第三方機構對業委會活動進行監督。
破解物業收費“雙軌制”
同是一個小區，卻施行兩種物業收費標準。近幾年來，上海歷史遺留下來的商品房和售后公房混合小區實行差異化收費標準，一直受到社會質疑，且引發不少糾紛。
據介紹，目前，商品房的物業服務收費按照《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》執行，而售后公房的物業服務費則按照《關于調整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知》操作。依據上述規定，同一小區的業主雖享受同樣的物業服務，但在交納的物業服務費標準上有著明顯差異。這不僅與質價相符及權利公平的原則不相符合，且容易引發不同性質房屋業主之間的糾紛，有的業主甚至以此為由，拒付、拖欠物業服務費。
為此，修訂草案明確了同一小區一種收費的原則，即同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。
遇緊急情況物業可強制維修
目前，住宅專項維修資金的使用，需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且總人數三分之二以上的業主同意。如果達不到這兩個“三分之二”，物業公司無法出面維修。
此次，修訂草案專門增加了房屋安全使用的相關規定。明確當發生屋頂、外墻滲漏，電梯、水泵故障影響正常使用，外墻墻面有脫落危險等嚴重影響房屋使用和安全的緊急情況時，物業服務企業無需通過業主大會表決程序，即可組織維修、更新或者采取應急防范措施。
期間發生的維修費用，在經中介機構審價后，由相關責任人承擔或者在專項維修資金中直接列支。
居改非前需聽證
此外，在生活中，居改非是引發相鄰矛盾的一個重要誘因。一方面，住宅中開辦公司、餐飲和娛樂店鋪，對相鄰居民造成油煙、噪聲污染；另一方面，客戶、工作人員與樓內居民同進同出，也會帶來小區安全隱患。
為此，修訂草案首先規定，封閉住宅物業管理區域內的住宅、非沿街底層的住宅等不得改變物業使用性質。同時，對那些確需改變物業使用性質的房屋，草案也設定了具體的審批程序，并提出居改非前必須召開聽證會，聽取相關居民的意見。
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2010/9/3 15:14:00