（征求意見稿）
一、總則
第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律法規和建設部《業主大會規程》的有關規定，結合本市實際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內的業主大會、業主委員會成立及其活動適用本規則。
第三條 福州市房地產行政主管部門和區（縣）人民政府負責對業主大會和業主委員會活動進行指導和監督。
各區（縣、市）房地產行政主管部門（以下簡稱區、縣房管部門）負責對本轄區內業主大會和業主委員會活動的具體業務指導和監督。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織本轄區內業主大會的成立和業主委員會的組建及換屆工作，對轄區內業主大會、業主委員會的日?；顒舆M行具體指導、監督，協調處理物業管理與社區之間的關系，調解處理物業管理糾紛。
社區居民委員會、村民委員會（以下簡稱居民委員會）應當協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作，負責派員參加業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）及參與業主大會會議全過程的指導監督，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，開展業主自治管理。
其他相關行政管理部門應當按照各自職責，依法做好與業主、業主大會、業主委員會活動有關的監督管理工作。
第四條 建立住宅小區物業管理聯席會議制度。
物業管理區域內發生物業管理糾紛影響小區穩定或者發生較重大事件的，應當召開物業管理聯席會議。
聯席會議負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協調、處理業主委員會（或業主）與物業服務企業（或房地產開發企業）、業主委員會與業主之間的糾紛投訴。
聯席會議由所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織召集，由轄區的區、縣房管部門、城管執法、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等組成。
第五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將轄區內居民委員會對住宅小區業主大會、業主委員會活動的指導、監督工作情況納入年度考核。
第六條 區、縣房管部門應當建立培訓制度，定期組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會、業主委員會相關人員進行物業管理業務培訓。
第七條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關、居民委員會和物業服務企業，共同做好維護物業管理區域內的社會治安綜合治理等相關工作。業主大會、業主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持和配合居民委員會開展工作，接受居民委員會的指導、監督。
二、業主、業主大會
第八條 業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。
業主大會由同一個物業管理區域的全體業主組成。一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會應當設立業主委員會作為其執行機構。
第九條 本規則所稱業主是指房屋的所有權人，即房屋所有權證上記載的權利人；房屋已出售但尚未領取房屋所有權證的，房屋銷（預）售合同中記載的購房人可以視為業主。
已領取房屋所有權證的，“專有部分面積”為房屋所有權證上登記的包括共有面積在內的建筑面積；
未領取房屋所有權證的商品房，“專有部分面積”為房屋銷（預）售合同確定的建筑面積；
未領取房屋所有權證的拆遷安置房，“專有部分面積”為房屋拆遷安置協議確定的建筑面積。
“建筑物總面積”為所有業主依法持有“專有部分面積”和建設單位依法持有保留產權的面積總和。
所有不能獨立辦理房屋所有權證的面積均不計入“建筑物總面積”。
第十條 在一個物業管理區域中，業主入住率達百分之五
十以上或者首套房屋出售并交付使用滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。
業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 一個業主在同一物業管理區域內擁有多處住宅及非住宅的或者一處住宅及非住宅由2個以上（包括2個）的業主共同共有的，在計算投票權人數時認定為一個業主。
第十二條 首次業主大會由物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集。
符合業主大會成立條件的，經百分之十以上業主或者建設單位書面提議，物業所在地的區、縣房管部門在收到書面告知后30日內應會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織成立業主大會籌備組，并確定籌備組召集人。
籌備組由業主代表、居民委員會代表五至十一人組成，可以邀請建設單位參加。業主代表由業主推薦產生，所占比例應當不低于籌備組總人數的三分之二?；I備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公布其成員名單。
第十三條 業主大會籌備組成員應當是模范履行業主義務，具備參加籌備工作必要的時間及能力的熱心業主。
第十四條 業主大會籌備組符合條件的候選人數超過11人時，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織以上候選人通過投票方式，按得票高低差額選舉產生業主大會籌備組成員。
第十五條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）草擬《業主大會議事規則》、《管理規約》和《業主委員會章程》；
（三）確認業主身份和核計業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
上述（一）至（四）項應在業主大會召開 15日前以書面形式在物業管理區域內公告，同時附上候選人簡歷及會議議程，公告期不少于10日。業主對上述公告事項有異議的，應當在公告期內以書面形式署名身份向籌備組提出，籌備組應在召開業主大會之前予以書面答復。
第十六條 首次業主大會會議應當討論決定下列事項：
（一）業主大會議事規則；
（二）管理規約；
（三）業主委員會章程；
（四）選舉業主委員會；
