《公元物業管理文摘》（第132期）

非贏利共享型信息選編　　　第132期/20090810　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——福州：小區將建物業管理聯席會議 業委會委員嚴格篩選 ——佛山：壟斷小區裝修搬運 物管資質或降級 【行業要聞】 ——廣州：普通住宅物管費擬最高2.6元/平方米 將分五檔 ——安徽：物管條例修訂草案將二審 ——天津：開發區為物業業主委建數據庫 ——福州：物業評幾級業主決定　將讓業主對物業進行評價 ——南昌：開發商不得代收商品房維修資金 ——重慶：《重慶市物業管理專項維修資金管理辦法》有望出臺 ——東莞：地下車庫超1萬平方米要先過“抗震關” ——銀川：建立物業糾紛基層處理機制 【數據說話】 ——成都：物管將建執業名冊 信用不好將除名 【物管采風】 ——廣州：“旁開門”電梯 轎廂須標明“禁止推門” 【學習平臺】 ——論物業管理企業成本的特點及管控 【業主之聲】 ——揚州：對小區健身器材維護更新 【自由論壇】 ——物業管理向資產經營管理發展的必要性和途徑 【案例選編】 ——開發商自留地須交物業費 業委會索費獲支持

【法規動態】

福州：小區將建物業管理聯席會議 業委會委員嚴格篩選

祁正華/《福州日報》/20090814
13日，市房管局公布《福州市業主大會和業主委員會指導規則》(征求意見稿)，提出物業管理區域將建立住宅小區物業管理聯席會議制度；在一個物業管理區域中，業主入住率達50%以上或者首套房屋出售并交付使用滿2年的，應當召開首次業主大會會議；業主如有規定中的違規情形的，將不得成為業主委員會委員候選人。

佛山：壟斷小區裝修搬運 物管資質或降級

王伯樂 洪俊武/《南方日報》/20090810
物管小區中壟斷裝修搬運的“黑手”將被砍斷。日前，佛山市建設局下發通知，決定于8月—9月間，在全市開展物管小區裝修搬運專項整治。通知規定，對存有裝修搬運壟斷行為的物業服務企業，要立刻責令整改；情節嚴重的，則嚴格按照資質管理辦法對其進行資質降級、取消資質和按有關法律法規予以處罰。

【行業要聞】

廣州：普通住宅物管費擬最高2.6元/平方米 將分五檔

李琳/《新快報》/20090814
廣州市新的物管費指導價方案已進入送審階段，廣州市物業管理行業協會會長李卓章昨天向記者透露，新方案將根據物管服務的各項具體內容，按服務數量、服務品質等指標細分出五個檔次，服務品質越高，收費標準也越高；如果服務內容增加，物管費也可適當提高，最高限價可能從目前普通住宅1.96元／平方米上升到2.6元/平方米。

安徽：物管條例修訂草案將二審

俊明/《南方日報》/20090804
8月17日召開的安徽省十一屆人大常委會第十三次會議的議題將對《安徽省物業管理條例(修訂草案)》進行二審，草案修改的內容涉及到眾多與百姓生活息息相關的問題。如業主、業主大會和業主委員會如何行使權利、小區物業該如何管理和服務、車庫車位如何使用、住宅專項維修資金應當怎么使用等等。修改內容涉及25個方面。

天津：開發區為物業業主委建數據庫

路熙娜/人民網/20090810
天津市開發區于日前建立的物業業主委信息數據庫，利用這一數據庫，實現了各物業自治組織的動態化管理。打開業主委電子檔案，小區概況、業主委員會成員基本情況、備案時間、任職期限、物業基本情況等信息一目了然，這就是據悉，這是開發區城管局延伸數字化城市網格管理系統進社區而開發的數字社區系統的重要組成部分。

福州：物業評幾級業主決定　將讓業主對物業進行評價

祁正華/《福州日報》/20090808
福州新聞網訊7日，記者從市房管局獲悉，我市將從明年1月起，以發放業主滿意度測評表的形式，組織業主對物業企業年度服務質量進行評價。評價的主要內容包括：物業綜合服務、公共秩序維護、房屋等公共部位管理、共用設施設備運行、維修養護、公共區域清潔衛生保潔服務、公共區域綠化日常養護服務等六大項服務等級標準。

南昌：開發商不得代收商品房維修資金

劉媛 徐培/《江南都市報》/20090817
記者從南昌市房管部門獲悉，為進一步加強住宅專項維修資金管理，維護廣大業主的合法權益，根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，南昌市決定對城區商品房住宅專項維修資金交存方案進行調整，從今天開始，所有開發企業一律不得代收商品房住宅專項維修資金。

