住宅物業管理系統解決方案

1. 引言
住宅產業與其它產業的關聯度大，涉及建筑、建材、房地產、輕工、化工、機械與冶金等相關產業。住宅產業的發展也將拉動國民經濟的發展。我國目前每年建設城鎮住宅面積約3億m2，其總產值為約6000億元。從事住宅建設的施工企業近九萬家，約有3000萬人，設計單位一萬多家，約70萬人。但目前我國住宅建設總體水平還比較低，特別是住宅建設中存在科技落后，科學管理不夠，信息渠道不夠暢通，效益不夠突出等問題。迫切需要采用新技術和新管理機制，通過提高住宅建設科技含量，特別應用信息技術來促進住宅產業的發展。住宅建設全過程，從立項、設計、施工、銷售到物業管理屬流程型，如果僅僅強調其中某一環節的管理與技術水平提高，仍解決不了問題。必須研究住宅建設多企業動態聯盟協同工作系統的組成與特點，達到全局優化，才會起到極好的示范作用，促進住宅產業現代化。

物業管理在我國才剛剛起步。據統計，全國新建的住宅小區中，只約有10%提供專業的物業管理，而且全部處于虧損經營狀態。由于物業管理隊伍基本上由外地民工組成，素質普遍較低，給用戶所提供的服務相當單一，基本上處于形同虛設的地步。同時，物業管理部門缺乏統一的標準，用戶對物業管理采取不信任，不合作的態度。從近年來有關房地產的糾紛來看，用戶同物業管理部門的矛盾占相當的比例。

從目前國內情況看，物業管理存在以下問題：

• 人員素質低，管理水平低
• 提供服務單一，技術含量低
• 人員過多，開支龐大
• 服務質量差
• 嚴重虧損
• 用戶不信任

另外，我國目前還采用在小區建議成后，再招標的辦法選擇物業管理單位。這就造成的業管理單位對建筑的本身功能知之甚少，對業主了解不多，倉促上馬。同時，業主對物業部門的考察也不夠。

1.1 系統目標
將物業管理納入住宅產品的整個生命周期，全盤考慮，是高質量，智能化住宅小區建設的必然要求。具體體現在如下幾個方面：

• 現代小區在建筑設計的更多地采用新材料、新技術。提供物業管理的部門應全面掌握住宅小區在設計、施工過程中的方法和思路，在為用戶提供服務時作到胸中有數。
• 為了為用戶提供更好的服務，就必須將物業管理部門的成功經驗融合到小區的前期設計中去。如根據小區的規模和級別，應如何設計停車場才能做到安全可靠等。
• 小區智能化是住宅產品發展的必然趨勢。而智能化的小區需要專業化，高水平的物業管理隊伍。傳統的物業管理完全是人工管理，智能化小區采用網絡化電腦管理，不僅快捷準確，還可以降低物業管理辦公費用，而且提高了公司的物業管理形象。
• 采用網絡化物業管理后，利用小區自身的軟硬件條件，可以對用戶提供更多增值服務，如商品信息，經濟及股市動態等。同時采用全新的物業管理模式，可減少常規物業管理人員的50%左右，節約開支。這不僅使物業管理部門走出困境，而且使管理更上一臺階。

2.系統體系結構

2.1 體系結構
2.1.1 計算機環境及支撐軟件層
計算機環境由計算機硬件、網絡硬件和操作系統構成。支撐軟件為應用模塊提供底層的支撐功能、并且提供開發工具。由網絡軟件、數據庫軟件、建模工具軟件、文檔和過程管理工具以及數據庫應用程序開發工具構成。

2.1.2 數據層
數據層指的是系統的數據中心，負責存儲全部工程施工數據和處理統計分析生成數據。

2.1.3 業務邏輯層
業務邏輯層實現業務邏輯處理，它起到與客戶端和數據層進行信息交流和進行必要的業務處理的作用，由中間件和應用軟件業務邏輯組成。

業務邏輯層是實現三層結構的核心，我們將采用成熟的中間件作為應用服務器。

1） 參考模型

包括過程管理參考模型、質量管理參考模型、進度管理參考模型和成本管理參考模型，這些模型是基于ARIS建模工具的信息模型，體現了住宅建設中動態聯盟組織的管理模式、業主對住宅建設全過程的質量、進度和成本的管理和控制方法。這些參考模型是業主實施管理的框架。

2） 應用模塊

應用模塊直接為業主實施管理提供信息工具，包括：

• 文檔管理模塊：實現業主管理過程中各類文檔的編輯、查找、版本更新和發放等功能。
• 項目管理模塊：基于參考模型對住宅建設實施質量、進度和成本的管理和控制。
• 財務管理模塊：從財務角度對業主評價和選擇監理單位、設計單位、施工公司和物業管理分包商提供信息支持。
• 信息交換模塊：基于Internet網絡，為業主提供與其他分系統和外界相關單位進行信息交換的功能。

