試論高校物業管理

                               蔡炳華 / 重慶工學院學報

高校物業管理是對學校已經建成并投入使用的, 各類建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。高校物業管理是對房產管理體制的重要改革,不僅關系到把高校后勤改革推向社會,進行專業化經營服務, 而且還關系到我國高校能否盡快與國際教育、經濟接軌,實現良性發展。因此,高校應當在統一認識的基礎上,采取切實、有效的舉措,完善物業管理,進一步深化高校住房管理體制改善,推動高校綜合體制改革。

1、高校物業管理現狀

目前,絕大多數的高校都沒有實行物業管理,而是沿襲傳統福利型住房制度下的單一行政手段的住房管理。少數已實行的,從嚴格意義上講,也還沒有納入真正意義上的物業管理體系,房產管理的改革多停留在管理權制的調整上,經營管理功能尚不能體現,服務的宗旨也未能真正體現。

1. 1、管理觀念落后,管理水平低下

現階段,大多數高校仍然采取的行政管理為主的方式, 由于已經習慣了傳統的管理模式,盡管近幾年許多高校進行了一些改革,但在管理層次上沒有突破,物業管理人才缺乏,教職工的思想觀跟不上物業管理發展的趨勢。

1. 2、管理經費短缺

較長期以來,房屋維修的資金緊張,來源單一,主要是來源于少量的房屋租金及學校行政撥款。由于住宅的維修工作量很大, 所以單憑有限的租金根本就不夠用,為此學校每年要投入大量的資金。此外,在各高校居住的還有大量外戶, 隨著時間的推移, 外戶比例逐漸增加,這部分人事實上也占了學校對居住區的投入資金, 學校建房越多, 投資管理的費用越大,投入產出嚴重失衡, 學校負擔越來越重。

1. 3、住宅區的社區服務功能差

物業管理是一個整體, 它包括地產管理、安全保衛、環境衛生、綠化和其他小區服務。目前,高校居住區一般由學校后勤部門、街道、派出所及環衛等部門共同承擔管理職能,由于多頭分散管理,任不清, 各自為政, 遇事互相推委, 沒有統一的管理標準和健全的管理體制,各項管理工作難以到位,從而導致社區的整體服務功能差。

2、建立和發展高校物業管理體制有著十分重要的意義

建立和發展物業管理體制,實現高?！靶C關、大實體”的后勤改革目標, 使后勤管理逐步社會化、專業化、企業化和科學化。

2. 1、有利于高校住房改革, 實現所有權與經營權相分離,加強高校的宏觀管理

有關職能部門變為服務性經濟實體,以業養房,逐步減少高校事業經費的補貼,使學校有更多的資金投入到教學、科研及人才培養上。

2. 2、有利于促進高校人事制度, 特別是后勤人事管理制度的改革

物業管理實行行政機關企業化,用人引進了競爭機制, 內部按照聘用制上崗, 破除了干部和工人的界限, 激發員工積極性、創造性,實現按勞取酬,按績任職,培養了職工的吃苦耐勞的奮斗精神。同時,發展了高校的第三產業,創造了就業機會

2. 3、有利于促進高校精神文明和物質文明的建設。教職工住宅小區,就是個“小社會”,物業管理是總管家。物業管理要擔負起建設良好的“社區文化”、“校園文化”、“鄰里關系”任務,要負責小區的社會治安、住宅安全,要為住戶作好生活服務工作, 通過精心管理在小區營造和諧舒暢的生活氣氛。要搞好房屋的維養,要組織好小區的文化、體育、公益事業活動。

2. 4、有利于高校房產管理專業化、現代化和物業保值、增值

物業管理主動維護保養、更新,延長了物業使用壽命,避免了有形價值損耗, 起到了保值的作用; 物業管理的管理、服務、經營創造并維持了良好的周邊環境, 使物業裝修、改建及設備良好運轉,對物業增值創造了良好的條件。

3、高校住宅實行物業管理的可能性

隨著高校住房體制改革的發展, 住房管理在客觀上已形成了高校房產權屬的多元化。這就要求高校房地產管理機構將行政管理與經營管理相分離。此外,隨著住宅小區的形成, 小區設施逐步系統化, 管理內容也表現出多樣性、復雜性,這就要求管理形式必須有專業性,而小區住房的商品化,又要求管理的經營性和服務性相結合。因此,高校住宅實行物業管理是必要的,也是可能的。