重慶：《重慶市物業管理專項維修資金管理辦法》有望年底出臺

新華網/20090813
記者從今日召開的重慶市政府8月份自主新聞發布會上獲悉，《重慶市物業管理條例》已經通過市人大審議，《重慶市物業管理專項維修資金管理辦法》已進入了立法程序，今年年底有望出臺實施。截止目前重慶共歸集商品房物業專項維修資金一共是70.62億元。

東莞：地下車庫超1萬平方米要先過“抗震關”

黃尤波/《東莞日報》/20090811
市建設局昨天下發《關于東莞市開展市政公用設施工程抗震專項論證的通知》，從今年起，東莞市除了對學校、醫院等人員密集場所要抗震設防，今后對城市道路、橋梁、軌道交通、環境衛生、道路照明等市政公用設施也要進行抗震論證，而且是在工程的初步設計階段就要進行論證，不然就過不了施工圖審查這一關，工程也就別想施工。

銀川：建立物業糾紛基層處理機制

馬哲 李威/《法治新報》/20090807
8月6日銀川市住房保障局明確了物業企業和業主委員會是物業糾紛受理和處理的基層單位，物業企業必須建立內部投訴分級受理機制，物業公司經理為第一責任人。所有物業糾紛首先由物業企業和業主委員會受理和處理，物業企業和業主委員會無法解決或需協調處理的，方可向物業辦或部門反映。同時規定物業糾紛必須在5個工作日內辦結。

【數據說話】

成都：物管將建執業名冊 信用不好將除名

趙素冰/《成都商報》/20090813
《成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法》下月就將正式執行，以后每個物管服務人員都將持證上崗，而且還將和“駕照”一樣實行記分管理，信用分數不夠或者職業記分超過15分，就將被注銷名冊證書，并從名冊中除名，同時兩年內禁入成都物管服務行業。

【物管采風】

廣州：“旁開門”電梯 轎廂須標明“禁止推門”

《廣州日報》/20090819
為了加強“旁開門”類電梯的運行管理，廣州市質監局特種設備安全監察處此次檢查特意要求“旁開門”式電梯的使用單位要采取有效措施預防乘客誤開門，比如派專人負責電梯操作，或者指定人員保管電梯鑰匙，有運貨的時候才開電梯。檢查同時要求電梯內必須張貼“兒童需由成人陪同”標識，轎廂門內側必須張貼“禁止推門”標識。

【學習平臺】

論物業管理企業成本的特點及管控

劉固基/《企業經濟》/2006年第10期
完善物業管理企業成本管控的對策     （一）運用價值工程     價值工程又稱價值分析，是指通過集體智慧和有組織的活動對產品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本，可靠地實現產品或服務的必要功能，從而提高產品或服務的價值。     價值工程的核心思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數學比例式表達如下：價值=功能/成本。提高價值的基本途徑有五種，即：     1.提高功能，降低成本，大幅度提高價值；     2.功能不變，降低成本，提高價值；      3.功能有所提高，成本不變，提高價值；     4.功能略有下降，成本大幅度降低，提高價值；     5.提高功能，適當提高成本，大幅度提高功能，從而提高價值。     （二）追蹤作業成本     追蹤作業成本就是控制作業成本。目前，物業管理企業的成本控制一般都是簡單地控制單位或部門成本。就是以責任會計控制、標準成本制度等為核心，依據組織機構的職能、權限、目標和任務來劃分責任中心，形成縱橫交錯的責任控制系統。橫的方面建立按職能部門劃分的責任費用中心，縱的方面建立總部、管理處（項目中心）二級責任中心。這種控制方法的局限性就是不易分清許多不屬于單一職能部門但又具有關聯性和同質性的費用的歸屬，容易造成不同責任中心為了本部門或本單位的利益而損害企業整體利益，成本控制難以達到全局的最優。作業成本控制是著眼于成本動因，依照資源耗費的因果關系進行成本分析。從成本計算的角度看，它是以作業為核算對象，而不是以為管理處（項目中心）為核算對象。這樣就能從整體上控制作業或工作成本?？刂谱鳂I成本有助于物業管理企業樹立“以業主為中心”的管理思想，并改變傳統成本管理只注重成本本身水平高低的狀況，使物業管理企業著眼于成本效益水平的高低，以資源的消耗是否對業主發生價值增值作為評價成本管理水平的標準，而不再以成本本身水平高低為標準。     （三）完善細節管理      細節出效益。物業管理企業要降低成本，就必須完善細節管理。如前所述，物業管理企業的成本呈現出“點多、面廣、線長”的特點。這些特點除了要求我們規范和完善物業管理企業成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我們更多地關注成本管理的細節，要將成本管理的重點鎖定在管理和服務中的每一個細節。關注細節就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”現象，要從控制一度電、一滴水、一張紙抓起，要一分一分地摳，一厘一厘地省。物業管理企業的每個崗位、每個成本發生點都要制訂耗費標準，要責任到人，日常消耗和所發生的費用要分別建立臺賬，每月底由專人計算匯總，進行量化考核。要通過多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細節的技巧和方法。讓人人動腦筋、個個想辦法，群策群力，集思廣益，防堵成本管理中的“管涌”。     （四）降低組織成本     組織成本是影響物業管理企業成本的一個重要因素。也是物業管理企業易在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態和動態兩部分。其中靜態部分就是一個組織本身結構所決定的成本；而動態部分則是指一個組織在運作過程中，由于機制不同導致組織效率不同，從而引起成本不同。因此，降低組織成本，要從兩方面入手：     1.要完善組織結構，也就是完善組織的硬件部分。一個物業管理處（項目中心）內部組織機構如何設置，對物業管理成本的發生影響很大?，F階段各物業管理公司下屬物業管理處（項目中心）內部的組織機構基本趨同，多少年來也沒有發生多大變化。要想降低物業管理成本，首先要降低組織成本。物業管理企業在接到一個物業管理項目后，要對項目的特點、業主的需求進行仔細分析，然后有針對性地進行組織設計，做到力求合理。盡力杜絕物業管理處（項目）組織結構上的先天不足。同時，也要根據市場的變化、業主需求的變化不斷調整組織結構。     2.要完善運作機制，也就是完善組織的軟件部分。一個物業管理處（項目）內部組織機構設置后，管理處按照什么樣的程序和流程進行運作才能達到效率最高，從而降低運行成本，這也是物業管理企業要認真研究的。如：要完善決策機制、和業主的溝通機制、日常服務機制、員工的激勵機制、員工的進出機制等等。此外，還要完善現有會計制度的成本科目設置和歸集工作制度，實現會計核算、全面預算、成本控制的有效結合。     （五）提升科技含量     首先，應提升物業管理服務手段的科技含量，包括配備高科技的設施設備，以提升管理服務效率，降低服務成本。其次，要運用先進的管理方法，包括在物業管理和服務過程對人、才、物的調度，對管理和服務過程的組織運用系統工程、運籌學、目標管理、全面質量管理、價值工程等現代化管理方法，以降低管理和服務成本。第三，提升物業管理企業成本管理本身的科技含量，包括運用信息化技術，逐步解決成本管理中成本預測、成本分析、成本評估等工作。利用會計核算電腦化和網絡化的優勢，根據責任會計核算的要求，利用數據庫建立成本信息庫等。第四，提高人員素質，建立精通管理會計、擅長成本控制的員工隊伍。人員素質的高低是決定成本控制工作成敗的一個關鍵因素。因此，物業管理企業一方面要注重引進高素質、高知識層次的人才，另一方面要立足現有的員工隊伍，通過培訓等手段大力提高員工的業務素質。要堅決拋棄物業管理誰都可以干，物業管理成本誰都可以搞的思想。      （六）發揮集中優勢     發揮集中優勢，就是物業管理企業在成本控制過程中，下屬管理處（項目中心）不能各自為陣，要發揮企業總部的功能和作用，實現全企業范圍內的資源和信息共享。如對一些通用強、耗用量大、供貨時間快的物料通過總部的招投標實現“三定管理”即“定價格、定型號規格、定供貨商”，通過規模采購降低物料采購成本，通過零庫存降低庫存成本。對一些規模較大的物業管理企業，可建立自身的物料配送中心。為了降低人力成本，特別是技術人員成本，可根據物業管理工作偶然性強、均衡性差等特點，實現人力資源的科學調度和共享。對于一些工器具的使用，也可在一定范圍內實現共享，從而降低物耗成本。

【業主之聲】

揚州：對小區健身器材維護更新

周嵐/《人民政協報》/20090810
江蘇省揚州市體育局日前表示，不僅對現有小區內的公共健身器材每年例行兩次檢查，并督促生產廠家在4年內免費對社區所有的健身器材及時進行維護，4年后進行成本價有償服務；8年后將對所有的健身器材進行更新；逐步增加公共健身器材的品種和配置小區的數量。這表明民建揚州市委半年來的多次呼吁取得了階段性效果。

