《公元物業管理文摘》（第20期）

【法規動態】  ——銀川：3月1日物業服務開始等級評定

             ——浙江：將召開《浙江省物業管理條例(草案)》立法聽證會

【行業要聞】  ——北京：小區地下臨時停車費擬減半

             ——上海：車主和物業防范還需“做到家”

             ——最高法院：業主委員會不能隨意告狀

             ——金華：進一步深化物業管理

             ——西安：物業管理行業進入品牌競爭時代

             ——沈陽：物業收費實施細則正在擬定并即將出臺

             ——國家統計局：物業費首次計入居民消費價格指數

             ——烏魯木齊：物業管理協會確定2006年十項工作

【數據說話】  ——2005年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）169個

【物管采風】  ——上海兩萬多物業人員為春節忙碌 五千小區享受“便民服務”

【學習平臺】  ——物業管理企業的經營之道

【業主之聲】  ——何為“公共能耗”費用

【自由論壇】  ——漫談商業樓宇的物業管理

【法規動態】

銀川：3月1日物業服務開始等級評定

（《銀川晚報》/20060209）

   《銀川市普通住宅小區物業服務等級標準（試行）》及《銀川市普通住宅小區物業服務等級評定辦法》將于2006年3月1日起實施?！稑藴省穼⑽飿I服務設定四個等級。每一服務等級都從基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理、裝飾裝修管理等7個方面提出了具體要求。

浙江：將召開《浙江省物業管理條例(草案)》立法聽證會

（徐曉峰/浙江在線/20060210）

“住宅小區的供水供電設備產權和維修養護責任如何確定？”“業主逾期不參加投票的，是不是可以視為同意多數人的意見？”目前已經省十屆人大常委會第二十一次會以初審，但其中一些有爭議的條例表述還有待進一步確定。浙江省人大法制委員會宣布將在2月28日舉行立法聽證會，用科學、民主的方式最終確定這部關系群眾利益的重要法規草案。

【行業要聞】

北京：小區地下臨時停車費擬減半

（《北京娛樂信報》/20060210）

市發改委在網站上發布《北京市居住區機動車停放收費管理辦法(征求意見稿)》，公開向社會征求意見。與現行收費標準相比，征求意見稿中將小區地下臨時停車費由過去每小時2元降至不高于1元。但露天停車場收費標準不變。“此次下調非露天臨時停車收費，是為了引導車輛進入地下停放，充分利用地下停車資源。”市發改委相關負責人介紹說。

上海：車主和物業防范還需“做到家”

（方梅蘭/《東方早報》/20060209）

通過系列盜車案的偵查，警方發現案發區域集中在新建的居民住宅，所有被盜車輛均未安裝機械防盜裝置和電子報警設備，發案時間均在深夜22時至次日凌晨4時之間。對此，警方呼吁廣大車主加強防盜意識，建議選用方向盤鎖、擋位鎖等機械鎖防盜。同時提醒小區物業，應健全小區人防技防措施，例如保安力量崗點設置、監控設施的合理布位等。

最高法院：業主委員會不能隨意告狀

（《揚子晚報》/20060202）

日前最高法院民事審判一庭下發了《關于業主委員會訴訟權利的審判意見》，意見表明：依法成立的業主委員會在其職責范圍內，經業主代表大會授權，就物業管理有關的、涉及全體業主公共利益的事宜，以物業公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業管理無關的、個別的或部分業主的事宜，業主委員會無權向人民法院提起民事訴訟。

金華：進一步深化物業管理

（毛偉軍/華新聞網/20060207）

為進一步深化物業管理，日前，由建設局和市創建辦聯合舉辦了現代物業管理論壇會，并邀請上海萬科物業參與探討。與會的物業管理企業負責人和房地產商從物業管理公司如何參與建設和諧社區方面，中肯地介紹了自己成功的經驗，查找了一些失誤的原因，并提出進一步搞好物業管理工作的建議。

西安：物業管理行業進入品牌競爭時代

（佚名/《華商報》/20060207）

隨著人們生活需求的不斷提高，市場機制的不斷完善，以及各個物業管理企業重視程度的加強，沿海發達城市和外資物業企業的西進西安的市場競爭將不斷加劇，物業管理市場將真正進入品牌競爭時代。因而，品牌化發展將是西安市物業管理行業今后發展的主要趨勢，同時也是努力的方向。

