太原：率先制定物業服務合同示范文本

胡斌/《山西晚報》/20100830

    物業服務一直是房地產業糾紛頻出的領域，如何減少糾紛，始終苦無良策。29日，記者從市房產管理局了解到，太原首開全省先河，率先制定了《太原市物業服務合同》示范文本，這意味著以后物業公司和業委會簽訂物業服務合同時，有了明確的參照物，合同不再是"殘缺不全"或約定不明確的了。即日起，兩個物業服務合同示范文本開始征求廣大公眾意見。

    約定不明常導致糾紛不斷

    "很多物業管理區域出現的矛盾和糾紛，原因之一就是物業服務合同約定不夠明晰，或者一些重要條款沒有約定。"市房產管理局物業處副處長溫永剛說，此前太原市有關物業服務合同的規定并不規范，甚至說很不完整。雖然業主委員會和物業服務企業也簽訂有合同，但內容并不具體，所涉及的條款約定并不清晰，同時利益存在偏向，有的是讓物業企業受損，更多的則是業主一方利益所受到的重視程度不夠，所享受的權利不能得到正當維護。

    他舉例說，幾乎所有業主都想知道自己交的物業費用哪兒了，但大多數業主都沒有看到過小區管理的收支賬目。另外，設置在小區公共區域的一些廣告也都有收入，但收入究竟有多少，這些錢用到什么地方去了，業主們并不知曉。"問題就出在一些物業服務企業缺少公示制度，但這一問題沒有寫進雙方所簽訂的合同當中。從而導致物業要收取物業費的時候，業主不愿意，產生了糾紛。"

    在一家物業企業工作的人士也透露說，過去每當要簽訂物業服務合同時，合同雙方當事人大都是從網上下載，或照搬其他物業公司的合同作范本，致使產生矛盾糾紛時，合同沒有約定或約定不明。

    示范文本條款詳盡

    "此次制定《太原市物業服務合同》示范文本就是為了規范太原市的物業服務市場，規范物業管理服務行為，維護物業服務企業和業主雙方的合法權益。"溫永剛說。

    《太原市物業服務合同》適用于太原市行政區域范圍內，業主或業主委員會選聘物業服務企業簽訂物業服務合同時參考使用。

    記者注意到，《太原市物業服務合同》示范文本由"物業項目基本情況"、"物業服務內容"、"物業服務標準"、"物業服務期限"、"物業服務相關費用"、"雙方權利與義務"、"合同解除和終止"、"違約責任"、"爭議解決"、"附則"等十個部分組成。每一部分都以極為詳盡的表述對業主委員會、物業服務企業各自的責任、義務以及雙方達成的一致作出了規定。比如在規定有關物業服務收益時，明確提出利用業主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、會所經營、商業促銷等活動的，應當每半年公布收益情況，接受業主監督；所得收益歸相關業主所有。

    歡迎公眾多提意見

    據溫永剛介紹，《太原市物業服務合同》示范文本是作為一種"母本"進行推廣，也就是說，母本上規定的內容是對物業服務企業以及業主委員會的"規定動作"，應該執行的；在此基礎上，為了更好地提供物業服務，還可以有"自選動作"，增加一些雙方進一步協商確定的內容，作為補充條款寫進合同中。

    溫永剛說，為了使物業服務合同條款更加規范、完備，減少糾紛，誠信履約，歡迎社會各界對《太原市物業服務合同》示范文本等提出修改意見和建議。廣大公眾可在9月10日之前以書面方式通過信件或電子郵件反饋到太原市房產管理局物業管理處，電子信箱為tyfcjwyc@163.com，來信地址為太原市府西街88號房地大廈8013室，郵政編碼030002。具體事宜還可以撥打電話4942571咨詢了解。

    廣大市民可登錄太原房產網（www.tyfdc.gov.cn），在"公告公示"中點擊征求意見稿，查看詳細內容。另外，《太原市前期物業服務合同》也一并征求意見。

    《太原市物業服務合同》示范文本條款（部分）

    物業代收水電費不得向業主收取手續費

    物業服務企業對業主自有物業提供維修養護或其他有償服務的，按物業服務企業在物業區域內公示的收費標準或按雙方的約定收取費用。

    業主應按照規定向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業單位交納水、電、氣、通訊、有線電視等有關費用。物業服務企業接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業服務單位委托代收使用費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

    業委會有權組織物業服務滿意度調查

    業主委員會的權利包括：代表和維護業主、物業使用人的合法權益，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，審定乙方制定的物業服務方案，監督和協助乙方履行物業服務合同；有權組織物業服務滿意度調查；審議物業服務企業提出的物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的報告；有權監督本物業區域內共用部位、共用設施的收益使用情況等。

    車位使用費部分轉入物業專項維修資金賬戶

    停車位屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位、室內車位等各自的標準交納車位使用費，由物業服務企業代收。車位使用費要按照雙方規定的比例，一部分轉入物業專項維修資金賬戶，一部分用作物業服務費用(資金)。

    物業服務企業應與車位使用人簽訂書面的停車服務協議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。物業服務企業應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度，做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監視）等服務，并對停車場所及設施設備進行維修養護，保障正常使用等工作。

    物業企業每半年公布小區收益情況

    在符合相關法律規定且不侵害業主、物業使用人及他人的合法權益的情況下，物業服務企業利用業主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、會所經營、商業促銷等活動的，應當每半年公布收益情況，接受業主監督；所得收益歸相關業主所有。

    所有收費項目要明碼標價

    按照相關規定，物業服務企業要建立健全信息公開制度和管理制度。對小區內所有收費項目、收費標準等應按物價部門相關規定在收費場所實行明碼標價。接受業主委員會、業主和物業使用人的監督，及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業服務的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴。