小區汽車庫(位)到底屬于全體業主還是開發商?如何遏制"一房兩賣"行為……將于2010年1月1日起正式施行的《無錫市房屋登記條例》,不僅將對這些熱點問題進行法律規定,而且引入房屋登記簿概念等,成為無錫登記制度的重大變革。
這部條例與廣大市民有著怎樣緊密的聯系?記者近日采訪了無錫市房產管理局產權監理處有關人士。
解讀一 小區汽車庫(位)究竟權屬誰家
小區汽車庫(位)的權屬問題一直以來都是眾人關注的焦點。因為法律上始終沒有對其進行明確定義,加上各方觀點爭論不一,使得這個問題懸而未決。在無錫,因小區汽車庫(位)引發糾紛的案例也是層出不窮。
小區停車位到底是誰的?
2007年10月1日實施的《物權法》規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”但遇到具體問題時,這個框架性的規定仍然難于操作。
產監處有關人士介紹說,根據《無錫市房屋登記條例》規定,只有符合下列四個條件的汽車庫(位)產權屬于建設單位所有:滿足規劃配置汽車庫(位)比例;滿足居住區公建配套標準;汽車庫(位)建筑面積沒有計入公用建筑面積分攤;不屬于人防工程。其他情況的汽車庫(位)則依法屬于全體業主共有。
業主在簽訂汽車庫(位)購房合同時,應注意查看開發商是否已取得汽車庫(位)初始登記證。初始登記證是開發商取得汽車庫(位)的有效憑證。
汽車庫(位)首先轉讓給小區業主
如果小區停車位登記為全體業主共有,那么只在汽車庫(位)和相對應房屋的登記簿上予以記載,不再另外發放《房屋所有權初始登記證》。
如果小區停車位登記為建設單位所有,開發商就可以將停車庫(位)進行流通交易,即可出售、贈與或者出租給業主。業主如果購買了汽車庫(位),在對應房屋的權屬證書上就會有相關的注記。
需要注意的是,汽車庫(位)的權屬與房屋是相關聯的,也就是說,要獲得小區汽車庫(位)的所有權,你首先必須是這個小區的業主。只有滿足了這個先提條件,才可能擁有對汽車庫(位)的處分權。
“當業主在小區內擁有兩套(包括兩套)以上房屋時,可以轉讓汽車庫(位)給同一小區的業主;如果轉讓一套附有汽車庫(位)的房子時,不再擁有小區業主的身份了,這個時候,汽車庫(位)也應當和房屋一同轉讓。”
解讀二 房屋登記簿――房產的“身份證”
房屋的產權和基本信息究竟以何為主,在《無錫市房屋登記條例》正式實施后,“房屋登記簿”將成為房屋移交手續辦理中為其定性正名的“身份證”。
“記載的時間點作為生效的基準點”
房屋登記簿采用電子介質形式,主要記載房屋信息、所有權信息、抵押權信息(包括在建工程抵押權)、地役權信息、預告登記、異議登記、查封、備案信息等信息。其中,房屋信息就是記錄房屋的基本情況,包括房屋坐落、面積、結構等;所有權信息主要是產權人的情況記錄;如果有抵押還會有抵押權信息等。
也就是說,房屋登記簿是房屋物權變動的公示載體,也是物權依法得到承認和保護的基本根據,只有經過了“記載于登記簿”這一過程,物權才發生效力,而記載的那個時間點就是物權生效的基準點。
“法律效力高于現有的房產證”
過去,房屋權屬證書是物權的唯一合法憑證,今后,具有統一性、權威性和持久性的登記簿,將成為房屋物權的另一個重要法律憑證,并且,“登記簿”的法律效力要高于產權證。
“房屋登記簿”具體細化為百余項有關房屋的內容,能切實保護房屋所有權人的合法權益。只有在建好“房屋登記簿”后,房產主管部門才會根據記載,向申請人填寫并發放“房屋權屬證書”(主要包括房屋所有權證、房屋他項權證等)。
值得注意的是,市民手中現有的房產證只是房屋登記簿的表現形式,一旦發生涉及房產糾紛或是房產證上的內容與登記簿的內容有出入,以登記簿為準。
所以,房屋登記簿才是房屋真正的“身份證”,市民一定改變以往的重產權證、輕“登記簿”的觀念,在房產登記交易過程中,要查詢房屋登記狀況。
“不用擔心資料丟損或被篡改”
“既然房屋登記簿是電子的,是否會存在電子房屋登記簿被任意更改的可能呢?”針對市民提出的疑問,有關人士表示,首先房屋登記簿采取異地備份,防止資料丟損的情況出現。其次,根據有關規定,只有房屋權利人、利害關系人才可申請房屋登記簿的更正登記。如果申請更正的事項涉及第三人房屋權利的,還應當征得第三人同意。如果登記機構審核認定房屋登記簿記載沒有錯誤,是不予以更正的,并會書面通知申請人。
