唐小濤/《成都商報》/20091104
《成都市業主大會活動規則》將于明年元旦起實施 成都業委會委員履職信用將記分公布
小區業委會如何設立？業委會的工作經費從哪里來？業委會應該履行哪些權利義務？誰來監管業委會？這些曾給無數成都小區居民造成困擾的問題如今有了明確細致的規范。
記者昨日獲悉，成都市政府已于近日出臺《成都市業主大會活動規則》，并將從明年1月1日起實施。今后，成都市將實行業委會委員履職信用記分制度，業委會委員信用信息要統一納入全市物管信用體系并公布。
業委會差額選舉比例不低于1/5
《成都市業主大會活動規則》對組建業主大會做出詳細規定。業主大會的籌備組總人數一般為5至15人，籌備組中的業主代表要由業主按物業類型、樓層、單元、幢等為單位推薦產生?；I備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告其成員名單和工作職責及推選結果，公告期不少于7日。此外，首次業主大會會議召開前，籌備組還必須制定選舉工作實施方案。
業委會的選舉以記名投票、公開計票的方法直接選舉產生，實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。規則還規定，業委會可以委托專業代理機構或專業人員協助履職，費用在業委會工作經費中列支。
業委會候選人本人及其親屬不能在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職。候選人當選必須同時滿足兩個條件：要有一半以上的業主投贊成票，同時這些業主擁有的房產也要超過建筑物總面積的一半。
業委會委員有信用記錄
業委會換屆改選，一個小區內要成立一個換屆籌備組?；I備組成員將由上一屆業委會委員及按照物業類型、樓層、單元或幢確定的業主代表組成?；I備組成員被提名為業委會候選人的，則其在籌備組的工作自行終止。
成都市將實行業委會委員履職信用記分制度，具體辦法將另行制定。在換屆時，原來的業委會委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業委會委員候選人。
業主大會決定共有收益
活動規則明確提出，業主大會每年至少召開一次，大會可以采用集體討論、書面征求意見、網絡投票等形式舉行，并引入公正機制。此外，業主大會還可以建立鼓勵業主參與大會會議投票的激勵機制，具體由業主大會議事規則約定。
應提交業主大會決定的事項包括：制定或修改管理規約、業主大會議事規則和業委會工作規則；決定選聘、解聘物業服務企業的方案；決定物業服務事項及其質量、費用標準等等。業主關心的小區共有部分經營、收益分配，共有部分和設施使用，車位設置、管理及收費等也都納入業主大會決定范疇。
選聘物管須先表決
根據規則，一個建筑區劃內，只允許選聘一家物業服務企業提供服務。業主大會若決定選聘物管企業，應當在啟動選聘程序前由業主大會會議就選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決，經雙過半數的業主同意。
業委會與物業服務企業簽訂合同后，應在合同訂立之日起30日內，將合同公示，并抄送物價、房管部門。在印章管理上，業主大會、業委會應建立健全印章管理制度。需要使用印章的，要由業主大會作出決定。
業委會有了經費
長期以來困擾業委會開展工作的經費問題此次在規則中也有了依據。賬戶設立條款規定，業主大會設立后，業委會應到商業銀行開設工作經費賬戶，并自開設之日起5個工作日內在小區內書面公告，經費由業主大會決定。業委會每年第一季度末要向業主大會報告上年度工作經費使用情況和當年度經費計劃，并經業主大會通過后公告。業主大會可建立財務監督小組對其進行監督。
規則還建立了重大事項公開制度，要求業委會每年至少一次向業主公布維修資金使用、共有部分經營收益、車位車庫處分等情況。
專家解讀
新規有強制功能
指導業主民主自治作用大
新的《成都市業主大會活動規則》體現了怎樣的積極意義？成都市物管協會常務副會長聞濤表示，規則體現了對業主活動的程序性指導。對現階段指導業主民主自治起到很大作用。
聞濤介紹，新的《業主大會活動規則》將過去的《業主大會活動規則》和《業主議事規則和工作規則》合二為一，規定得很細，對具體的程序要求很高。而在過去，這類規則只具有指導功能，沒有強制功能。新規則使得業主大會及業委會活動程序更合法、透明、規范、合情。
《成都市業主大會活動規則》是總結多年經驗，針對各類業主活動突出問題而提煉制定的新法規，最大限度地對可能出現的問題進行規范。聞濤舉例說，比如業委會換屆工作移交、出現糾紛，新規都有約束。困擾業委會開展工作的經費問題有了保障，公共收益也照顧到所有業主的利益。“有的小區公共收益高達上百萬元，必須要有規范”。此外，作為第三方的物管公司，新規則保證其對應的實現合同當事人(業主大會及業委會)是規范主體。
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2009/11/4 10:16:00