2.1.4 表示層
實現人機交互及數據表示，采集用戶輸入的數據、請求，向業務邏輯層發出請求，并顯示處理結果。表示層不能直接調用相關系統業務邏輯，只能通過“業務邏輯”調用。由“業務邏輯”訪問數據庫。
表示層采用BROWSER方式實現，為施工人員提供方便、統一的系統操作界面，同時使表示層可以達到“零”維護。

2.2 網絡結構
網絡拓撲結構如下圖所示：

說明：

• 數據庫服務器采用高檔并高配置的UNIX服務器一臺；
• 數據庫服務器運行ORACLE系統；
• 采用磁盤陣列一臺用于存放業務數據；
• 應用服務器采用中檔名牌中等配置的UNIX服務器兩臺，其中一臺用于數據交換和空閑備份，另一臺運行應用軟件；
• 采用一臺工作站運行網絡管理軟件作為網管機。

3.系統功能描述

3.1 系統工作方式
當小區居民有服務要求時，可以告知設在各物業公司的計算機，計算機對所接受到的信息進行整理后，作出反應：

1) 對于用戶報修，投訴等，計算機自動對事先存儲在服務中心數據庫中的用戶信息進行查詢可以可以查出用戶的姓名，家庭住址以及所要求的服務信息，填寫用戶的具體材料，根據用戶的選擇得出用戶所要求的具體服務。計算機會將該用戶的服務要求會自動產生記錄，并分類保存，與此同時，打印出通知單通知給物業公司專職服務人員前往處理，使得服務得到有效的落實。專職服務人員若不在單位，自動通過其他通信方式呼叫（BP機，電子廣告牌）呼叫，每隔一段時間呼叫一次，直到管理人員回答。專職服務人員收到信息后向服務控制中心查詢，中心計算機會將用戶信息以及服務內容用語音告訴管理人員。以上工作完畢以后，服務中心計算機將資料匯總，在一定時間內與其他用戶的服務信息一起送往房管局的計算中心，由房管局進行備案歸檔，可以做到有案可查。

2) 對于家庭情況以及生活信息的查詢，如：本月水電煤的結算指數是多少、是否付清了帳款、物價參考指數、病理心理咨詢等等，服務中心計算機自動生成圖文和視頻、音頻信息，回答用戶。軟件能夠自動對每月所接受的用戶服務要求進行分類統計，以得出用戶要求比較集中的一些問題，以便進行改正、補充或添加預防措施。

3) 物業控制中心從房管部門接受信息。房管部門可以通過該系統將一些材料分發到各個物業公司。當物業公司接受到來自房管部門的文件后，立即提示系統管理人員或準備供用戶查詢。

3.2 功能體系
根據系統的實施目標和住宅建設中物業管理的過程，可以設計出如下圖所示的物業管理系統的總體功能模型。

智能小區的信息服務與物業管理中心，是向小區內每一家庭提供公共服務的設施,通常由住宅小區開發商負責建設，同時也要得到政府在資訊和通訊方面提供相關服務的支持。智能小區“服務與管理中心”基主要的服務與管理包括以下兩項的內容。

1) 綜合信息與資訊服務

 隨著信息技術（IT）和計算機網絡技術等高科技的迅猛突破與廣泛普及，將會有越來越多的家庭通過Internet網或Intranet網來獲取信息和資訊。作為一個現代化的智能小區的物業管理系統，必須具備向居民家庭提供綜合信息的資訊服務功能，具體包括以下幾個方面：

• 娛樂：包括影視點播（VOD）、音樂劇場、多人游戲（不同地理位置）、虛擬旅行等；
• 信息資訊：包括新聞、財經股市商情服務等；
• 服務：包括旅館服務、商業服務、電子購物與轉帳、餐館預訂等；
• 教育：包括函授課程、虛擬學院、虛擬實驗室等；
• 醫療保?。喊ㄟh程疾病診斷與會診、電子病歷、虛擬醫院、保健咨詢等。

2) 公共物業管理

現代化智能小區的文明建設是建立在社區內的公共物業管理現代化的基礎之上的，這也是智能小區“服務與管理中心”所提供的第二項服務于管理的內容，其內容通常包括以下幾個方面：

• 小區內集中的安全防范綜合管理：包括家庭防盜報警系統、家庭消防報警系統、門禁系統、家庭可視對講系統、小區周邊防盜監視系統、小區消防監控制系統等；
• 小區內公共場所的機電設施集中管理：包括小區供小集中控制系統、小區供電集中監視系統、小區電梯控制系統、小區停車場監控系統等；
• 小區房產與承租戶管理：包括小區住戶信息管理、小區房產信息管理等；
• 小區物業保養與維修管理
• 小區內家庭四表（電表、水表、煤氣表、熱表）計量、收費與統計。