耿諾/《北京日報》/20100521
記者昨日從市住建委了解到，近日印發的《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》中明確了住宅專項維修資金使用范圍和使用條件，界定了建設單位、物業企業和業主對物業的保修、養護、修繕的責任邊界。其中保修期間內房屋公共區域發生的維修均由開發商或建設單位出錢，物業公司負責日常小修，只有保修期過后出現的情況又超出了物業公司小修范圍以外的才能動用專項維修資金。
此前，由于維修資金來源不同，建設單位、物業公司和業主之間經常因資金使用界限不清而發生糾紛，各區縣承擔專項維修資金的審批部門，對于維修項目和資金的審批尺度把握也不太統一。
標準規定，在正常使用條件下，建設單位或開發商將承擔保修期內的質量保修責任并承擔發生費用。物業將負責房屋建筑日常養護，并從物業費中支付零星維修費用。全體業主負責保修期滿以后的住宅共用部位、共用設施設備的專項維修、更新和改造及相關費用。
如何界定使用物業費進行房屋日常零星維修和使用專項維修資金進行房屋維修、更新和改造兩者之間的界限，是此次出臺的標準重點解決的問題。市住建委有關負責人表示，在標準編制過程中，充分參考了國家及本市關于房屋大、中、小修標準以及北京市實際情況，以定性定量相結合的方式確定了房屋各部分工程項目維修條件。北京市住宅質量保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現本標準所列情形時，可以使用專項維修資金。
下一步，市住房和城鄉建設委還將出臺物業服務企業對房屋建筑維修養護的技術標準，與此審核、標準相配套，將為物業企業對房屋建筑維修養護服務走向專業化、標準化、精細化道路打下基礎。
【馬上就訪】
■保修期內不能動住宅專項維修資金
“標準”規定，保修期內房屋公共區域發生的維修均由開發商或建設單位出錢，物業公司負責日常小修。那么在保修期間，物業能不能以維修為由動用業主的住宅專項維修資金？市住建委相關負責人介紹，在質量保修期內，嚴禁使用住宅專項維修資金進行維修。住宅自然產生的破損由開發商負責維修并承擔費用，如果是人為破壞，就是誰損壞誰出錢修。
■什么樣的房子《住宅質量保證書》能超過現有標準？
新頒布的標準是根據國家和本市有關法規和標準，明確提出的工程質量保修最低標準。市住建委相關負責人稱，《住宅質量保證書》高于現行法規規程的不一定是高檔住宅，具體情況業主還要以開發商當時的承諾為準。例如一個樓盤以防水為賣點，那么其保證書中的相關項目期限就應超出標準規定的質量保修期限。
■物業公司負責的日常小修大概有哪些？
小修是指公共區域內的窗戶五金件、配塊兒玻璃、燈泡壞了等日常維修。市住建委即將出臺物業服務五級標準，其中規定了每一級別的物業費范圍以及物業公司提供的服務，包括負責哪些小修、花哪些錢。
■物業費會否因此漲價
原來物業公司借口責任不明確而不肯承擔的維修現在要認真負責了，物業公司是否會以成本增加為由借機漲價？
對此，朝陽新天第小區業主委員會主任張大憲認為，這種現象有可能發生。但是，物業公司的服務應與收費相匹配，物業公司必須首先做到財務、成本的公開透明，這樣才能獲得業主的認可。而且，物業費的調整需要物業公司與業主雙方協商，不是物業公司單方面說了算的，若業主不同意就無法完成。RJ215
【標準細讀】
■6種緊急情況可直接動用專項維修資金
標準中規定，住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現本標準規定的情形的，經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。
同時，在6種緊急情況下則不需要三分之二業主同意即可使用住宅專項維修資金，主要包括屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的；電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的；定期檢驗時被責令停梯整改的；高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；樓體單側外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。
■標準是保修底線，與住宅質量保證書有異時就高不就低
本標準根據國家和本市有關法規和標準，明確提出了住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造各分項工程質量保修最低標準，同時明確《住宅質量保證書》中承諾的保修期限高于相關法規、規程的，以《住宅質量保證書》為準。在質量保修期內，嚴禁使用住宅專項維修資金進行維修。
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2010/5/21 13:56:00