今年3月使用新版房產證后,取消了房產證上關于抵押的相關注釋,這也使得不少市民必須前來查詢登記簿上相關信息。“比如假房產證,市民如果光憑自己觀察很難看出來,但如果查詢登記簿上有關信息的話,一查就能查出來。而且能直接查看清晰度高的掃描件,方便快捷。”
解讀三 登記形式
商品房二手房都可預告登記
市民在購買期房向銀行抵押貸款時,因無法辦理房屋產權證,致使銀行抵押權不能通過登記得到保障。而經過預告登記的商品房可以辦理商品房抵押的預告登記,從而保障銀行的抵押權。預告登記后,沒有權利人書面同意處分該房屋的,房屋登記機構不予登記。
預告登記同樣也適用于二手房。“比如在二手房交易時,出售方急需用錢需要買方先付款,但仍需要在房屋中居住一段時間,房產暫不能過戶,此時預告登記的作用就體現得很明顯。”產監處有關人士介紹說,預告登記就意味著賣方在登記有效期內無法再將房屋賣給第三人,買房付款后也就沒有后顧之憂了,這進一步保障了購買二手房客戶的利益和權益。
異議登記:異議抗辯的合法權利
利害關系人認為房屋登記簿記載有誤,但房屋登記簿記載的權利人不同意更正的情況下,利害關系人可以申請異議登記。在此期間,房屋權利人是無法處分房屋申請登記的。
產監處工作人員告訴記者,他們經常會收到一些市民寄來的信件,多是因遺產繼承、離異等情況引發不動產糾紛,希望房管部門能夠凍結有關房屋的產權。“其實這些信件不具有任何法律效力,房管部門也不可能僅憑這些信件就凍結房屋權利人的處分權。”
因此如果對房屋登記有異議的利害關系人可以通過申請異議登記的形式暫時防止權利人處分房產,異議登記以后15天內當事人必須向法院起訴,否則按照《物權法》的規定異議登記將失效。為充分保障異議登記申請人的權利,《條例》規定當事人向法院起訴后3天內要告知登記機構,實際上將異議登記的最長有效期限放寬到了18天。
解讀四 其他關注焦點
集體土地納入登記條例
為體現城鄉管理一體化理念,條例將集體土地也納入房屋登記范圍。
目前,無錫市仍有部分集體土地上的房屋未進行登記,產監處有關人士說,這是因為有的百姓認為這些房屋是自住的,是否登記并不重要;或者覺得登記程序復雜,沒必要自尋麻煩。但事實上,如果不進行登記,房屋權利人的合法權益無法得到保障,也容易產生糾紛矛盾。
集體土地上的房屋特別適用規定:單位申請房屋所有權初始登記、轉移登記的,必須提交房屋所在地村民委員會出具的,經村民會議或村民代表會議同意的證明材料;申請轉移登記的,應提交集體土地所有者同意的證明材料。
村民申請住房所有權初始登記的,必須提交屬于本地村民的證明;轉移登記的,受認人應提交屬于居民所在地村民的證明以及經房屋所在地村委會、鄉鎮人民政府、集體土地所有者的同意證明。
歷史遺留房屋如何登記
房屋建造年代太久遠,文件材料缺失怎么辦理登記?針對群眾反映比較強烈的,因無法全面提供相關文件材料而不能辦理房屋權屬登記、領取房產證的情況,條例規定:當事人可憑土地證和房屋權屬來源證明,向房屋登記機構申請辦理產權登記。
2005年發布的《無錫市城市房屋權屬登記管理辦法》曾規定,歷史遺留問題主要是指建成年限超過20年的房屋。新條例重新明確了時間節點,將國土和集土的歷史遺留問題時間點分別確定為《中華人民共和國城市規劃法》、國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前,使操作更明朗化。
證書遺失滅失可通過網站刊登新條例首次新增網站刊登遺失聲明、作廢公告這一形式,為市民節省了時間成本和經濟成本。
按照以往規定,房屋權屬證書、房屋登記證明如遺失、滅失、注銷,必須要到當地主要報紙進行刊登,明年元旦之后,除報紙媒體外,市民還可到指定的房產網站刊登聲明、公告。
“申請補發的,先到檔案館填寫遺失查檔申請書,再憑申請書到指定網站進行刊登,憑網站提供的打印證明和相關材料到房管部門申請補發?？枪娴?由登記工作機構將批準后的公告交給當事人,當事人到指定網站刊登。”產監處工作人員表示,一般當天就能完成網站刊登手續。
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2009/11/6 9:21:00