小城鎮物業管理應做大文章
萬平 孫紹剛 / 宣錦市房地局
隨著住房制度改革的不斷深入，我國城鎮房地產開發建設及房地產市場交易日趨活躍，城鎮居民住宅條件改善的步伐日益加快。與住房制度改革，與改善人們居住條件密切相關的物業管理這一新興行業也在大中城市蓬勃興起。然而，與大中城市物業管理相比，小城鎮物業管理起點低，組織管理力量薄弱，物業管理企業幾乎無人涉足，物業管理市場競爭態勢尚難形成，物業管理的經濟效益和社會效益與大中城市相比距離上在拉大。這種狀況，勢必影響占我國城鎮人口大多數的小城鎮居民改善居住條件、提高生活質量，以致影響小康生活水平目標的實現。
我國小城鎮改造、建設的速度不斷加快，居民對住宅條件的需求水準不斷提高，而物業管理相對滯后的情況，有關部門必須引起足夠的重視并采取相應對策，以利于住宅建設投資的不斷增值，不僅為老百姓提供新的住房而且同時能為老百姓創造一個環境優美、功能齊全、舒適、安全的生活環境，以達到小城鎮改造建設的根本目的。否則，要不了多久，幾年后，十幾年后，現在建起的新城鎮必將回到臟、亂、破的舊城鎮老樣子上去，給國家住宅建設、改造舊城鎮的投資造成極大的浪費，人們期望的小康的居住生活環境也必將落空。
政府及有關部門應把小城鎮的物業管理納入改造舊城鎮、建設新城鎮的總體規劃設計之中。任何房地產開發企業在住宅施工時都應遵照城鎮建設的總體規劃要求，在設計藍圖中把為居民生活（經濟、文化、健身、環保、安全等）全面服務的必備設施考慮其中。要把小城鎮的物業管理列入政府的職權范圍和工作日程，必須建立政府直接領導下的具有權威性的物業管理機構，行使政府宏觀調控管理、監督指導的職能。目前，我國小城鎮的物業管理大都列入政府房管部門的職權范圍之中，但大都人單勢孤，難以開展工作。如延續這種管理體制，則急需充實力量，提高人員素質，明確職權范圍，切實把此項工作承擔起來。同時還要根據中央有關物業管理的法規、要求、從小城鎮特點出發，因地制宜地制定小城鎮物業管理的地方法規，以約束規劃、開發、銷售、物業企業以及用戶等方面的行為。
要把小城鎮的物業管理納入房改的運行軌道，使實現房屋分配貨幣化新的住房體制同步落實到物業管理上。為此，在群眾的觀念上應首先解決一個“誰買房誰花錢，誰維修養護誰花錢”的認識問題。讓老百姓認識到自己付出的物業管理費用是一種正常的合理的生活消費。這種費用對于產權所有人既能起到產業保值或增值的作用，又能使賴以生活的居住條件解除許多后顧之憂。房地產開發建筑企業除按城鎮建設的統一規劃，完善為居民生活服務的必備設施外，還應按國家規定的份額繳足物業管理的專項基金。國家建設監理驗收部門也應一并把上述內容列為檢查驗收、評定優劣的重要標準。為了防止公房出售后，產權到手而對房屋的維修養護管理無人負責，在出售公有住房時必須提請買房人注意取得產權之后實施物業管理的有關事宜，以防止公有住房出售后，物業管理仍依賴國家或單位而回到舊的住房體制上去。
從我國小城鎮的特點出發，在物業管理上不宜全部照搬大中城市的經驗模式，應因地制宜、區別情況、分步實施、穩步推進。目前，我國大中城市多以住宅小區為單位實行物業管理，這對于改造舊城鎮任務十分艱巨的小城鎮確有可借鑒之處，盡其可能在小城鎮改造上實行連片拆遷，形成小區式的建設規模，以便實行較為規范的物業管理，為小城鎮未來發展物業管理標準化奠定基礎。但鑒于我國小城鎮改造都實行連片拆遷尚有困難，前幾年“見縫插針”建起的居民樓，在今后若干年內這種單體樓房仍將繼續存在。物業管理的主管部門必須把這部分為數不少的單體樓房列入物業管理的規劃之中，以擴大小城鎮物業管理的覆蓋面。由于這部分單體樓房建設之初先天不足，達到小區式的物業管理水平確有實際困難。目前不少小城鎮的集資樓、單位公房出售后的居民樓，居民自發地通過各種管理組織形式，以不同的渠道對自住樓房進行養護維修和管理。物業管理部門應在調查研究的基礎上總結單位居民住宅樓的自管做法，從中篩選出幾種典型，給予積極地指導和扶持使之盡快完善，早日從物業管理的初級階段步入較為完善的規范化物業管理范疇。
只有物業管理市場形成競爭的態勢，物業管理的水平、服務質量才能在競爭中不斷提高。我國小城鎮的物業管理極不完善，在十幾萬人口的小城鎮有的僅是一家獨營而且經營服務項目也不完善，而對于大批散在于社會之中的小型房屋維修企業則疏于管理，造成收費低的狀況，嚴重影響了物業管理的健康發展。當前不少小城鎮的物業管理企業是由房地產管理部門組建，人員來自房產管理部門的賦閑人員，這種物業管理企業急需與管理部門脫鉤，盡快充實業務骨干，搞好物業管理服務人員的各種技術培訓，提高服務質量，逐步培植成為有信譽的有競爭力的物業管理企業。在小城鎮物業管理處于萌芽狀態之時，物業管理部門應通過宏觀調控、政策傾斜等手段扶持從事房屋維修、水暖維修、環境保護、家庭服務等個體業主或組織聯合辦企，以不斷拓寬和完善服務范圍，提高服務質量，控制合理收費，使其逐步形成規模，并引導其在市場競爭中得到發展。物業管理企業是投資少、見效快，既有社會效益又有經濟效益的新興行業。按百人住房需一名物業服務人員計算，在一個十萬人口的小城鎮，就需近千名從事物業服務的各類技術人員。有眼光的企業家，何不在這一新興的行業上為企業尋找生機，為下崗和即將下崗的職工開辟第二次就業的門路。
我國小城鎮物業管理的現狀及其發展趨勢應引起政府主管部門的重視，在我國從事物業管理的研究人員也應從我國大中城市的物業管理研究中分出些精力，從國情出發，從小城鎮的特點出發，在對小城鎮的物業管理研究上多做些文章，并能不斷地推出小城鎮實行物業管理的先進典型，以推動物業管理全面健康地向前發展。
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2006/9/6 0:36:00
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