3. 1、現行物業管理的先進性為其存在和發展提供了可能

物業管理是通過市場并用經營管理手段直接進行社會化管理的有償服務, 是在政府指導下的經營管理行為, 是政府、社會、單位、個人共同關心的事業,從管理內容上看,物業管理的內容除房屋及其設備的維修養護外, 更重要的是為小區居民提供全方位的綜合服務, 物業公司通過自身的經營管理, 收取管理費和項目的經營服務費, 實現其經營目標,物業公司的這種性質更適合目前的市場經濟, 有更強的生命力。

3. 2、住房制度的改革為實行物業管理提供了現實基礎

產權制度是一切經濟制度的基礎, 房屋產權結構的變化使高校住房由公有為主改為私有為主,高校出售公有住房后,居民住房的自有率逐年提高, 居住區內房屋產權由過去的單一公有為主變為公有和私有的多元化結構, 并形成公私并存不可分割的狀況和產權的公共所有。比如,同棟樓存在著公共部分,如樓梯、電梯,及各項公用設施,在各個房屋之間存在著公共綠地、區內道路及公用基礎設施,產權多元化和共有公用設施的出現,如果沒有統一管理,就會出現爭相享用而不承擔責任的狀況, 在這種情況下, 迫切需要一個統一、協調的管理機構來進行全方位的管理, 在這種情況下,和市場經濟相適應的物業管理, 也就能在高校中生存和發展。

3. 3、高校后勤社會化改革是高校物業管理的強大推動力

黨和國家高度重視高校后勤社會化改革,并把它作為一項大政方針來抓, 后勤改革的形式為房產管理體制改革創造了良好的氛圍,使房產管理體制面臨著新的機遇和挑戰,使物業管理出現了前所未有的發展空間, 隨著高校后勤社會化改革的步伐而明顯加快。

4、高校實行物業管理的思路

高校住宅小區與社會普遍意義的小區相比, 有許多共同之處,但也有不少自身的特點,如高校小區一般在學校內或附近, 房屋成片, 相對封閉, 具有濃厚的人文環境及學術氛圍,人員組成相對單一,教職工群體素質比較高。制度改革的不斷深化,傳統福利型住房制度下的單一行政手段,已不適應新形勢的發展,完善的物業管理勢在必行。高校住宅實行物業管理不能照搬社會上的物業管理模式, 應服從于學校改革、發展、穩定的大局, 結合高校自身的特點和實際情況, 轉變校內現有的管理部門的職能, 注入物業管理機制, 依靠學校的支持, 住戶的配合, 建立起有真正實體性質的物業管理中心,行使一體化的管理和服務功能。

4. 1、轉變3 種觀念

首先校領導的觀念要轉變。高校實行物業管理,不能認為是甩包袱,也不能將物業管理中心直接推向社會。高校領導應高瞻遠矚,以實事求是的精神,將物業管理中心“扶上馬”,再“送一程”。其次是物業管理人員觀念要轉變。物業管理人員要從拿固定工資、端“鐵飯碗”轉變到個人利益與企業效益結構、成為服務的“打工族”的觀念。管理部門領導要對他們關心、引導,使他們愉快地轉變觀念, 努力提高自身素質, 以熱情周到的服務、嫻熟精湛的技術為學校的發展作貢獻。再次是住戶觀念要轉變。要從福利型住房、無償服務轉變到商品住房、有償服務的觀念。

4. 2、遵循6 個原則

4. 2. 1、產權清晰原則。產權管理是物業管理的基礎。物業管理權由業主選擇, 按誰投資、誰受益的原則, 物業公司要滿足各業主有關舒適、安全、整潔、寧靜的要求,并保證物業在運營過程中保值、增值。

4. 2. 2、專業服務原則。物業公司不宜設置大而全的機構,要按業主需求設置與物業配套的不同類型的專業服務機構。

4. 2. 3、權責明確原則。物業所有人,使用人、經營人等各方面均依法簽訂合約,界定各方的責、權、利,避免互相扯皮。

4. 2. 4、服務承諾原則。全心全意、高質量地為高校教職工服務是物業公司的宗旨, 任何收費項目都由小區管委會監督,明碼標價,符合高校教職工承受能力和國家規定。

4. 2. 5、管理競爭原則。必須以良好的信譽、競爭的機制創造一流管理,實現一流效益。

4. 2. 6、管理科學原則。建立科學的企業領導機制和組織管理制度,物業管理人員不僅要具備專業技術知識,還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質, 用先進的管理手段來開展經營管理。

