房地產開發商與物業管理企業的“新型伙伴關系”

張莉 / 新萬通

開發商與物業公司的關系發生在前期物業管理?！段飿I管理條例》規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，一般由開發商選聘物業管理企業，簽訂書面的前期物業服務合同；開發商還應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定，并向物業買受人予以說明，而后者應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾；物業公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗；在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交相關資料，配置必要的物業管理用房。顯然，物業管理企業與開發商更像是“售后服務”關系，長期以來存在的建管脫節問題并沒有因為《物業管理條例》而得到解決。
　　物業公司及時介入項目開發，提供有價值的意見和建議，或許是解決上述問題的關鍵。物業尚未建成和實施前期物業管理服務之前，物業管理企業便接受開發商的委托，介入項目的開發建設，參與項目的可行性研究和規劃、設計、施工、安裝、調試、驗收、交房等階段工作，憑借物業管理經驗及其資源，從維護業主（發展商與未來業主）利益的立場出發，為開發商在物業各個生產環節提出從規劃設計、功能設置、施工建造、安裝調試、建筑質量、監理驗收到前期物業管理等方面的意見與建議，供其參考，使物業的開發建設在滿足物業規劃設計要求的同時努力做到盡善盡美,以減少未來業主對物業功能與質量的不滿，并為以后物業的使用和管理打下良好的基礎。
　　在項目的論證階段，物業管理企業應該參與工作并就該物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式發表了意見。比如對整個項目的配套設施建設提出了意見，重點考慮配套設施的布局，既要方便于未來業主的使用又要防止對業主的生活產生影響和干擾；確定了物業管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業管理的目標和要求。
　　在規劃設計階段，物業管理企業參加論證會，就規劃方案提出了多項建議。比如考慮到分期開發的情況，建議在方案設計時采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉，這樣有利于按服務對象的不同提供不同的服務內容，確定不同的收費標準，滿足不同層次消費者的需求；對智能化系統的設計、商業配套設施的建設、中心會所及休閑區域的布局、幼兒園的安置、會所功能的設置等提供了主導意見；就物業管理的條件在規劃設計時予以落實，不僅明確了辦公用房，還落實了物業管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。此階段，物業公司本身應該根據前期物業管理總體策劃方案的思路，進行了詳細物業管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等。
　　在物業建設中，質量問題總是給發展商和物業管理企業留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內在的質量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調試的欠缺等等。這些問題往往在物業竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的，必然造成后期物業管理的力不從心。物業管理企業應該跟蹤建設階段的整個過程，提出整改意見。比如對生活垃圾堆放、清運和處理方式提出了具體要求，要求設立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時要方便清洗；樓梯道大門的安排，既要便于安裝對講系統，又要便于安裝集合信報箱，還要注重美觀實用和便于維修；在綠化帶施工時，首先要考慮澆水管道的鋪設，否則又要返修，造成浪費；督促開發商將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業管理的維修和更換；與開發商一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關部門協調，確定相應的管理方式和收費標準。此階段，物業公司可以對招聘的物業管理人員進行培訓，并組織編寫各類文件和規章制度，建立對內、對外關系的工作程序和工作要求，起草業主公約、裝修管理規定和物業管理中涉及的文件資料。
　　銷售階段，物業管理企業在售樓現場設立專職的物業管理咨詢人員，或對銷售人員進行系列的物業管理培訓，使他們對物業管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區的物業管理內容和模式有統一的理解，在接受購房者的咨詢中，避免對物業管理的亂承諾，也使未來業主對物業管理有了信心，增加了購買的欲望。此時，物業公司應該整理物業管理方案并全面完成，將許多涉及業主買房應知的內容，以書面文件的形式確定下來；為使未來業主對物業管理有所了解，在銷售時，可以就讓已招聘的部分物業管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規范化工作，更使得業主對物業管理的印象加深；物業管理企業還可以大量收集和掌握物業的第一手資料，根據第一手材料提前策劃、調整項目前期物業管理的方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、入伙準備等工作，使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡，讓物業的硬件建設與軟件管理相得益彰。
　　建立開發商與物業管理企業的“新型伙伴關系”，具有現實的積極意義。首先，它實現了物業開發建設與使用維護的“全過程”物業管理服務。過去，物業管理只是在物業交付使用、業主入伙之后才開始，物業如果存在功能與質量問題，難有回天之術，最多在已有基礎上修修補補?，F在，可以在物業設計與建造階段及時發現物業使用功能與使用質量上的問題，及時進行調整，使產品設計、生產與使用全過程都有了更多的保障。其次，它在物業建設期間便實現了建房、用房、管房的有機結合。規劃設計是物業區域能否形成完整、合理、舒適、便利等區域功能的先天決定因素。以往房地產開發在規劃中大多考慮了房屋和配套設施建造時的方便和成本的節約，而沒有從有利使用和管理的角度去把房屋建成后聯系起來統一規劃，產生建成后物業使用與管理上的各種矛盾與欠缺，并造成整體布局上的缺陷?，F在，物業管理企業不僅從建房者的角度，更會從用房者與管房者的立場，憑借對物業的專業知識，認真審視物業建設的功能與質量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務。
　　實踐證明，開發商與物業管理企業的“新型伙伴關系”確實非常重要，非常關鍵，它既能較好地履行建設單位與物業管理企業對前期物業管理的責任，更能防范前期物業管理中的潛在風險。開發商應該充分認識物業管理早期介入對房地產開發的積極意義與有利作用，使房地產開發的前期生產環節與后期的物業管理間實現富有成效的對接。物業管理企業應積極走向市場，主動拓展物業管理早期介入的項目，進而開發新建物業的物業管理市場。在早期介入過程中，物業管理企業可以努力發揮其專業的優勢，為發展商當好參謀、做好助手，逐步樹立自己的服務品牌，首先強強聯合，互惠互利，共同發展，立競爭于不敗。
　　盡管物業管理企業早期介入項目開發的意義和作用顯著，但物業公司行使的職能卻與《中華人民共和國建筑法》的規定相沖突，這使得物業公司早期介入的職能定位還應當重新研究：比如物業管理的職能是“管理”和“服務”，而早期介入的職能卻是“監督”與“建議”；物業管理是對已經投入使用的房地產及其用戶提供管理服務的，而早期介入使物業公司介入到房地產的設計、施工、竣工驗收和銷售過程中。早期介入在我國立法上沒有規定，但在《建設部房地業司關于貫徹建設部第33號〈城市新建住宅小區管理辦法〉實施意見的通知》第二點指出：“對在建的住宅小區，要按《辦法》要求，提前做出物業管理規劃和實施方案”。推廣物業管理早期介入，解決物業公司早期介入趨于形式的問題，最重要的和最有力的措施就是建立健全法規制度，從制度上加以保障。另一方面，有了法規制度，解決上述早期介入與現行物業管理內涵相矛盾、與某些法規不夠一致的問題，還可以對物業市場進行規范，也為解決早期介入引起的問題尋找到相應的法律依據。個人認為，在以后的立法中，應當將物業管理的早期介入進行規定，以更有利于物業管理行業的發展。國家主要應該從保障業主權利和物業管理市場的秩序出發，制定一些基本的程序和最低的標準，至于實際如何介入和介入到何種程度，可以給予開發商和物業管理企業進行選擇的自由?！?/SPAN>