《公元物業管理文摘》（第21期）

【法規動態】  ——廣州：今年住宅物管費維持原標準不變

             ——嘉興：市級物業服務收費管理實施辦法3月試行

【行業要聞】  ——北京：房改房物業費不得漲價

             ——南京：物業管理辦法遭遇實施難 車輛保管合同為何難簽

             ——長春：綠園回遷戶 物業管理將“自助”

             ——深圳：物業公司將進駐東門九成小區

             ——上海：閘北突擊檢查物業公司窗口

             ——遼寧：舊住宅小區物業管理亟待改善

             ——濟南：將建立物管企業信用檔案

             ——蘭州：兩會聲音 物業管理實行市場準入制

【數據說話】  ——慈溪市村莊引入物業管理達90%

【物管采風】  ——物業公司是我們的好管家

【學習平臺】  ——物業管理資本的經營

【業主之聲】  ——業主委員會成立亟需指導

【自由論壇】  ——精心培育企業執行文化

【法規動態】

廣州：今年住宅物管費維持原標準不變

（李婧 李妍 藍嵐/《廣州日報》/20060216）

昨天，廣州市物價局和國土房管局公布了《關于2006年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度的通知》規定：2006年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度仍然維持原標準。按照有關規定，住宅物業服務收費的標準需兩年調整一次，2004年頒布的標準已實行一年多，至2006年11月1日到期。

嘉興：市級物業服務收費管理實施辦法3月試行

（市發改委/20060214）

從今年3月1日起試行的《嘉興市物業服務收費管理辦法》規定：普通住宅小區的前期物業費實行政府指導價。前期業主汽車停泊服務費、裝修垃圾清運費和非小區業主汽車臨時停泊服務費實行政府定價。非住宅物業、別墅等物業費，代辦費和特約服務費，以及小區業主委員會成立以后的普通住宅小區物業服務費和業主汽車停泊服務費等實行市場調節價。

【行業要聞】

北京：房改房物業費不得漲價

（蔡雪婧/《北京娛樂信報》/20060220）

記者近日在市建委下發的《關于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物業服務費繳納問題的通知》中得知，在《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》實施前，按房改政策出售公有住宅的單位、購買安居（康居）住宅的職工所在單位和房改、安居（康居）購房人，物業服務收費水平和物業服務費用繳納責任主體維持不變。

南京：物業管理辦法遭遇實施難 車輛保管合同為何難簽

（龍虎網/20060218）

根據新實施的《南京市物業管理辦法》規定，“車主要求物業管理企業保管機動車的，應當另行與物業管理企業簽訂車輛保管合同”。不過實際操作中，車主沒這方面意識也不愿意承擔停車費之外的保管費用，而物業公司考慮到風險問題也不會主動提出簽訂車輛保管合同。因此，一些物業管理公司認為這個規定在操作上并不現實，“形同虛設”。

長春：綠園回遷戶 物業管理將“自助”

（劉楠 王璐/東亞新聞網/20060215）

　　本報訊今年起，長春市綠園區將用3年時間，對全區23塊棚戶區進行全面改造。其中在今年將改造11塊棚戶區，拆遷面積達50.5萬平方米。為了保證回遷居民購買的定銷商品房的物業管理工作，綠園區提出實行“自助式”物業管理和自我服務，由小區內的居民自行成立物業公司，并實行公司自負盈虧，以此來減輕棚戶區居民的經濟壓力。

深圳：物業公司將進駐東門九成小區

（佚名/《晶報》/20060215）

昨日，記者從物業公司進駐東門片區相關工作會議上獲悉，今年年內東門街道62個小區中將有九成小區享受到物業公司提供的標準服務。據了解，街道辦為舊區引進物業管理的舉動得到了小區居民們一致好評，因為隨著物業公司進駐，社區的治安管理力度得到加強，有力地消除社區中存在的隱患。

上海：閘北突擊檢查物業公司窗口

（《房地產時報》/20060210）

春節期間，閘北區房地局安排局行風稽查組，對全區所轄物業公司窗口進行了突擊檢查。從檢查情況看，由于上級領導的重視和各級部門的配合、協作，尤其是閘北區創建“三街一鎮”文明社區活動以后，大多數小區經理已經從思想上引起高度重視，服務態度有了很大轉變，服務質量有了明顯提高，提前做好了各項準備工作，確保了節日期間居民的正常生活。