（五）涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十七條 籌備組應當自成立之日起三十日內，召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。業主委員會由委員五至十三人的單數組成。
業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任一人，副主任若干人，并在物業管理區域內公告。
業主委員會每屆任期三年。
第十八條 業主大會會議未能依法選舉產生業主委員會的，由百分之二十以上業主再次書面提議，經區、縣房管部門確認后，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）及時組織召集業主大會會議，重新選舉產生業主委員會。
第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房管部門辦理備案手續：
（一）業主委員會備案表；
（二）業主大會、業主委員會會議記錄及決定；
（三）業主大會議事規則；
（四）管理規約；
（五）業主委員會章程及委員名單。
對符合規定的，區、縣房管部門應當在5日內出具備案證明。對不符合規定的，區、縣房管部門應當說明不予收件的理由。
區、縣房管部門應當將備案情況，及時書面告知市房地產管理局。
備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。
第二十條 除業主委員會和街道辦事處（鄉鎮人民政府）外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會定期會議和臨時會議。
業主委員會或街道辦事處（鄉鎮人民政府）召開業主大會會議時，物業服務企業、物業使用人以及相關單位應當積極予以協助。
第二十一條 業主大會會議由業主委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會的指導、監督下組織召開。
業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。
第二十二條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。
第二十三條 業主大會會議到會業主專有部分面積占本物業管理區域內建筑物總面積過半數，且到會業主人數超過全體業主人數半數的，業主大會會議方為有效。
前款所稱到會，是指業主在會議簽到表或表決票、選舉票領取登記表簽字確認。
第二十四條 業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定組織召開，同時應當符合本規則的相關規定。
第二十五條 物業管理區域內有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）20％以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則規定的其他情形。
上述第（一）項應當提交組織召開業主大會臨時會議的理由、內容，以及所有提議業主的簽名、房號、專有部分建筑面積、有效聯系方式的書面材料，業主委員會應當會同居民委員會進行調查核實。
第二十六條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第二十七條 業主大會會議召集人應當對投票人及投票權數進行登記。
第二十八條 業主大會會議采用集中討論形式的，應當按照下列程序進行：
（一）業主委員會會同居民委員會核實到會業主投票權數，發放選票及表決票；
（二）按照會議議程進行選舉或者表決；
（三）回收選票及表決票；
（四）現場公開計票；
（五）現場公布業主大會會議結果；
（六）公告業主大會會議結果。
業主委員會應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。公告應當由居民委員會加署公章確認。
第二十九條 業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當按照下列程序進行：
（一）發放選票及表決票。
業主委員會或者籌備組會同居民委員會組成發放組，將選票及表決票送達每戶業主，業主應當在選票及表決票發放簽收單上簽名確認。
業主不在本物業管理區域居住的，可以采用郵寄方式發放選票及表決票，郵局回執作為發放送達證明。
（二）組織投票。
投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行。
發放組攜帶流動投票箱，業主收到選票及表決票后可以立即投票的，應當將選票及表決票填好投入發放組攜帶的流動投票箱內。選票及表決票每次發放結束后，流動投票箱應當立即封箱交由居民委員會集中保管。
發放組在物業管理區域內設置固定投票箱，業主在規定的時間內將選票及表決票填好投入投票箱。
業主不在本地的可以采用郵寄選票及表決票方式進行投票。
（三）組織計票。
投票結束后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導、監督居民委員會、業主委員會成立由業主代表、業主委員會委員組成的監票組、唱票組、計票組，采取公開驗票的方式，由唱票、計票人員在監票人員的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由唱票、計票和監票人簽字確認。
（四）公告業主大會會議結果。
業主委員會應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。公告應當由居民委員會加署公章確認。
第三十條 業主在規定時間內不參加投票的視為棄權。
第三十一條 籌備組應當在業主委員會選舉產生3日內向其移交全部資料，同時自行解散。
三、業主委員會
第三十二條 業主委員會委員候選人應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守國家有關法律、法規、規章；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第三十三條 業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：
（一）連續3個月以上惡意拖欠物業服務費用或者拒不繳交物業專項維修資金；
（二）存在違法違規裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法違規占用公共設施、設備、場地等行為；
（三）業主本人、配偶及其近親屬在本區域內物業服務企業工作的；
（四）存在其他違反有關法律、法規、規章規定的行為，經有關部門書面認定的。
第三十四條 業主委員會應當履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
（二）代表全體業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
