《公元物業管理文摘》（第125期）

非贏利共享型信息選編　　　第125期/20090525　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——全國：最高人民法院出臺兩部司法解釋 妥處物業服務糾紛案 ——重慶：市物業管理條例通過 泄露業主信息要負刑事責任 【行業要聞】 ——上海：新建小區出入口須設視頻監控 ——云南：鼓勵公益場所免費停車 小區收費業主定 ——東莞：辦房產證先繳足維修資金 ——合肥：新建小區綠地率≥40% 城市綠化今起征求民意 ——東莞：住宅專項維修資金下月10日起可分類繳存 ——深圳：物管企業代表 熱議代收繳水電費等問題 ——太原：物業四成專職服務住宅 ——寧夏：物業餐飲娛樂等場所用對講機須報批 【數據說話】 ——株洲：近半物業管理公司虧損 【物管采風】 ——南寧：物業管理企業退出物業項目管理指導意見出臺 【學習平臺】 ——物業管理行業稅負問題研究 【業主之聲】 ——揚州：市區物業費下月起正式上調 物業費將分7個等級收取 【自由論壇】 ——試談商業物業管理費定價方法 【案例選編】 ——房前小院擴建至人行道 物業公司起訴獲支持

【法規動態】

全國：最高人民法院出臺兩部司法解釋 妥處物業服務糾紛案

劉嵐/《人民法院報》/20090525
最高人民法院近日公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。兩部司法解釋涉及建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題。

重慶：市物業管理條例通過 泄露業主信息要負刑事責任

何清平/《重慶日報》/20090522
泄露業主信息，要被追究刑事責任。昨日，備受關注的《重慶市物業管理條例》在市三屆人大常委會第十次會議上表決通過，將于10月1日起正式實施。通過三審修改，正式通過的《條例》再添新亮點：大修基金存哪家銀行，由業主自行決定；物管或業委會泄露業主信息，處1萬至10萬罰款，構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

【行業要聞】

上海：新建小區出入口須設視頻監控

毛慶/新民網/20090526
上海市新建居民小區今后一律要在出入口設視頻監控系統，樓宇對講、電視監控等系統，將逐漸普及到我市的尋常新建小區中。根據市政府剛剛下發的《關于加強全市新建居民住宅小區安全技術防范設施建設管理的意見》，新建小區安全防范范圍不僅包括小區周邊、出入口、居民家庭內，還包括自行車集中停放區等重要公共場所。

云南：鼓勵公益場所免費停車 小區收費業主定

韓健 楊質高/《春城晚報》/20090526
昨日，省發改委向社會公布了《關于加強機動車停放服務收費管理規范收費行為的通知》，對人們在停車中遇到的多種問題進行了明確。云南省將鼓勵公益性場所提供免費停車服務；住宅小區對業主共有車位的管理使用辦法及收費標準，應征得業主委員會同意，并由業主委員會與物業服務公司或委托管理單位在物業服務合同中予以明確……

東莞：辦房產證先繳足維修資金

蔣幸端 潘勤毅/《廣州日報》/20090527
從6月10日起，購房者辦房產證將要先繳存住宅專項維修資金，未繳存維修資金的，建設單位將不得將房屋交付給業主。近日，東莞市房管局正式下發《關于做好住宅專項維修資金征繳工作的通知》（東房[2009]20號），《通知》對四類型住宅維修資金繳存辦法進行了分類。

合肥：新建小區綠地率≥40% 城市綠化今起征求民意

陳釀/《安徽商報》/20090521
《合肥市城市綠化管理條例(征求意見稿)》今日起至本月底公開征集民意，征求意見稿透露，合肥計劃推出小區綠化新標準，居民住宅區的綠地率或不低于40%，機關團體、文化娛樂、教育體育、衛生、科研院所等單位不低于35%。對有大氣、噪音污染的廠礦企業單位不低于30%。另外亂占綠化帶，一經發現將會予以重罰。

東莞：住宅專項維修資金下月10日起可分類繳存

王敏/《東莞日報》/20090521
東莞下發《關于做好住宅專項維修資金征繳工作的通知》，指出根據房屋銷售及辦證狀況的不同情況，將分別在不同環節征繳物業維修資金，業主可采用隨管理費逐月繳交的方式繳存。同時自今年6月1日起凡辦理房地產權證、變更登記、轉移登記，必須足額繳存維修資金后并提供銀行出具的《東莞市住宅專項維修資金專用收據》方可受理。

深圳：物管企業代表 熱議代收繳水電費等問題

搜房二手房網/20090522
5月20日下午，市物業管理協會在高訓大廈，組織召開物業服務企業“代收代繳水電費問題沙龍”，300余名企業代表認真聽講，座無虛席。無償代收費用、污水處理費票據不合法、承擔管網損耗、巨額維修維護和改造費用、承擔供水供電中間層大幅的差額，由此造成物管企業虧損等問題，成為交流會的焦點。