遼寧：舊住宅小區物業管理亟待改善

（侯永鋒/《遼寧日報》/20060215）

隨著市場化的深入，新建小區都有配套的物業管理機構和相應的服務。在大量舊住宅小區，居民們也盼望著有適合自己的物業管理機構和相應的服務。前不久，民盟遼寧省委向省政協遞交提案，建議有關部門重視舊住宅小區的物業管理。有關專家提出，要根據舊住宅小區的實際,因地制宜,探索"便民、利民、為民"的舊住宅小區物業管理模式。

濟南：將建立物管企業信用檔案

（王進/《濟南時報》/20060213）

記者從房管部門了解到，濟南將建立全市物業管理企業信用檔案及統計報表網上報送制度。對于日常處結的物業投訴，房管部門按照性質分類處理。確屬企業違法、違規經營的，經市房管局核實后，載入企業信用檔案管理系統，并予以網上公示。企業對已公示的違法、違規經營行為進行整改后，可提請主管部門組織考核驗收，主管部門將在網上公布整改結果。

蘭州：兩會聲音 物業管理實行市場準入制

（張隆 張鐵梁/《蘭州晨報》/20060218）

目前，蘭州市的物業公司與房地產開發公司存在“親戚”關系，并存在收費積極服務滯后、巧立名目隨意收費等諸多問題。2月18日，民革蘭州市委員會向即將召開的政協蘭州市第十一屆五次會議提交提案，建議凡是收取物業費的小區，應當成立“業主監督管理委員會”，嚴格實行市場準入許可限制，引進市場競爭機制，切實維護老百姓的切身利益。

【數據說話】

慈溪市村莊引入物業管理達90%

（趙科 王迪/《浙江日報》/20060220）

隨著生活水平提高，慈溪農民對生活質量的要求越來越高。為此，市里把城市物業管理模式引入農村，目前，該市308個村，有90%以上實行了這種管理模式。全市涌現面向農村市場的物業公司29家，從業人員1萬多名。同時，市財政出資6000萬元，在全市308個村配備了4000多名全天候社區保安，使農民真切感受到了社區化管理帶來的“平安”。

【物管采風】

物業公司是我們的好管家

（成秀/青海新聞網 /20060218）

昨夜的一場大雪把省城變成一片白色。當我走進供電局家屬院時，好像走進了另一個天地，整個路面均見不到積雪，樓道扶手、窗玻璃幾乎一塵不染。居民趙先生說：“原先樓道里的垃圾沒人清理，鄰里間為樓道的衛生經常鬧別扭。自從有物業公司后，樓道像家里一樣干凈，鄰里間的關系也好多了。”難怪有居民說， 環境好了，我們像生活在公園里一樣。

【學習平臺】

物業管理資本的經營

（王荷/《住宅與房地產·物業管理》/20060115）

物業管理目前還不具備從事高等級資本經營的條件，所以，筆者將物業管理資本經營的范圍限定為將資本投入到可以獲得更多收益的與物業管理密切相關的經營活動中。

　　一、理財。企業理財是指對財物進行科學而合理的管理，使之適應企業經營發展的需要，并發揮最大的效用，產生最大的效益。 1.財務分析與經濟活動分析，提高經營管理水平。2.成本控制。3.節稅 。4.籌資。"借雞下蛋"是企業經營的常用措施，即用別人的錢來賺錢，而將自有資金投入到更多的經營項目中以獲取更多收益。5.資金增值經營。

二、擴張。企業擴張有內外之別，對內有管理規模的擴張、經濟實力的擴張、經營范圍的擴張等；對外則有品牌的擴張、組織的擴張等。1.內部擴張。物業管理最重要的內部擴張形式就是管理規模的擴張。并且應遵循以下原則：一是領域兼顧原則。二是成本原則。規模擴張所增加的效益必須成倍地大于成本增加。三是區域化原則。四是規模極限原則。五是跨區域經營原則。2.兼并。兼并既要考慮能從被兼并方得到什么，也要考慮能給予對方什么。3.聯合。物業公司間的聯合可實現資源共享，使企業問優勢互補，最大程度地優化資源。

