上海：物業管理 “深度”甚于“廣度”

山東物業管理網/20100303

    去年火爆的上海樓市隨著近期政策的調整和傳統的淡季而逐漸冷靜，而作為房地產產業鏈最貼近消費者的物業管理環節，在金融危機的寒冬和國內樓市的火爆過程中，始終保持了穩定的發展勢頭。2009年12月底公布的第二次全國經濟普查主要數據公報顯示，2008年全國物業服務企業主營業務收入達到2076億元，比2004年末增加1394.7億元，增幅為204.5%。

    上海市物業管理行業經營總收入由2002年的78.5億元，提高到2008年324.4億元，占全市GDP的2.48%。

　　DTZ戴德梁行物業管理部董事張啟威表示: “除了行業的持續發展，近年來，國內物業管理的理念也更加與國際接軌，物業管理的核心不僅僅是維護好物業，更參與到物業的營銷。隨著開發商的意識改變，如今的物業管理已經逐漸滲透到項目的前期規劃及后期運營中，幫助項目實現長期穩定的投資回報。”

　　危機中彰顯抗跌本色，營銷概念融入物業管理

　　據DTZ戴德梁行研究部數據表明，截至2009年12月底，上海全年豪宅均價為47,350元，同比2008年上升10.08%。甲級寫字樓市場平均租金從2008年8.94下調至2009年的6.85元/平方米/天，整體下調30.5%。而在此期間甲級寫字樓的物業管理費卻依然維持在30-35元/平方米/月的水平，上海商品住宅小區最高的物業管理費也保持穩定在2.3元/平方米/月。在市場上揚下挫的變幻中，物業管理市場日益成熟，開發商也對物業管理水準日趨重視，最新的物業管理理念已將物業管理和物業經營合二為一。

　　上海近年的甲級寫字樓供應量始終居高不下，而如何獲得租戶的認同，從而減少空置率，物業管理對于寫字樓的營銷作用舉足輕重。在傳統的物業管理的辦公樓，通常會看到便利店或者是餐廳堂而皇之的設立在大堂，而燈光一般也相對昏暗。而國際化管理的甲級寫字樓，大堂通常陳設簡潔，燈火明亮、視野開闊。這樣的差別在根本上是基于理念的不同，因為甲級寫字樓更注重“營銷”，大堂代表了整棟辦公樓及辦公樓內租戶的層次和品質，大堂的功能是為了幫助租戶建立企業形象，吸引他們的客戶來訪，而不是單純滿足租戶的日常便利需求。張啟威分析，“傳統物業管理可能在實際營運上做得非常出色，但是有時候太忠于物業管理，滿足了租戶的需要，卻忽略了辦公樓真正的功能，只有堅持從商業營銷角度來運營商業地產才能為租戶帶來實際的利益。”

　　物業管理 “深度”甚于“廣度”

　　第二次全國經濟普查數據公報顯示，2008年底物業服務企業在管面積達125.46億平方米，較2004年增長了335%。目前物業管理服務領域已經從住宅拓展到辦公、工業、醫院、學校等多種業態。DTZ戴德梁行的物業管理部甚至常年為上海某著名佛寺提供專業的物業管理服務。根據最新統計，2009年上海有超過900家物業管理公司管理著上海各類物業。很多企業都在推出更多更全的服務項目，但張啟威認為，現代化的物業管理理念是將有形的服務提升成信息服務，并且提供更有價值的增值服務，不一定要“大而全”，反而需要“精和深”。尤其是滲透到物業開發的全過程。

　　在美國，物業管理以資產管理作為包裝，行業大多數企業可以為客戶提供包括物業管理、租賃、估價、交易、咨詢等深入服務，在商業地產中，物業管理更包括提供后期商業推廣、商業策劃等一系列商務運作。而在國內，物業管理提供過多的服務項目不但造成成本的浪費，甚至會起到相反的作用。“例如,在以金融行業為主的甲級辦公樓中需要進出關閘的設置，意圖保證公司的安全性。但同樣的設置卻不適合貿易行業為主的商務樓宇，因為貿易行業需要更多的訪客來增加生意的機會。又如，在以外籍住戶為主的住宅項目中，會所設置健身房及餐廳滿足了外籍人士的生活習慣，而本地業主卻對這類需求相對降低。因此物業的設施和服務并非需要一應俱全，而應有針對性的選擇、設計及管理”，張啟威表示。

　　前期規劃決定后期命運

　　隨著開發商對于項目品質的重視，以往都是建成后才介入的物業管理團隊，如今在項目規劃籌備階段已經開始參與。很多國際性物業管理公司的這一業務已經達到了40%的比例。小到一個貨梯的設置方位，大到整個項目的人流動線設計都會影響到項目未來的成敗。張啟威表示，“從目前發展的趨勢來看，即使開發商自己管理，也會找專業的物業管理公司進行前期顧問，合理的設計不但節省成本，更能保證未來運營的順暢。”

　　另一方面，國內開發商已經意識到單一產權經營對后期物業管理的重要性。在一二線城市，產業集中化較高，品牌效應成為寶貴的無形資產，單一產權管理正在成為實力開發商的趨勢。過去數年，分別有大連萬達及廣州富力回購散賣的物業，只有產權相對統一，才能保證高水平的統一管理、統一經營；國內不少發展商曾表達對優質寫字樓只租不賣的決心。

　　在即將到來的世博會，世博園區內大量的物業建成和運營，同樣對于物業管理也提出了更高的要求。張啟威的團隊近期一直忙于世博會英國館的物業及設施管理，他指出：2010年世博場館的物業管理競標中不乏優秀國際國內物業管理公司的身影。人們將有機會看到包括高效節能、環保低碳等國際先進的物業管理手段在世博會得到應用，這也勢必在世博會后推動國內物業管理水準的提升。