沈陽：物業收費實施細則正在擬定并即將出臺

（劉岱侖/北國網/20060209）

據有關部門透露，目前，與住宅物業管理規定相對應的《沈陽市物業管理服務收費實施細則》正在擬定并即將出臺。細則將各居民住宅小區分成不同等級，不同等級的小區物業因服務程度不同，收費價格也不同。如果物業企業沒有達到相應的標準，居民有權向相關部門進行投訴。屆時，沈陽市物業企業的收費將更為透明，服務會更為規范。

國家統計局：物業費首次計入居民消費價格指數

（新京/《泉州晚報》/20060210）

國家統計局有關負責人昨日向記者表示，即將發布的一月份CPI（居民消費價格指數）數據將啟用新的權數。在新的權數中，食品類權重有所下調，而居住和服務類權重則有所上升。據了解，上網費、物業管理費、教育軟件開支等作為新商品費用首次列入CPI統計中。此次CPI權數以及商品目錄的調整反映了當前我國經濟發展迅速，居民消費結構不斷升級。

烏魯木齊：物業管理協會確定2006年十項工作

（烏魯木齊市物業管理協會/20060205）

（一）設立協會常設機構。（二）抓好宣傳工作（三）擬定《市住宅小區業主委員會管理細則》。（四）抓好創優考評工作。（五）組織文體競賽等活動。（六）加強專家庫管理，規范招投標活動。（七）建立企業信用檔案與行業自律相結合的機制。（八）努力構建物業管理和諧社區。（九）做好從業人員培訓及考試工作。（十）組織物業企業赴外地學習考察。

【數據說話】

2005年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）169個

（葉鶯/《東方早報》/20060207）

建設部昨日公布了2005年度“全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）”物業管理項目。記者在示范小區的名單中看到，在本次選出的169個小區中，示范住宅小區有81個，示范辦公大廈84個，示范工業區4個。而2004年度共有143個小區被評為示范小區，其中住宅類有101個，辦公物業只有40個，余下的為工業區。

【物管采風】

上海兩萬多物業人員為春節忙碌 五千小區享受“便民服務”

（張之花 吳錚/《房地產時報》 /20060206）

日前，市、區二級房地部門組織全市2200多家物業管理企業、出動27000多名從業人員，在近5300個物業管理小區開展了“迎春便民服務日”活動，受到了居委會、業委會和廣大居民的好評。據不完全統計，當日為居民提供物業管理政策法規咨詢3.3萬人次，受理并解決房屋滲漏和水電等應急維修項目7900個，提供各類便民服務2.15萬人次。

【學習平臺】

物業管理企業的經營之道

(羅小鋼/中國物業管理信息網)

　　一、發展――企業經營的必由之路。(1)建立適度發展的理念，根據自身的運營方式、內部資源配置等，來確定適合本企業的最佳經營規模；(2)堅守主業；(3)控制戰線；(4)區域集約。在充分考慮資源共享的基礎上，將所管理的若干物業區域組合為一個物業管理區域。

　　二、定位――企業經營的理性選擇。每個企業的內部資源都是有限的，為獲得良好的經營效益，企業在市場中要“有所為，有所不為。在多樣化的市場中尋求發展，企業要確定合適的細分市場，然后集中“優勢兵力”，有的放矢地主攻。

　　三、誠信――企業經營的基本守則。物業管理企業應采取有效的措施，建立誠信機制。（1）陽光下的管理。實行財務公開和信息公開，涉及業主利益的管理事務公開；（2）標準化的服務。推行質量管理體系和行業考評標準，推行服務承諾制，接受公眾監督。

　　四、人才――企業經營的根本保證。物業管理企業必須把對優秀人才的管理和激勵提升到人力資本經營的高度，把人力資源作為一種特殊的資本運作。要能留住人才培養人才。

　　五、節流――企業經營的永恒主題。（1）實施集約化管理。將所管轄的所有物業統一在一個品牌的旗幟下，由公司統一調配；（2）培養一專多能的人才，以節余人工成本；做好設備設施維護保養，降低維修成本；進行技術改造、控制設備開關時間、合理配置設備設施，以降低設備運行費用；完善采購管理制度，降低采購費用。（3）合法避稅。

