《公元物業管理文摘》（第165期）

　　昨天，在渝北區物業服務企業星級掛牌管理考核結果通報會上，就有6家物管公司，因為業主滿意度低，而被渝北區房管局注銷了經營資質。還有5家物管公司也因為服務質量差，被出示“黃牌”警告。渝北區區長黃玉林說，服務質量好不好，業主最有發言權，渝北區今年還將實現物管全覆蓋，所有單體樓、老居民樓，都將有物管公司進場服務。 在渝北區207家物管公司中，也有一些業主滿意度高的物管公司，根據考核分數，被授予了2到5顆星的稱號。

　　溫家寶總理在政府工作報告中提出，“要大力發展市政公用事業、房地產和物業服務、社區服務等面向民生的服務業，積極拓展新型服務領域。”物業管理行業的發展，不僅有利于改善社區環境、維護社區穩定，同時還為社會經濟做出巨大貢獻。
　　正如第二次全國經濟普查數據顯示，2004年至2008年，中國GDP增幅逾四成，中國經濟百業興旺。伴著經濟的騰飛，房地產市場的繁榮，中國物業管理行業亦在不斷自我超越，不斷書寫新的篇章，亦由稚嫩走向青壯。我們欣喜，我們鼓呼。同時，我們也有了更多的思索——
　　思索一：物業管理與房地產
　　根據全國經濟普查報告：2004年，我國房地產開發企業數量為8.8萬個，從業人員數量為207.7萬人，企業主營業務收入為26694.2億元；2008年，較之于2004年分別增長49.2%、31%和100.5%。2004年，我國物業服務企業數量為3.2萬個，從業人員數量為143.4萬人，企業主營業務收入為682.1億元；2008年，上述各數據分別增至5.8萬個、250.1萬人及2076.7億元，增長率分別為81.3%、74.4%和204.5%。
　　兩組數據，多種比較，中國的房地產和物業管理，呈現的依然是跨越式發展，展示的依然是共榮共存，共同發展。短短四年間，房地產作為中國經濟發展重要支柱產業地位未改，市場容量不斷擴張。中國物業管理服務領域不斷拓寬，產業地位日漸提升。房地產、物業管理同以房地產為經營對象，產業鏈上前后相承，經營管理上互為平臺、互為支持。
　　但是，我們也看到，兩次經濟普查，時間僅距四年，從綜合和平均數據看，物業管理和房地產發展在速率和程度上明顯拉開了距離。較之于2004年，2008年我國物業服務企業、從業人員和主營業務收入分別增長81.3%、74.4%和204.5%，而房地產開發相關數據則分別增長49.2%、31%和100.5%。物業管理的增長速度明顯高于房地產開發，幅度約為40%-100%，其中物業管理行業主營收入增長率竟高出房地產行業一倍以上，物業管理發展明顯形成了自身的軌跡形態。
　　自我國第一家物業服務企業誕生以來，推動中國物業管理高速發展的始終是“雙引擎”：一是政策引擎，二是市場引擎。雖然上世紀80、90年代的房改、后勤體制改革等為代表的政策因素已歸于沉寂，但擴大物業管理覆蓋面，強化城市管理，城市更新，共享改革開放成果，提升居民生活品質等開始走入人們的視野，新一輪政策推動業已全面展開，中國物業管理外在政策推動依然強勁；另一方面，物業管理進一步回歸市場，不僅迅速發展于以房地產為主推動力的房地產增量市場，而且積極拓展物業管理存量市場，提升物業服務的水平和層次，開展多種經營、專業服務等綜合經營管理，在挖掘物業管理服務新的經濟利潤增長點等實現了全面突破。因此，物業管理利用行業“后發優勢”和可持續發展能力，一定程度上游離于房地產，甚至“反哺”房地產，形成自身發展的獨特軌跡，既屬意料之外，也在情理之中。
　　思索二：物業管理與關聯行業
　　據2008年初行業不完全統計，我國物業管理行業從業人員已達350余萬人。而第二次全國經濟普查表明，截至2008年底我國物業管理行業從業人員數量為250.1萬人。兩相比較，2008年間，我國物業管理行業從業人員兩組數據的差額為100萬人，如此巨大的差異絕非簡單的統計誤差等可以解釋。筆者以為，核心問題在于物業管理從業人員的統計口徑的不同，即全國經濟普查未將物業管理分工協作和專業服務外包人員納入統計。實際上，自上世紀90年代以來，物業管理各專業服務外包，不僅是我國物業管理行業的共識，也是普遍的成熟做法。國家經濟普查將物業管理外包協作專業人員不納入物業管理行業人員統計，應當說，從統計技術和口徑上來說是基本合理的。
