安徽省廬江縣物業管理產業形勢分析

安徽省廬江縣房地產管理局

我縣物業管理起步于90年代中期，截止2005年底，全縣已有16個住宅小區實施了專業化物業管理，房屋建筑面積120多萬平方米，所管物業經濟價值15億余元，物業管理覆蓋率在75%左右；已獲得資質核準的物管企業9家，從業人員100余人，其中不少是失業下崗人員；物業管理水平有了較大提高，從業人員素質不斷增強，服務水平逐步提高，創建省級物業管理優秀小區2個。社會效益、經濟效益、環境效益日趨凸現，在改善人民群眾的生活質量，促進城市環境和容貌，繁榮我縣經濟，穩定社會發展等方面發揮了積極作用。物業管理產業發展，政府的規范引導起了主導作用，最終解決發展所面臨的矛盾和困難，要走市場化之路。

             以制度規范服務，以政策推動發展——

             政府和主管部門加強規范和引導

在國務院及安徽省《物業管理條例》頒布實施前后,我縣抓住契機,在加大物業管理宣傳力度同時, 為進一步明確物業管理各方主體的權利、義務，制定了一系列的物業管理配套政策，有效地引導和推動了我縣物業管理產業持續健康發展。

一是規范前期物業管理，落實了四個到位。即在辦理房屋預售許可前，前期物業管理企業落實到位，并簽訂前期物業管理委托合同；在初始登記前，由開發建設單位代收的專項維修基金繳交到位；在綜合驗收備案前，小區物業管理用房及配套公用設施設備按照規定的位置、面積、產權、建設到位；在交付使用前，供水供電一戶一表安裝直抄到位。確保物業在建設階段按規劃實施，為后期物業管理創造一個良好的經營環境。

二是制定《廬江縣住宅區檢查評比辦法》，建立日常服務管理和檢查評比長效機制。在日常管理服務方面，積極擴大物業管理覆蓋面。小區環境實行綠化、美化、亮化，初步消除了“三亂”現象。定點公布物業管理投訴電話，依法維護業主的合法權益。對有關水電費收繳、服務收費等有關問題定期公布。每年4月份和10月份，組織有關部門，對住宅小區物業管理情況進行檢查驗收、綜合考評，評比結果向社會公布，并作為企業資質年檢、服務收費分等定級的重要依據。

三是頒發《關于調整廬城部分住宅小區物業管理服務收費標準的通知》，實施分等定級服務收費制度。對物業管理項目按其服務內容、標準實行分等定級、分等收費，由小區業主委員會、物業公司組成考評組，對全縣小區進行綜合評比，全縣住宅小區分成四個等級，實行不同的收費標準，使物業管理服務收費標準與服務水準基本同步，保證物業管理企業實現“保本經營”的目標，促進物業管理工作步入良性發展的軌道。

四是出臺《廬江縣住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，建立專項維修基金制度。目前，基金繳交勢頭良好，已到位資金500余萬元，新建小區繳交率達到100%，為保障今后物業管理維修經費的來源打下了堅實的基礎。

五是積極推進業主大會制度建立。由于種種原因，一些小區的開發建設單位和業主矛盾不少，對立情緒嚴重，導致物業管理工作困難重重。為打破這種被動局面，按照《物業管理條例》規定，自2004年下半年，我縣在磙塘新村、越城花園等四個住宅小區開展組建業主大會和業主委員會，并以此在全縣推廣，此舉為維護業主的合法權益，建立物業管理市場雙向選擇機制提供了組織保障。

六是制定《廬江縣老住宅小區綜合整治實施方案》和《廬江縣物業管理小區供水供電直抄到戶收費標準》，按照“以人為本，先易后難，以點帶面，全面落實”的原則，實施小區綜合整治，推動水電一戶一表改造。逐步建立健全了社會化、專業化、市場化的物業管理長效管理新機制，基本達到環境整潔、生活方便的目標。

          缺少溝通，權責利不明，糾紛不斷——

                    物業管理公司處境尷尬

    近幾年來，我縣的物業管理雖然在市場化進程方面取得了很大進展，但由于受長期福利分房、管房體制等因素的影響，物業管理企業、業主等，對物業管理產業的市場化觀念存在著先天不足，市場交易、等價交換等市場原則很難在物業管理市場上通行。物業管理企業服務意識不強，管理能力不高。相當一部分物業管理企業是開發商的二級機構，與業主之間的服務與被服務關系沒有確立，物業管理的服務特征被淡化。部分物業管理企業服務業主的位置沒有擺正，服務意識有待提高，從業人員隊伍良莠不齊，整體素質有待提高物業管理收費低、收費難等現象普遍存在；業主不但對物業管理認識不足、不深，而且少部分人還存在著一定的抵觸情緒。部分業主只對物業公司的管理求全責備，對收費難等頑癥避而不談，甚至有的不分是非曲直，胡亂指責物業公司，造成物業公司處處被動。出現以上兩難的尷尬局面主要是：