太原：物業四成專職服務住宅

《山西青年報》/20090518
太原市物業管理服務企業達到了216個，從業人數達1.6萬余人，其中有四成是住宅物業。據介紹，太原市的物業管理服務對象已從單一的新建住宅小區發展到寫字樓、學校、醫院及商業區等多種類型物業的業主，形成了獨立物業管理企業管理公司、開發商扶持成立的物業管理公司和單位后勤轉制形成的物業管理公司三種企業模式。

寧夏：物業餐飲娛樂等場所用對講機須報批

陶濤/《寧夏日報>/20090519
目前寧夏一些小區物業保安、建筑工地指揮人員、餐飲娛樂場所服務人員、賓館飯店的管理人員等，使用各種對講機的比較多。由于各種未經批準的對講機隨意使用，嚴重擾亂和破壞了正常的空中電波秩序。昨天，自治區無線電管理委員會辦公室相關負責人介紹說，物業餐飲娛樂等場所今后必須報批后方可使用。

【數據說話】

株洲：近半物業管理公司虧損

李逸峰 姚艷祥/株洲網/20090520
株洲市現有物業管理企業176家 ，實行物業管理的項目699個，面積2526萬m2，物業管理覆蓋率達70.2%，從業人員達2.7萬人，其中下崗、再就業及待業人員占63.6%。物業管理行業平均利潤明顯下降。我市100多家物業企業中僅有36%盈利，平均盈利額為41.28萬元/年，44%的物管企業虧損，虧損額為27.22萬元/年，另有20%的企業持平。

【物管采風】

南寧：物業管理企業退出物業項目管理指導意見出臺

唐正芳/《南國早報》/20090519
舊物業不撤離，新物業進不去，這種“請神容易送神難”的情況不時會在南寧市的一些小區發生，有的甚至出現兩撥保安同時站崗、兩撥保潔同時掃地的情形。從5月1日起，《南寧市物業管理企業退出物業項目管理指導意見》正式實施，以后物業公司與小區“離婚”需要辦理什么手續，都將有具體的“條條框框”。

【學習平臺】

物業管理行業稅負問題研究

《物業管理行業稅負問題研究》課題組/《中國物業管理》/2009年第02期
物業管理行業的稅負現狀 　　現行物業服務企業適用的稅種、稅目與稅率如下： 　　1.營業稅：稅率5%。 　　2.城建稅：按營業稅的7%計稅。 　　3.教育費附加：按營業稅的4%計稅。 　　4.企業所得稅：按調整后利潤總額計算納稅額，稅率：25%。 　　5.車船使用稅：車船使用稅是以應稅車船為征稅對象的計量標準為計稅依據，實行定額征收。 　　6.印花稅：印花稅共有13個稅目，如：購銷合同、建筑安裝工程承包合同、借款合同、營業帳簿等。稅率分為： 　?。?）比例稅率：萬分之0.5、萬分之3、萬分之5、千分之1。 　?。?）定額稅率：按件貼花，稅額5元。 　　7.代扣代繳的個人所得稅：計稅依據工資、薪金。適用九級超額累進稅率，稅率為5%—45%。 　　8.防洪費：半年征收一次，按半年累計收入的萬分之九征收。 　　9.殘疾人保障基金：每年征收一次，征收額=（上年度在職人員總數×1.6%-上年度殘疾職工總數）×所在地職工年平均工資×60% 　　物業管理行業稅負存在的問題分析 　　1.稅率偏高 　　目前，物業管理歸屬“服務業”，適用5%的稅率，相對交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業3%的稅率明顯偏高。鑒于物業管理行業區別于其他服務行業的根本之處在于它具有非常明顯的準公共服務的居民服務業的特征，不宜對其適用一般服務業的稅率。 　　2.稅基不盡合理 　　物業管理行業具備“取之于民，用之于民”的經濟利益特征，其物業服務收費標準是用“以支定收”的方式確定的，具有明顯的代理業性質。在酬金制收費模式下，物業服務企業向業主收取的物業服務資金由物業服務支出和物業服務酬金兩部分構成，其中物業服務支出屬代業主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養護、設備設施維修保養等物業服務日常開支，具有代收代付的能源消耗費（水電費、取暖費和煤氣費等）同樣性質，不應作為稅基。稅務部門應以物業服務酬金為稅基向物業服務企業計征營業稅及其附加，而目前各地稅務部門均以物業服務資金為稅基向企業征稅，無疑加重業主和企業的負擔。 　　3.重復征稅 　　隨著社會專業化分工的日趨細化，目前，物業服務企業大多存在不同程度的專業分包。如屬于國家法律法規規定、消防維保，電梯維保等必須委托具備相應資質的專業單位承擔；中央空調維保，日常專業保潔，專業安防，專業外墻清洗等專項服務，分包委托給其他專業公司完成。物業服務企業與專業分包公司之間實際應存在稅項抵扣，在申報本企業營業稅時，應允許將外包服務的支出從物業服務資金收入中予以扣減，剩余的服務收入作為計征營業稅的依據。而目前稅務機關對物業服務企業按照收入全額計征營業稅，不允許就各分包專業公司的發票部分作為稅前抵扣項目，明顯存在重復征稅的問題，加重了物業管理的稅收負擔。