　　但“100萬人”似乎并非完全是技術問題。100萬人是一個龐大的群體，足以構成一支產業大軍。100萬人服務于物業管理、配套物業管理各專業，意義已經超越社會分工，提高服務水平，降低管理成本。其向我們展示的是，在物業管理核心產業的帶動下，圍繞物業管理服務涉及的物業清潔保潔、園林綠化、設備設施維護運行管理、公共秩序維護以及綜合服務等形成了一個多級、多環節的產業鏈。在這個產業鏈和綜合市場中，以分工協作為牽引，物業服務企業與各專業公司揚長避短，優勢互補，以物業管理服務為核心，以業主和物業使用人的訴求為需求，形成了以物業服務企業為主導，各專業公司緊密配合的關聯產業網，或稱物業管理服務相關產業鏈。
　　物業管理及其關聯產業群，帶來的是嶄新的產業集群，創新的產業協作形態，內涵外延可以不斷擴大的新興綜合市場。在這個全新的平臺上，物業服務企業可以更加關注客戶的多種需求以及物業管理綜合服務，提升物業的策劃、經營和管理水平，各專業公司也可以不斷挖掘孕育在這個龐大市場中多重潛在商業機會，實踐和調試不同的運作、協作和管理經營模式?？梢灶A見，物業管理相關產業鏈的形成和發展，不僅將切實促進和不斷加速物業管理行業升級轉型，提升物業管理行業附加值，牢固樹立物業管理在該產業鏈中的核心地位，而且對進一步促進科學的社會分工協作，帶動物業管理相關產業發展，拉動住房相關消費起到了不可估量的積極推動作用。
　　2004年第一次全國經濟普查，全國GDP為159，878億元，物業管理主營業務收入682.1億元，占全國GDP的0.43%。2008年第二次全國經濟普查，全國GDP為300，670億元，物業管理主營業務收入為2076.7億元，占全國GDP的比例為0.69%。兩次普查結果，物業管理占全國GDP的比例增長了60%，年增長達15%。物業管理顯示出巨大的發展潛力，其對GDP的貢獻也呈現不斷上升的趨勢。如果將占行業收入比重不斷上升的“非主營業務收入”一并計入，則物業管理占GDP的比重，以及增長比例均可實現翻番?？梢圆孪?，如果對物業管理產業鏈的GDP及其附加值進行統計，對物業管理延伸服務，關聯服務以及資產管理等綜合經營產值進行全面計算，中國物業管理行業的產業地位及其在我國經濟發展中的作用，恐怕均需重新認識和定位。
　　思索三：物業管理與和諧社會
　　物業管理行業，僅以主營業務收入和非主營業務收入計算，其占全國GDP的比重即可超過1%，如果以產業附加值或關聯產業鏈產值計算，占全國GDP的比重更將以幾倍的比例增長。而且，這一比例每年均以兩位數的速度高速增長。物業管理拉動了經濟，也帶動了就業。物業管理關聯產業鏈以勞動密集型企業居多，按照全國經濟普查口徑和發展比例計算，當前我國物業管理從業人員約為300萬人，即使按照1：2-3的保守產業配套比例計算，當前我國物業管理行業創造關聯產業就業崗位就接近或達到1000萬個。拉動經濟，促進就業，物業管理行業功不可沒。
　　經過多年的發展，物業管理在覆蓋幾乎所有的城鎮住宅物業的基礎上，持續不斷地向辦公樓、商業、工業等各類型物業管理市場拓展，甚至成功“擠占”了城管部門的城市管理地盤，成為市政管理的標兵；物業管理全面參與了舊城改造、城市更新，接管老舊住宅區，拓展農村城市化物業，充當城市提升行動的排頭兵；物業管理積極參與節能減排，推行綠色管理，推動低碳經濟。物業管理已覆蓋了城市絕大多數物業和主要人群，對改善城市人居和工作環境，創建安全文明的城市氛圍，促進城市管理水平的提高做出了重要貢獻。據本次經濟普查，截至2008年末，全國物業服務企業在管面積已達125.46億平方米，隨著物業管理的全面推進，這一數據還在不斷增大。
