淮安：物業管理中心四項制度解決業主維修難題

湯宜科　顧晉紅/《中國建設報》/20091209

　　淮安市物業管理中心自2007年8月正式代管主城區住宅專項維修資金以來，認真貫徹《住宅專項維修資金管理辦法》，為保障房屋的安全使用、及時維修，提高房屋使用功能和價值年限，有效化解維修資金使用難、房屋維修難的矛盾，積極探索，建立實施了四項制度，確保房屋共用部位、共用設施設備得到及時修繕維護及更新改造，有效規范了維修資金代管使用審核服務工作。

　　一是建立和實行《維修資金使用審核服務承諾制度》。該項制度公開承諾：業主委員會（管理單位）申請使用金額5000元以下的，自收到完整申請資料起10個工作日內完成所有審核工作，并撥付資金；申請使用金額5000元以上的，13.5個工作日完成資金撥付。為使公開承諾落到實處，中心2007年11月底通過建立ISO9001:2000質量管理體系，簡化維修資金使用審核辦事流程，最大限度地簡化使用環節，以方便群眾辦事。今年8月，又制定了《淮安市主城區住宅專項維修資金使用規則》，對維修資金使用范圍進行細化和充實。

　　二是建立應急維修使用審核制度。為解決業主住房維修的突發事件，特事特辦，急業主所急，倡導人性化服務理念，規定了可以啟動突發事件處理程序的情況：屋面防水損壞造成大面積嚴重滲漏的，安全護圍（欄）損壞、電梯故障等危及人身安全的，高層住宅水泵（箱）損壞導致供水中斷的，樓體單側外立面20%以上有脫落危險危及公共安全的，消防部門要求對消防設施維修和更新、改造的，法律規章及技術安全標準規定的其他必須立即維修的項目等，可不經過公示、兩個2/3業主簽字同意等程序，直接申請撥付使用維修資金。

　　三是維修資金使用審核執行審價、大額資金使用上報制度，增加維修資金使用審核透明度和安全性。規定一次性動用維修資金超過5000元的，由審核科室初審維修工程量后，業主（申請單位）協議委托有資質的專業造價咨詢機構審核維修工程的預算（決）算，并出具審價報告，有效控制和避免維修資金使用多報、冒批、挪用等問題的發生。2008年～2009年11月底，中心共受理申請使用維修資金為842.82萬元，經過審價實際撥付509.74萬元，核減率為39.52%，最大限度維護了業主利益。維修資金使用超過5000元以上的，要求必須經中心領導辦公會集體審核后撥付使用；超過10萬元以上的，上報房管局分管領導審核同意，防止審核的隨意性，避免重點審核崗位人員說了算的問題，確保使用資金審核安全合理。

　　四是落實維修資金管理系統版本升級制度。為使維修資金使用合理分攤，該中心還對維修資金管理系統不斷優化升級。結合單位廉政建設、重點崗位內控機制建設要求，把維修資金使用程序系統格式化，形成審核生成流水。資料不齊、環節手續不符，系統無法通過。同時增加使用檔案掃描和使用分攤模塊。將受理的維修資金使用的相關審批資料掃描入庫，便于業主查詢；將維修資金使用分攤模塊分首次分攤和二次分攤。業主委員會申請維修金額，經審核單位初審后，按照房屋建筑面積進行系統預分攤，告知相關業主預分攤的金額，并由相關業主簽字認可，待維修工程結束驗收合格后，根據審計單位的決算金額進行系統的二次分攤，確保達到面積和人數的兩個2/3同意的要求。

　　四項制度的有效實施，使市主城區的維修資金審核工作日趨規范有序，高效快捷，方便使用。取得了使用審核及時率100%、回訪率100%、滿意率100%的良好效果。