商業物業中央空調管理的幾個問題

袁　 琦

商業物業包括各類商業廣場及SHOPPING MALL等，由于商業物業公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節，特別是對多產權、多業態的商業物業而言，尤為突出。
　　筆者根據對江蘇省首家SHOPPING MALL四年多的管理實踐，對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。
　　一、中央空調運行費用
　　中央空調系統，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時，應主要考慮以上因素：
　　1、用電成本（P1、K1、P2）
　　主機（P1、K1）
　　根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，然后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1。
　　在實際操作過程中，由于主機并非滿負荷運行，故根據具體情況，在計算中要考慮其負荷系數K1，K1≈0.6~0.9。
　　輔機（P2）
　　此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕嶋H不同的類型、數量和功率，進行估算。需注意的是因季節的不同，在制冷和供暖時，輔機的數量和類型亦有所不同。
　　2、用水成本（P3）
　　中央空調管道內的循環用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。
　　3、用汽成本（P4）
　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調系統的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等，計算出每月的平均蒸汽費用。
　　4、管道損耗（K2）
　　冷暖氣在中央空調管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產生的管道損耗，以管道損耗系數K2表示，K2≈1.02~1.05。
　　5、預溫損耗（K3）
　　因管道內外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預溫損耗系數K3表示，K3≈1.05~1.08。
　　夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預溫時間較夏季短。
　　6、變損線損（K4）
　　廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調系統，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。
　　7、電價差異（K5、K6）
　　在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應根據各地實際電價對之進行計算。
　　另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應根據用電的不同時間段加以區分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。
　　8、周期變化
　　由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業主收取費用較為合適。
　　9、成本匯總（P）
　　以P表示空調運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下：
　　P=K2K3K4（K5+K6）•（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）
　　二、季節和溫度變化的影響
　　在長江中下游地區（其他地區可根據當地實際情況進行修正），夏季空調供應時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料，如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。
　　由圖1可見，中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。
　　三、公攤空調費
　　對于單一產權的商業物業，無須區分自用空調和公攤空調的費用，但對于多產權多業態的商業廣場而言，計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比，故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內中庭、公共用房等）占商業物業室內總容積的比例，并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調費用的估算作一探討。
　　1、氣體的不均勻影響
　　由于冷暖空氣性質的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數K表示：K≈0.75~0.95。
　　2、計算步驟
　　①首先依據施工竣工圖，并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進行修正，作為數字統計的基礎。
　　②把修正過的實際數據填入表1中。
　　③業主自用和公攤空調費估算
　　a、業主自用空調費用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/（∑V+K•∑G)〕?。?span lang="EN-US">2）
　　b、物業公攤空調費用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）
　　④使用實例
　　時代廣場五樓由某娛樂公司經營，根據行業特點，開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施，故室內空調全由業主另行安裝，室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題，業主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依據，在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后，業主愉快接受了該項費用。
　　四、延時空調費
　　延時空調費指在正常的營業時間之外，按部分業主或使用人的要求，另外開啟空調系統所產生的費用。
　　延時空調費在多產權多業態的商業物業內，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業態多，經營主題不同，在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應空調的商家。
　　延時空調費的計算，除根據實際開機時間的長短，按第一部分所述內容逐一計算空調成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和，計算延時空調費成本，由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高，如果業主較少或使用面積不大，則費用相對較高。
　　五、小結
　　根據四年多的工作實踐，對商業物業中央空調管理工作的幾個問題，小結如下：
　　1、對于單一產權的商業物業而言，計算中央空調的運行成本和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業物業面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或對收費標準制定有誤，則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果，故應引起各級管理人員高度重視。
　　2、對于多產權，多業態的商業物業而言，由于業主眾多，各業態經營時間差異較大，且業主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業主或商家的自用和公攤空調費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。
　　3、在多業態的商業物業中，延時空調費的出現是一種常見的情況，由于前期建設和后期招商的變化，以及不同業態對中央空調的需求不同，導致空調運行成本增加，也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家，或是在商家入駐后，根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計，應盡量避免長期延時使用空調。
　　4、中央空調費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價收費，年終決算。
　　顧客是業主的上帝，公共部位的空調是供顧客享用，其成本則由業主共攤，此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調費的過程中，應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題，分別進行核算。同時，在商業物業內，由于中央空調在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內安裝空調計量儀，并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的，整個廣場應統一計算，按比例共攤，否則加大了其他業主的公攤成本。