（三）監督和協助物業管理企業履行物業服務合同，督促業主履行管理規約、交納物業服務費用和專項維修資金；
（四）協調業主之間、業主或物業使用人與物業管理企業之間的矛盾糾紛。
第三十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主大會和業主監督，業主委員會應當維護業主合法權益，執行業主大會決定的物業管理事項。
業主委員會不得超越職權作出應當由業主大會作出的決定，不得以傾向性的意見引導業主發表意見或者投票。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。經業主委員會主任或三分之一以上委員提議，可以召開業主委員會會議，全體委員半數以上同意的決定為有效決定。業主委員會作出的決定應當以書面形式及時在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。
第三十六條 業主委員會應當依法制定印章使用、管理規定，業主委員會印章由業主委員會主任保管。主任缺位的，業主委員會應當另行確定一名副主任保管。
業主委員會發布信息，應當加署業主委員會印章方可向外公布。
業主委員會違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相關責任。
第三十七條 業主委員會委員不得有下列行為：
（一）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；
（二）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；
（三）收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第三十八條 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自動終止或中止：
（一）任期屆滿的；
（二）已經不是本物業管理區域業主的；
（三）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；
（四）因疾病等原因喪失工作能力的；
（五）無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的；
（六）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
（七）不履行業主法定義務的；
（八）存在本規程第三十七條所列情形之一的。
前款（一）至（四）項情形發生的，業主委員會委員資格自動終止；其它情形發生的，其委員資格自動中止后，經業主大會會議決定通過，其委員資格終結；業主委員會委員資格自動中止或終止的，業主委員會應當記錄并保存相關資料。
第三十九條 業主委員會委員在資格終止或中止期間作出的相關職務行為無效。
第四十條 業主委員會委員資格應當終止而未終止或者不應當終止而被終止的，區、縣房管部門可以向業主委員會提出終止或者恢復委員資格的建議。
業主委員會應當將委員資格終止或者恢復的相關事項在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。
第四十一條 業主委員會成員缺員致使委員人數達不到最低法定人數的，業主委員會應當組織召開業主大會會議進行增補。業主委員會不組織增補的，區、縣房管部門應當責令業主委員會限期組織增補，逾期仍不組織增補的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織增補。
業主委員會增補參照業主委員會選舉的程序進行。
補選的委員任期隨本屆業主委員會屆滿終止。
第四十二條 業主委員會應當在任期屆滿前至少提前二個月書面報告街道辦事處（鄉鎮人民政府），提出換屆選舉意見，組織召開業主大會進行換屆選舉。
業主委員會不在規定時間內組織換屆選舉工作的，區、縣房管部門應當責令業主委員會限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織召開業主大會進行換屆選舉。
第四十三條 上一屆業主委員會應當在新一屆業主委員會成立之日起10日內，將保管的所有檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會，做好交接工作；拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可以向人民法院提起訴訟。
第四十四條 分期開發的物業管理區域符合法定條件的，可以先成立業主大會，選舉產生業主委員會，業主委員會成員的人數應按照分期建設的建筑面積比例確定。新一期物業交付使用后，應當按照建筑面積比例增補業主委員會委員，增補的業主委員會委員與其他委員的任期同時屆滿。
分期開發的物業管理區域先行成立業主大會的，業主大會只能就其已入住區域的公共管理事項做出表決。先行成立的業主大會做出的表決意見不得侵害后期建設部分業主的合法權益。
第四十五條 以業主委員會名義向有關部門投訴、申請行政復議、訴訟的決議以及在小區內發布的公告，須經超過半數的委員簽字同意。
第四十六條 業主委員會解散，應當在解散前將所有檔案資料、印章移交給居民委員會，并在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導、監督下，做好業主共同財產清算工作。
四、指導監督
第四十七條 業主委員會不按規定召集業主大會會議或發生應當召開業主大會臨時會議情形的，業主委員會不履行組織召開業主大會會議職責的，區、縣房管部門應當責令業主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織召開。
第四十八條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主委員會超越職權作出的決定造成經濟損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔賠償等相關責任。
第四十九條 物業管理區域內未成立業主大會，有下列情形之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當召開業主大會，由小區業主表決決定小區的具體管理模式：
（一）住宅小區未實施專業化物業管理的；
（二）前期物業服務合同屆滿雙方不再續簽的；
（三）合同當事雙方提前解除物業服務合同的。
五、附則
第五十條 業主委員會的名稱須與物業管理區域的名稱相一致。
第五十一條 召開業主大會及業主委員會選舉等活動應使用福州市房地產管理局制定的有關示范文本。
第五十二條 本細則由福州市房地產管理局負責解釋。
第五十三條 本細則自頒布之日起實施。
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2009/8/17 15:54:00