4. 3、注意4 個問題

4. 3. 1、落實經費來源。資金來源是物業管理的基礎, 也是物業管理公司開展工作的保障, 因此物業管理經費來源要有保證。經費的籌集主要通過以下渠道:學校撥付的物業管理費, 住戶交付的物業管理費, 租賃住房租金, 職工住房維修金,經營用房租金提成,其它服務性收費。物業管理中應充分發揮區域優勢, 挖掘服務潛力, 拓展服務項目, 如開展裝修、搬家、維修、家政、老幼托管等服務,開設服裝加工店,糧油銷售店等商業網點。廣開資金來源渠道,向主導業“輸血”,從而促進良性循環。

4. 3. 2、理順各種關系。高校物業要發展,需要廣大教職工的理解,更需要學校和廣大教職工的大力支持和配合,為此要理順各種關系,妥善處理職工與職工之間、職工與住戶之間、中心與學校之間的關系,充分發揮職工和住戶對物業管理的積極性和主動性, 開展豐富多彩的活動, 活躍氣氛, 加強溝通和雙向交流,形成吸引力和向心力,物業管理效率和水平就會持續提高。要加強物業管理宣傳的力度、廣度和深度, 物業管理部門雖然是管理者, 業主(住戶) 是被管理者。但從某一角度上說,業主就是上帝,業主有權要求物業管理部門要做到與繳納的管理費相符合的服務, 要明顯感到實施物業管理和沒實施物業管理的區別。提高文化內涵,營造社會文化,籌建社會刊物和物業網站,開設宣傳欄和網上聊天室, 擴大影響力, 成立業主委員會, 定期公布管理費

收支情況,設立意見箱和投拆電話,提高監督力度和透明程度。

高校物業管理要盡量做到業主、業主委員會、物業管理部門和學校四方面基本滿意, 以管理為手段, 以服務為中心,努力探索一條高校物業管理的新路子。

4. 3. 3、提高人員素質。高素質人才是實現物業管理現代化的基本條件。高校物業管理人員大多數是從原房管部門分離出來的, 素質普遍不高, 難以保證中心高效率、高質量地承擔起管理和服務職能。因此,物業管理中心一方面要引進專門人才,另一方面要狠抓人才的培養和教育,鼓勵員工實習創新技能和現代管理方法, 物業管理要將員工培訓作為核心工作來抓, 形成一個自我培訓, 自我開發人才機制, 并逐步實現持證上崗, 高校物業管理部門可作為物業管理專業學生的實習基礎和實踐基地, 又可選派自身的管理人才

進行專業培訓,達到雙向促進,能教能學。強化繼續教育提高員工素質、專業技能, 加強與國家級、省級示范小區的聯系,通過參觀、學習、交流等提高物業管理水平,以促進管理工作、服務工作、經營工作水平, 實行科學規范的管理, 提供高效的服務, 保證安全文明的環境, 有著持續發展的追求, 建立一支既懂技術又善管理的高效、優質、精干的高校物業管理隊伍。從而實現科學規范的管理,提供高效優質的服務。

4. 3. 4、強調企業化管理。物業管理中心應進行企業化管理, 嚴格實行全成本核算, 自主經營、自負盈虧、自我發展、自我完善,從而使物業管理中心產生危機感和競爭意識,進而千方百計降低管理成本, 提高服務質量, 多方面經營, 想方設法提高收益。同時要不斷地探索和改進,特別是要建立和完善各種物業管理法規, 加強管理水平, 充分發揮高校本身雄厚的資源和人才優勢, 采用先進技術, 實現物業管理的現代化, 即管理觀念現代化、管理方式程序化、管理標準規范化、管理組織網絡化及管理手段現代化,與國際物業管理接軌。

物業管理是一個新型行業, 它的作用越來越受到人們重視,高校必須跳出傳統管理的老套路,建立具有高校特色的物業管理模式,變多頭管理為統一管理,向廣大住戶提供全方位、高質量、綜合性服務,走社會化、專業化、企業化的經營之路,最終實現社會、經濟、環境、效益的同步發展。