【業主之聲】

揚州：市區物業費下月起正式上調 物業費將分7個等級收取

冒安林/揚州網/20090519
6月1日起，揚州市區普通住宅物業 費收費標準將正式上調，并啟用新的7級物業服務等級標準，將物業收費水平與物業服務水準直接掛鉤，最高每平米每月1.20元，最低每平米每月0.20元。相比現有物業收費標準，平均漲幅41.2％，平均每平米增加0.14元，但總體仍低于周邊城市水平。

【自由論壇】

試談商業物業管理費定價方法

劉志英/中國城市房地產網/20061114
摘要：“商業物業”在物業管理行業內通常泛指：除住宅物業之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用于商業用途的建筑。在眾多的商業物業管理中，要數購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標準擬定困難的問題。     一、影響購物中心管理費定價的因素     購物中心管理費標準的確定，除了上述各種因素的影響外，還受其地理位置、所在區域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標準、人力資源成本（還有建設規模、建筑特點和建筑用材）等條件的制約。直接造成了管理成本（固定資產折舊、設備運行、設備設施維修保養、消耗用品、人力資源、行政開支等）的差異，造成了各購物中心管理費定價標準的較大區別。具體分析上述各因素、條件，我們可清楚地明了它們在管理成本和定價標準中所占據的不同權重比例。     1. 地理位置      由于各地區經濟基礎及發展水平不均衡，使各地對物業管理費的認同水平和承受能力存在很大差距。經濟較發達地區能認同、接受較高的水平；經濟落后或后開發地區則承受能力較低。例如廣州市區的購物中心與在珠三角周邊的購物中心對管理費的認同水平、承受能力就有很大差別，絕對值往往會達到 1/5 —— 1/2 的水平。除社會、經濟方面的問題外，氣候（嚴寒地區與亞熱帶地區）、基礎配套等客觀方面的因素也是不可忽略的。     2. 所在區域     由于人們的流動能力仍然有限，購物中心的幅射距離不足，雖然在同一城市或區域，但具體到不同的地域社區，群體的素質、結構不一樣（干擾消費意識、消費理念），環境條件的良莠有別，營商氛圍的強弱等都會直接影響商鋪的經濟價值和社會價值，從而導致對管理費標準的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區就與海珠、白云區存在價差，幅度幾近 1/4 強。     3. 市場定位、設備配套     這關系到購物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低，因為該目標群體的消費理念很實在，到購物中心的目的很直接，不會有太多的奢求，就算個別人認為不滿足也輕易獲得諒解，故其管理成本能控制在較低水平。而在商業中心、高消費群體聚集區（如寫字樓、酒店及服務式公寓、游樂場、高檔住宅區）的購物中心（如廣州的麗柏、友誼、時代廣場）市場定位一般都稍高。為迎合目標消費群體的需求，這一類購物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環境。既然是高定位，就必須對如空調、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導購、功能配套等都作考究的設置和管理，各環節的運行方式均必須符合高端群體的消費標準。所有這些，都必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業管理企業就有必要對購物中心營運的邊際成本與邊際收益作合理、精確的測算并協調，管理費的定價標準就要根據現場的實際需要作相應的提高。     4. 公共面積     購物中心的管理費，主要的消化渠道之一在于對公共設施、公共區域的配套管理工作。對公共區域的管理要求和標準，將對物業管理費的占用有直接的影響。就同一購物中心而言，單位公共面積的管理費耗用在標準確定的條件下是不變的，但其總量則隨著面積的增大而增加。既公共面積的增加，會使得購物中心的邊際成本、管理費標準的彈性變大。一般規律：市場定位較低的購物中心，公共面積會少些；市場定位較高的購物中心，公共面積相應會多些，所以管理費標準也會定得更高。      5. 服務標準     購物中心管理行業的服務標準在目前仍沒有制定出臺，因此，現時購物中心的服務標準還未能統一定制，只停留在各購物中心物業管理企業（或業主）各自為政、自定規則、非常個性化的水平，同樣這也是造成管理費標準差異變大的重要原因之一。例如有的購物中心為了達到商業目的，提高特色服務水平強化商業競爭力，擴大社會知名度，不惜血本開拓出種種賣點服務 , 如為租戶員工開設食堂；公共洗手間免費提供手紙、干手器、洗手液；為顧客免費提供飲水；專設吸煙區；設置免費兒童樂園、托兒所；提供休閑閱覽室、托夫室等等，各出奇招不勝枚舉。凡此種種，無論是市場需求、地域標準還是個性化、人性化，都將直接反應到購物中心的管理成本上，對企業的邊際成本形成重大影響，造成管理費標準的嚴重偏離、大幅上下。     6. 人力資源成本     由于購物中心管理隸屬于物業管理行業，同屬于勞動力密集型企業，因此人力資源成本對管理費定價標準也占有較大的權重。鑒于我國各地人均收入水平的不均衡，所以各購物中心的用人質量、勞動效率、薪酬標準、管理效能等等都存在差異，從而管理費標準的不統一性就形成了合理的空間。     二、購物中心管理費定價方法     雖然準確確定購物中心的管理費標準需要顧及各種因素、條件，這一系列依據需要進行認真細致的評估分析，要真正做出來不輕易，但不作出評估而定價則風險更大。一方面，可能因定價不準（太低）輕易造成日后管理費不足，引發操作困難的危機；另一方面，若定價不準（太高）導致脫離市場，降低了商業競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業內比較常用的一種操作：      先選定一個參比對象（所選對象的條件要比擬定價目標稍高），根據參比對象的現行管理費標準、已往的歷史盈利水平（可以通過稅收資料測算）定出擬定標準的上限：     （現行管理費標準） — （年盈利均值） + （計劃利潤） = （擬定管理費區間上限）     而后將參照對象與擬定標準的購物中心在地理位置、所在區域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標準、人力資源成本、建設規模、建筑特點和建筑用材等各方面進行比照，確定調整系數，計算出實際收費的標準。     上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環節中引入了系統誤差，使計算結果的準確度受到不同程度的影響。為把結果定制得更精確、合理，可以利用科學的手段、方法，把比照結果做成表格，對有關數據（數據可用時間序列數據：時間序列數據是由影響成本的每個變量在特定市場上逐期的觀察數據所組成；或橫斷面數據：來自許多市場在同一時點上的信息。數據可來自調查、市場實驗或各種現成的來源，如企業的歷史記錄或政府的出版物）資料分析評估（可用最小二乘回歸估計技術），而后按不同的權重估算出調整系數，最終定出管理費的執行標準。

