長沙：正式出臺《業主大會成立和召開工作指導規程》

王文/《三湘都市報》/20100310

    3月9日，長沙正式出臺《業主大會成立和召開工作指導規程》(以下簡稱“新規”)，“新規”就業主大會和業主委員會成立程序、業主委員會換屆程序、解聘物管公司程序作了詳細規定。長沙市房產局物管處將在全市選擇5個街道進行先期試點，試點成功后將在全市推廣。

    分期開發小區也可設業委會

    根據“新規”，小區已交付的住房專有部分面積超過建筑物總面積50%時，就可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。分期開發的小區，先期開發部分符合條件的亦可成立業主大會。成立程序為：建設單位或業主向當地街道辦事處提出申請，街道辦事處負責審核，街道辦事處在收到申請60天內，指導成立首次業主大會會議籌備組。并組織召開籌備組會議，組織選舉業主委員會候選人，繼而組織召開首屆業主大會。

    籌備組由業主、建設單位、街道辦事處代表和居委會4方代表組成，其成員為7到11人，其中業主代表應當不少于50%。業主委員會委員為5至11人，候選人為9至15人。業主委員會選舉可采用差額選舉方式?；I備組人員、業主委員會候選人確定后，名單須在小區進行公示。

    業委會委員任期最長不超5年

    首次業主大會將選舉產生業主委員會委員，選舉產生的業主委員會委員將實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會自選舉之日起7天內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。業主委員會選舉產生之日起30天內，須持相關材料向物業所在地的區、縣房地產主管部門和街道辦事處辦理備案手續。

    業主委員會任期屆滿前3個月，應當會同街道辦事處(鄉、鎮)組織召開業主大會進行換屆選舉，其程序應參照首屆業主大會和業主委員會成立程序。業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。

    炒物業公司須半數業主同意

    小區全部交付使用后，選聘和解聘(續聘)物管公司，業主委員會應當召集業主大會會議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。小區要解聘或選聘物管公司，須業主委員會會議提議或者經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議。在聽取業主意見的基礎上，召開業主委員會會議和業主大會，進行表決。

    對解聘原物業服務企業的，應組織征求業主意見，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主同意后再召開業主大會。業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意，應當有參會委員簽字，區、縣房地產主管部門和街道辦事處應參加會議并給予指導。召開業主大會表決時，可邀請公正機構現場公正。

    【現場】超過2/3的業主同意 鑫天新城罷免物業仍“卡殼”

    3月9日訊“新規定出臺，我們小區的問題該很快得到解決了吧!”今日，長沙市鑫天新城小區的居民一聽到物業新規，立刻向記者詢問。據悉，因為此前缺乏明確的規定，該小區在罷免物業公司時，盡管同意的業主人數超過2/3，但一直“卡殼”到如今。

    2009年8月22日，在小區業委會主任任志華的組織下，當晚的業主大會通報了罷免湖南虹景園物業管理公司的決定，對于這一決定，沒有業主提出異議。

    隨后，因為物業公司拒絕接受被罷免的決定，物業公司與業委會最終對簿公堂。但截至如今，在法院兩次開庭后，并未作出任何審判，雙方的矛盾依舊“卡殼”。

    【現狀】長沙有“業委會”小區不足兩成

    3月9日訊記者從長沙市物業管理辦公室了解到，在長沙市有物管公司服務的1000多個小區(項目)中，成立“業委會”的不到兩成。該部門相關負責人表示，小區入住率不高、業主自治意識不強、街道社區指導不夠是制約小區業委會成立的主要原因。

    與此前出臺的規定相比，“新規”有2個最大的亮點。一是強化了街道社區在業主大會成立過程中的組織和指導作用。二是業主大會成立的程序更明確、規定更細致、操作性更強。“新規”不僅對業主大會和業主委員會成立程序、業主委員會換屆程序、解聘物管公司程序作了詳細規定，就連公示時間、地點都做了詳細明確規定。