【業主之聲】

何為“公共能耗”費用

（徐偉/《房地產時報》/20060206）

物業管理服務收費包括管理費、房屋設備運行費、保潔費、保安費和維修費。業主、使用人按規定繳納上述費用外，還要繳納“公共能耗”這一部分費用。業主、使用人公有，共用設備、設施和在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產生的費用為“公共能耗費”。各物業企業可根據自身特點，制訂公共能耗分攤辦法，報業委會或有關主管部門審批后，方可實施。

【自由論壇】

漫談商業樓宇的物業管理

(沈柏林/上海萬泰置地發展有限公司)

商業樓宇與住宅及辦公樓宇，彼此有著功能與服務對象的不同之處。在商業樓宇管理過程中，為商家、顧客提供安全、可靠的經營、購物環境，確保商場的安全，維護正常的經營秩序，是管理工作中一個永恒的主題。

一、營造一流經營空間，確保商場良性運作。商場的經營思路就是要把符合商場經營思路的商品引入進來。隨之而來的也就是必然的頻繁裝修，在頻繁裝修管理中，盡可能給業戶提供便利，采取動態式管理。有些業戶因經營品種、商品布置以及裝修格局的不同，常常會提出對空調、防火、探測器、燈具等位置變動的要求，我們在確保大廈設施能正常發揮功能的前提下，因地制宜地盡力給予解決。

二、加強風險管理，確保企業的可持續性發展?，F代化商廈配置的設備設施技術含量高、且價格不菲。因此，在聘請專業人員規范操作的同時，還應購買企業財產保險、機器損壞保險及特種作業人員人身保險等。

三、辦公樓租賃，為業主提供優質物業服務。商場的管理和商務樓的管理好比我們物業管理的兩大輪子在協同地轉動。在商務樓管理方面，除常規工作之外，還兼做辦公樓的租賃。

四、注重環保，創造良好生態環境。環境質量日益成為人們關注的熱點。我們意識到，物業管理需要開拓的領域還有很多，生態環境的保護便是其中的一個重要課題。

【案例選編】

業主強占他人車位怎么辦

(中國物業管理信息網)

10月上旬夜里10點左右，某家園地下車庫值班護衛員報告x號樓的一位業主，只購買了一個車位，卻在車庫停了兩輛車。護衛員勸其將未購車位的車開走，但業主對護衛員不予理睬，將車子鎖好后揚長而去。無奈，護衛員只好求助樓間護衛員使用對講系統同其聯系，要求其將車子開出車庫。業主對護衛員的行動先是采取了不接對講的方式，后來對護衛員進行謾罵，甚至揚言誰再打他家的對講，就用開水倒下來燙誰。

了解到這些情況后，辦公室值班人員當即同業主聯系，得到他的同意后，登門拜訪。首先對護衛員反復打對講影響業主生活道歉(有理也要先說自己的不是，給足對方面子和臺階，為雙方的進一步交流創造條件)，然后向他說明車庫內的大多數車位已售出，一個車位只允許停放一輛車，如果占用別人車位，別的業主就會有意見。接著，又特別指出這樣事情多了，大家互相效仿，總有一天他自己的車位也會被別人占用?？吹剿粩帱c頭，值班人員趁熱打鐵，建議他再租個車位來從根本上解決泊車問題(不僅著眼一時一事，而且爭取一勞永逸，這樣去做工作就更有效率)。他聽了這番話，覺得入情入理，便提出要求，讓值班人員替他找一個空位租下來。值班人員自是滿口答應。

第二天一早，管理人員就同他聯系，告訴他車位已找好，請他抓緊到辦公室來辦理。果然，他沒有食言，當天下午便來到辦公室，順利地辦理了租位手續。

 點評：

以其人之道還治其人之身，是古人總結出來的一種處事哲學。糾正某些違章行為，亦不妨用用這一辦法。當然我們這里講的“治”，沒有鼓勵以錯制錯的意思，而是說用語言創造一種客戶本身受違章困擾的情境，使之能“己所不欲、勿施于人”。