【自由論壇】

物業管理向資產經營管理發展的必要性和途徑

中小企業IT網/20090420
物業管理公司有與業主、租戶最短距離的先天優勢，如果加上資產經營能力，可以成為業主經營資產的最佳合作伙伴。在美國，物業經理人被分為三類：一類是樓宇經理，負責樓宇的日常管理工作(可理解為日常的物業服務者);二類是物業經理，負責聯系代理商、物業招租工作(可理解為經營業主現有資產的經營者);三類是資產經理，負責物業戰略發展規劃，進行市場調研，進行完整的資產經營管理策劃運營。 　　物業管理公司要積極向經營化發展，教育業主，并提升自身的經營能力，才能在未來巨大的物業資產經營管理利潤中占據有利的位置。 　　信息化是幫助傳統物業管理公司規范化、精細化、規?；?、經營化發展的最有效手段，信息化的核心是軟件，國內物業管理行業應用的軟件已經發展到了第五代。 　　第一代軟件主要功能是收費，完全是記錄型，替代手工記賬，和業務流程無關; 　　第二代軟件增加了工程、客戶服務、保安消防和清潔綠化等業務功能和流程，使得物業公司的基本業務流程都可以在軟件中運行，實現了規范化; 　　第三代軟件增加了企業集團化管理的功能，可以監控各分公司和管理處的業務，有效幫助物業管理公司規?；l展; 　　第四代軟件增加了大量計劃、預算、測量、統計分析、績效考核和決策支持的功能，幫助物業管理公司實現精細化、決策數字化的管理; 　　最新的發展方向是經營化，倡導者是上海微音軟件，他們在上海美羅城、上海證券大廈、北京銀泰中心、工人體育場等大量商用物業信息化實踐中，逐漸把經營性物業管理信息化工作分為經營性資產管理、招商租賃管理、客戶服務管理、物業管理和財務管理五大部分。 　　其中經營性資產管理是容易被忽略，卻是至關重要的。經營性資產包括辦公室、商鋪、公寓、倉庫、車位、廣告位、廠房、設備、車輛等可以出租獲取收益的資產，這是商業地產盈利的最主要的資本。好的軟件可以幫助管理者隨時隨地掌控各種經營資產的詳細信息、占有和使用狀況、收費狀況，并做全面的資產分布、使用效率、租金水平、及時收繳率的統計分析，包括與上年、上月實際數字的對比和與預算的對比。通過對信息的完整記錄并統計分析和嚴格的流程，可以有效的提高經營性資產的使用效率，美羅大廈使用軟件后，資產使用率、租金水平和及時收繳率連年提高，已經是上海最繁華的商業區徐家匯的經營效益最好的商業地產之一。 　　招商租賃管理也是商業地產管理的核心，軟件可以把策劃、開發、銷售、招租、客戶服務和物業管理等不同階段的租戶信息、合同信息和客戶服務信息完整紀錄，并根據權限在各部門中共享。新樓盤招商時，可以迅速向積累的租戶宣傳，加快招商速度。軟件還能夠根據繳費及時率、違章經營等信息，全面分析租戶的價值，在持續積累的租戶中選擇優質租戶、淘汰劣質租戶，以提高入住率、提高租金水平。在新項目的招商中，憑借齊全的高質量租戶信息，能夠迅速完成招商工作。 　　軟件其他的功能如營業分成管理、會員卡管理、業主回報管理等等，涵蓋了商業地產的方方面面，有效的把商業地產的經營管理規范化，最大程度的獲取經營利潤。 　　隨著行業越來越成熟，不能做到規范化、精細化、規?；奈飿I管理公司將被淘汰，不能做到經營化的物業管理公司將無法持續盈利。

【案例選編】

開發商自留地須交物業費 業委會索費獲支持

案例分析：     位于海淀區交大東路的某小區是獨棟小區。該小區業委會經業主選舉產生。因前期物業撤離，經業主大會決議，自2007年開始該小區實行自治自管，由業委會自聘物業人員進行物業服務和管理，物業費標準也從2.74元/平方米降至2元/平方米。至2007年底，小區物業費交費率為94%。業委會表示，小區樓底地下一層及底商均為開發商自留，作為小區業主之一，開發商一直未交納物業費，因此要求法院判決開發商支付拖欠的物業費并支付延期交納的利息。 　　開發商認為，業主與業主團體之間因內部管理關系發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理，而不是法院管轄。開發商沒有接受過業委會的服務，業委會也不具有物業服務資格，不能做物業服務企業能做的實際工作。據此不同意交納物業費。

案例點評：     法院經審理認為，業委會根據業主大會授權負責本小區的物業服務，有權向業主收取物業服務費用，該項權利可依民事訴訟獲得保護。小區多數業主決定自治自管，這一選擇權利，得到了2007年頒行的物權法的承認，這就從根本上排斥了必須由專業物業服務企業從事物業管理的條件。小區的物業服務是多種服務的集合，房地產開發商以其沒有接受物業服務而拒絕支付物業費，不履行其對小區公共事務分擔的責任，違反了業主應當承擔的義務。 　　據此，一中院終審判決開發商向業主委員會交納拖欠的物業費共計人民幣27.7萬元。

閱讀： 14806 次     2009/8/10 10:34:00