一、相關主體的法律關系不明確，責權利界定不清晰。物業管理涉及業主之間的關系，涉及業主、物業管理企業、建設單位、水電公共事業部門等相互間的關系。在物業管理實踐中，單個業主的利益與業主共同利益的歸屬，物業管理服務的質量，都是容易出現糾紛的熱點問題。

二、業主自我管理、自我約束機制不夠完善。業主大會、業主委員會成立困難，業主大會、業主委員會運作情況很不理想，未能發揮其應有的作用。一是業主大會很難有過半數的業主到場，大中型住宅小區業主上千人，就算有50%的業主到會，也難找到足夠大的場地。二是業主委員會少數成員不公正、私心重，損害業主利益和干擾物業管理公司正常管理，導致糾紛和投訴。一些委員找物業公司要工資報酬，甚至帶頭拒交物業管理服務費、水電費，影響極壞。三是業主共同的行為準則（業主守則）沒有得到嚴格遵守，業主共同利益沒能得到很好協調。由于住房福利制的長期影響，相當多的業主沒有確立有償服務和履行合同約定義務的觀念。

三、由于缺乏嚴格的物業承接驗收手續，有的建設單位自辦物業管理，建管不分，雖然在一定時期內推動了物業管理和住宅銷售，但不利于保護業主在物業管理活動中的合法權益。開發建設過程中遺留的問題比較嚴重，特別是老舊小區和零星分散房屋由于基礎條件太差，很難落實物業管理，已實施物業管理的，物業管理企業也難以為繼。

四、水電費代收代繳矛盾突出。供水、供電部門為自身方便和減少損耗，在變壓器上、每幢樓前安裝總表，總分表之間發生的損耗由物業公司承擔。據統計，一般水損達50%左右，電損10-15%。全縣物業管理企業水電費年均虧損50多萬元，經營舉步維艱，物業管理水平也無法得到提高。由于中間環節的增加，居民負擔也相應加重，致使消費投訴劇增，信訪不斷，社會反響很大。

            協調各方，建管分離，走向市場——

         推進物業管理產業發展的必然選擇

物業管理既包括管理，又包括服務。管理的對象是物，包括樓體、設備、設施、場地等等；服務對象是人，是業主。服務是貫穿于整個物業管理工作的連線，只有管理與服務工作兩手抓，統籌兼顧、協調各方，在服務上下功夫，走市場化之路，才能真正實現業主滿意，企業發展。

    1、加強開發建設與物業管理服務的銜接，實現建管分離。規范前期物業管理，建設、規劃等部門要把好項目建設關，加強對建設單位履行法定義務情況的監督，確保工程質量，保證公共設施、設備配套到位；房產部門要發揮職能作用，按照《安徽省住宅區物業移交接管驗收試行辦法》，把好物業管理前期介入關和物業承接驗收關。建立和完善物業移交接管驗收制度。逐步推進建設單位和物業管理分業經營，使物業管理企業真正成為獨立承擔民事責任的企業法人，實施專業化管理。

2、建立“質價相符”的服務收費機制，加快推進物業管理市場化進程。樹立市場營銷理念，擴大物業管理覆蓋面。開放物業管理市場，推行物業管理招投標制度，引入競爭機制，優化我縣物業管理行業隊伍的結構，實現物業管理社會化、市場化、專業化。進一步拓寬物業管理企業管理范圍，規模上要搞合股聯營，走集團化經營的道路，增強整體實力，節省勞力和設備，開源節流，提高抗御困難和風險的能力，以集團化優勢，謀生存，求發展。同時，政府盡可能地降低或取消有關稅費，減輕物業管理企業負擔。

3、加強行業自律，提升服務水平和管理能力。認真研究新情況、新問題，努力解決好行業發展過程中的熱點、難點和瓶頸問題。建立行業主管部門和物業管理企業二級糾紛投訴處理監督機制。公布物業管理創建文明行業服務標準，以創建文明行業為抓手，促進物業管理企業規范管理服務行為，樹立行業新形象?；I建行業協會，積極理順物業管理同供水、供電、公安、建設、城管、街道、稅務等方面的關系，為物業管理企業創造良好的外部環境。大力提高物業管理從業人員素質，加強物業管理專業人員管理，造就一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業人員隊伍。繼續抓好多層次的人才培訓，加強企業關鍵崗位和一線職工的技能培訓，引導、推動物業管理技術進步，提高技術含量和管理服務水平。

4、加強對業主大會工作的指導監督。按照《物業管理條例》規定，切實做好對組建業主大會和業主委員會的指導工作，處理好物業管理各方面主體的關系，與相關部門協調配合、齊抓共管，促進業主自我管理、自我約束機制的形成，依法維護業主的合法權益。