三、投資。物業管理微利的行業特征，決定著企業如果僅靠物業管理主業 (即物業管理常規經營)一項，很難達到財富巔峰，而業務多元化也是企業高等級發展的趨勢。所以，投資物業管理主業以外的關聯業務將是資本經營中十分重要的手段。如投資房地產開發a介入房產買賣交易，經營酒店、寫字樓、公寓，組建物業管理的產、研、學基地等。

【業主之聲】

業主委員會成立亟需指導

（欒姍/《大河報》/20060210）

針對目前只有一成的住宅小區成立業委會的現狀，除了不良開發商和物業公司的阻撓，業主缺乏成立業委會的法律知識和主動意識外，更主要的是現有的法律法規中，業委會的法律地位，業委會的經費、人力不足，領取津貼的合法性和必要性也不明確。據悉，鄭州市房管局正在起草《關于成立業主委員會的指導意見》，以社區為依托，重點突出物業管理和社區建設的結合，明確社區指導和監督業委會與物業管理企業的具體辦法，預計今年年內出臺。

【自由論壇】

精心培育企業執行文化

(佚名/《光彩物業動態》)

企業是一個系統，由多個要素和環節組成。而執行就是一個系統化的流程，在企業內建立起一種執行文化制度，將每一個環節有機地連貫起來，是每一個成功企業所共有的特質。

一、培育執行文化，從加強員工的技能培訓開始。企業要想形成強大的凝聚力和創造力，既要對員工投入真誠的情感和采取科學的管理方法，還要引導員工的觀念，讓所有員工朝著一個共同的目標奮進，并從意識深處習慣和認同公司倡導的執行觀念和執行方式。

二、培育執行文化，必須培養一支高效的執行管理團隊。首先，要淡化個人的作用，強調遵守同一條規則。其次，團隊成員都要增強大局觀念和整體意識，強調“整體利益為先導”當發生不協調時，應該“求大同存小異”，多找出共同點。

三、培育執行文化，關鍵是建立一套科學的制度。企業領導人需在管理模式和管理機制上下功夫，建立一套切實可行的制度才行。為使制度制定后達到管理的目的，只有通過制度管理實現有序管理，并在管理過程中不斷完善相關的制度，以強化各級管理人員的執行力。

四、培育執行文化，最終要建立良好的執行文化環境。首先要確保企業有一個作風嚴明的領導群體和科學合理的組織機構，明確管理層的責、權、利關系，形成一個“上層精干、中層精簡、下層靈活”的組織管理模式，才能更有利于企業各項政策制度的落實和執行。建立良好的執行文化環境，還要給員工提供一個自我施展才華的舞臺。

【案例選編】

業主相互投訴怎么辦

(中國物業管理信息網)

一天晚上11：30分，某小區2704房業主陳女士投訴2604房業主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業公司派人協調處理。

服務中心了解情況后致電2604業主張女士，詢問事情緣由。張女士承認家中的確有人在彈琴，她認為自己的行為雖然有些不妥，但2704業主通過敲打暖氣管、用力踩踏木地板等報復樓下的業主，也是不對的。當時通過物業公司的協調，雙方業主商定彈琴時間定于每晚10：OO以前。一周后的晚9：20分，物業公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲音大，影響了家中讀小學孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業公司通知2604業主立即停止彈琴，如不合作后果自負。物業公司本著負責的態度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學的孩子，但遭到張女士的拒絕。

隨后，服務中心人員直接到2604家中，同張女士協商此事，她認為2704業主的要求不合理。不得己只得到2704家中說明情況，但2704業主不滿意。在這種情況下，管理人員又到2604家中協調，請她換位思考(引導換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法)。通過不厭其煩的溝通與協調，終于感動了兩家業主。最后，2604業主不單當即停止彈琴，而且與2704業主達成新的協議，時間由以前的10：0()改為9：00，雙方取得了諒解。

 點評：

搞物業管理不僅需要一張巧嘴，而且需要一雙快腿。業主之間鬧矛盾，不能覺得與己無關，要主動兩邊跑、兩邊說。跑的次數多了，說的話總能聽進去。