　　和諧社會以人為本，人是經濟、社會發展的終極目標。平衡國家、個人、社會之間的權利，擴大社會自治、尊重公民私權，通過社會自治達到社會和諧是當前我國發展的必由之路。民主自治、公民社會也是市場經濟發展的必然趨勢和結果。中國正在進行多種形態、多種方式的民主改革和民主嘗試。無疑，物業管理活動中的業主大會業主委員會制度，業主民主管理與自我約束等業主自治活動和行為，是我國全面探索基層民主自治管理的重要組成部分，也是我國積極探索公民社會、法制社會的有益嘗試。
　　自1991年深圳天景花園成立第一個業主管理委員會以來，我國業主基層民主自治一路發展，業主自治組織日見增多，業主的民主法制觀念，參與民主管理的意識日漸增強，基層業主自治能力不斷提高。物業管理不僅推動了我國基層民主自治、民主管理，而且通過對社區的全面管理，部分城市功能的介入管理，為推動中國社會經濟轉型和公民社會建設做出不可磨滅的貢獻。中國物業管理已然在主動和被動間，成為了我國構建和諧社會不可或缺的重要補充力量。

　　本案焦點：
　　1、關小姐能否以管理不善和保安失職為由拒付水電費、停車費，管理費？
　　2、管理處張主任這種折衷方法有無法律依據？
　　3、關小姐到處投訴并肆意抵毀物業公司，物業公司能否向法院起訴并要求關小姐承擔相關法律責任？
　　4、物業管理公司對業主的人身安全和室內財產承擔保障和保管責任嗎？

　　案例分析：
　　我們在此無需評價關小姐是否報了假案，只是就事論理，即關家是否使用了水電、占用了車庫、享受了服務，如果“是”，那么享受了權利就要履行義務，關小姐以管理不善和保安失職為由拒付甚至要求免收這些費用，顯然是站不住腳的。該小區由于種種客觀原因，供電局仍無法實現電費抄表到戶，因此電費是每月統一從物業公司帳戶上劃撥。關小姐不交電費，直接違反了《中華人民共和國電力法》第三十三條第三款“用戶應當按照國家核準的電價和用電計量裝置的記錄，按時交納電費”的規定；另外物業公司從一開始就實行了二次供水，關小姐不交水費違反了《中華人民共和國水法》第三十四條“使用供水工程供應的水，應當按照規定向供水單位繳鈉水費”的規定；不交停車場費，嚴重違反了《中華人民共和國合同法》第二百二十六條“承租人應當按照約定的期限支付租金”的規定；關小姐在1999年3月入伙時既簽訂了入住合同，又簽訂了《業主公約》，而且與物業公司辦理租賃車庫協議。顯然，關小姐拒付停車場費和物業管理費違反了《中華人民共和國民法通則》第四條“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”和第八十八條“合同的當事人應當按照合同的約定，全部履行自己的義務”的規定；同時違反了《合同法》第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”；第一百五十九條“買受人應當按照約定的數額支付價款”和第一百六十一條“買受人應當按照約定的時間支付價款”；第三百九十八條“委托人應當預付處理委托事務的費用，委托人為處理委托事務墊付的必要費用，委托人應當償還該費用及其利息”和第四百零五條“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬”等有關法律規定。
　　關小姐以家中丟失現金認定物業公司管理不善，保安失職而拒付包括員工工資在內的管理服務費，嚴重違反了《中華人民共和國勞動法》第三條關于勞動者享有“取得勞動報酬的權利”的規定，損害了管理人員、綠化工、清潔工、水電工、維修工、保安員等全體人員的合法權益，同時建設部第33號令第十三條規定“住宅小區內的房地產產權人和使用人，應當遵守小區管理辦法，按規定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責，并有權參與和監督住宅小區的管理。”關小姐不依法交費，嚴重損害了物業公司的經濟利益和全體業主的合法權益，物業管理公司應當依據第33號令第十四條的有關規定，對關小姐這種不照章交納各種費用的行為予以批評教育，責令交納，并可要求其支付滯納金。