徐慶成/《南國早報》/20091230
12月28日，記者從自治區住房和城鄉建設廳獲悉，從2010年1月1日起，《業主大會和業主委員會指導規則》（以下簡稱《指導規則》）正式實施，我區各城鎮居民小區的業主管理物業將有“指南針”。
買了新房后，沒有業主大會的召開等于將小區置于“荒管”狀態，業主大會怎么召開？業主委員會又怎么成立？業委會成員不交物業費怎么辦？業委會辦公費由誰埋單？針對目前小區物業管理存在的各項“疑難雜癥”，記者結合具體案例，請建設部門有關專家就《指導規則》進行了解讀。
“交付過半”可召開業主大會
【案例】市民張三在南寧某小區購買了一套商品房，該小區共20棟住宅樓。開發商交房時告訴業主，由于工期等原因，還有5棟住宅樓未達到交房條件。不過，交付使用的住房建筑面積達到3/4。為此，不少業主提議，盡快召開業主大會，以規范小區的物業管理等事宜。
【新規解讀】新小區什么時候召開首次業主大會，是很多業主關心的問題。除了《物權法》及國家《物業管理條例》對業主大會的召開條件的規定外，按《指導規則》，物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應及時報送籌備首次業主大會所需的資料。據此，張三所在的小區，開發商交付使用的住房建筑面積，超過了該小區總建筑物面積的一半，已符合成立業主大會條件，業主可要求建設單位準備召開首次業主大會的材料。房產部門或街道辦事處應在收到申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組?；I備組要在此后的90日內完成籌備，組織召開首次業主大會會議。
業主大會如何召開？
【案例】服務于某小區的物業公司即將到期，是否讓原物業公司繼續服務，成了小區不少業主議論的話題。有部分業主認為可繼續聘用原物業公司，有的業主則不同意，有的業主表示無所謂。因業主意見不統一，業委會決定發放征求意見書，同時貼出公告，要求業主在規定時間參加業主大會。
【新規解讀】涉及小區公共管理等重要事情時，往往需要召開業主大會。不過由于一些業主工作忙，或者有的業主抱著“事不關己、高高掛起”的心態，不關心小區管理，導致業主大會的召開存在較多困難。
為此，《指導規則》規定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。不論哪種方式，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。如采用書面征求意見形式召開業主大會，業委會應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，則應當在物業管理區域內公告。需投票表決的，表決意見則應由業主本人簽名。至于商討的議題是否得到通過，則需要對表決投票進行統計。
不交物業費失去“話語權”
【案例】某小區業主李四，多次拒交物業管理費。業委會勸說無效后，李四被物業公司訴至法院。他只得按法院判決，如數補交所欠物業管理費。后來，小區業委會換屆，李四報名參選業委會委員。投票當日，鑒于之前李四故意拖欠物業管理費，不少業主對李四投了否決票。李四因此大吵大鬧，致使換屆工作無法正常進行?！?
【新規解讀】目前在居民小區中，如果業主不繳納物業費，物業公司通常通過起訴該業主來解決。而業主委員會也只能對業主的行為進行勸解，并沒有太多的強制措施。而根據《指導規則》，“如果業主有拒付物業服務費、不繳存專項維修資金，以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制”。也就是說，如果業主惡意不交物業費、維修資金或是其他損害業主共同權益的行為，其就有可能失去“話語權”，或是在小區內行使管理權時受限。
首期入住業主可先成立業委會
【案例】某小區分三期開發，目前三期項目尚在建設當中?？紤]到小區一、二期已有大部分居民入住，業主經商量后，派代表找到當地房管部門，遞交成立業委會材料，以規范小區的公共管理。但房管部門表示，由于該小區還未完成全部開發，該小區目前還不能成立業委會。
【新規解讀】在《指導規則》實施之前，房管部門、物業主管部門的做法是對的?！吨笇б巹t》實施后，業主如果住在一個分期開發建設的小區，只要先期開發部分符合條件，就可以成立業主大會，并選舉產生業主委員會。也就是說，同一個項目，一期先入住的業主，可以不等后期業主入住，先成立業主大會，并選舉產生業主委員會。物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。值得注意的是，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
業委會費用由全體業主埋單
【案例】未經業主大會討論，某小區業委會成員決定，從小區廣告收益中拿出部分錢，作為業委會委員的交通、通訊等辦公費用，并以補貼方式發放給各位委員，每個月共5000元。此舉遭到許多業主的質疑。他們認為，業委會怎能不經業主大會討論，就私下確定辦公費用的定額。
【新規解讀】一直以來，業委會在為全體業主辦事時，除了勞心勞力之外，多少都會花掉一些交通、通訊費。業委會從小區公共收益中拿出部分錢，作為辦公費用無可厚非，但具體要拿出多少，不能由業委會自己定。按《指導規則》規定，業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中支出。至于如何籌集、管理和使用工作經費，則應召開業主大會討論決定。同時，工作經費的收支情況要定期公開，接受業主監督。
業主委員會任期5年一屆
【案例】某小區業委會任期屆已滿，但原業委會主任既不組織召開業主大會，進行換屆選舉，也不移交其所管的資料、公章等。不少業主想開會組織換屆，原業委會主任通過拉攏、給好處費等各種手段進行阻撓，此舉引起部分業主不滿。
【新規解讀】有不少小區的業委會發現，可以通過脅迫物業公司或是利用小區公共部位經營來獲得收益。因而為了謀取私利，他們到了任期滿了也不想放棄，仍“大權在握”。對此，《指導規則》規定，業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。業委會任期屆滿的，其委員資格終止，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。并在任期屆滿前3個月，召開業主大會進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。逾期未換屆的，由城區、開發區房管部門指導和監督換屆工作。
■背景新聞
據介紹，目前我區很多城鎮的小區，成立業委會的不多。很多小區業主、業委會、物業企業之間的糾紛日益增多，有的小區業主大會形同虛設。業委會不作為、消極作為甚至越權作為，已成為引發物業管理糾紛的新因素。業內人士稱，之前國家和自治區有關業主大會和業委會的規定，對業主大會、業委會新問題沒有予以明確具體如何處理。而且，對業主大會、業委會的活動沒有更具體、系統的規定，《指導規則》正在這樣的背景下出爐。
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2009/12/30 14:36:00