【案例選編】

房前小院擴建至人行道 物業公司起訴獲支持

案例分析：     2005年2月23日，本市一家物業公司受開發商委托對河東區某住宅小區進行前期物業管理服務。據該物業公司稱，2007年5月4日，小區業主侯某辦理入住手續。同年6月初，物業服務工作人員在進行日常巡查時發現，侯某在其房前的綠地上正在打地基擴建房前小院。工作人員當即進行規勸和制止，并向侯某下達了《裝修違章通知單》，要求其停止擴建并恢復綠地原狀。侯某不聽勸阻，仍然將小院擴至綠地。11月4日早上，工作人員在進行日常巡查時發現侯某再次擴建小院，在制止無效的情況下撥打了110報警，而侯某繼續施工。侯某擴建后的小院已至小區人行道上并用鐵柵欄圍起，嚴重影響了小區業主的正常通行和小區綠化景觀，侵犯了其他業主的合法權益。為此，物業公司提起訴訟，要求侯某拆除私自擴建的小院并恢復原狀。 　　對此，被告侯某稱，他在買房時開發商承諾小院面積為5平方米，但實際交付的小院面積還不足1平方米，他曾多次找到開發商及物業公司，但雙方互相推諉，所以才自行將小院擴至應有的面積。且小區內一樓的業主都將小院外擴，不只侯某一家，因此不同意原告訴訟請求。

案例點評：     法院認為，物業小區內的公共綠地及人行道屬于業主共有，原告作為小區的前期物業管理機構，依照前期物業管理合同的約定，對共有部分享有管理維護的權利。被告將其小院擴建至全體業主的共有部分，屬于侵權行為，原告有權提起訴訟要求被告停止侵害、排除妨害。關于被告抗辯所稱的開發商交付使用的小院面積不足一節，屬于被告與開發商之間的關系，因原告系依照竣工驗收圖紙確認的其對共有部分的管理權限，被告此項主張在未經開發商認可或未經法定程序確認之前，不足以對抗原告。關于被告抗辯的小區內其他業主也存在擴建小院的情節問題，法院認為不能因眾多業主都存在此種行為而導致行為的合法化，被告此項抗辯理由不能成立。綜上，法院作出如上判決。 　　法律鏈接 　　《物權法》第73條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

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