前期物業服務合同（新版）八大新意

       吳春興 葉國基 / 深圳物業管理進修學院

物業管理活動的基礎是物業服務合同。沒有物業服務合同，任何一個物業管理企業都無法與任何一個物業區域的業主建立穩定、合法的服務關系。從這個意義上說，無論是對物業管理企業的生存發展，還是對維護全體業主的合法權益，物業服務合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物業服務合同，必然成為大家關注的熱點。筆者對國家建設部最新(2004年9月6日)頒布的《前期物業服務合同(示范文本)》進行了研究，認為合同有以下八大新意。
    新意一：明確合同性質，強化"公眾服務"核心
    最為醒目的是合同的名稱，由"物業管理委托合同"改為"前期物業服務合同"，"委托合同"改為"服務合同"這不是簡單的遣詞用語的差別，而是對合同的性質予以了明確的界定。委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同，它是一種比較古老的合同類型，古巴比倫"漢謨拉比法典"對委托合同就有專門規定。物業服務合同與委托合同有一些"近似"，但與純粹的委托合同有差別。并且這種差別是明顯的，實質的差別，這種差別足以使物業服務合同構成一種新的合同類型。
    委托合同的訂立以雙方當事人相互信任為基礎。沒有當事人雙方相互信任和自愿，委托合同關系不可能建立。從而，當事人雙方均享有任意終止權，可任意終止合同?！逗贤ā返谒陌僖皇畻l明確規定："委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。"這一點使委托合同具有了區別于其它任何合同的本質特征，因而被列為十五種有名合同中的一員。而在實踐中，物業服務合同的任何一方都不能隨時任意地單方解除合同，否則勢必造成物業管理企業短期行為，小區管理極度不穩定，從根本上造成對全體業主利益的損害，并造成社會資源浪費，激化各種社會矛盾。物業服務合同只是《合同法》中的普通的無名合同。
    這次改名為前期物業服務合同，主要是明確界定好合同雙方之間的關系，既不是委托與被委托的關系，也不是管理與被管理的關系，雙方之間的法律關系是一種平等的關系，是服務與被服務的關系。與此同時，突出了物業管理企業提供公眾服務是核心這樣一個主題。
    新意二：引進市場準入機制，設立企業資質門檻
    在前期物業服務合同主體的乙方一類，赫然增加了資質等級和證書編號兩個條目，其根本目的是在合同中充分體現和實施物業管理企業的資質管理制度。
    物業管理具有一定的特殊性。物業管理服務實質上是對業主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產品的性質。在物業管理區域內，物業管理企業要依照全體業主的授權，約束個別業主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修，制止擾亂公共秩序及危害環境衛生等，以維護全體業主的利益和社會公共利益。物業管理企業還有與業主長期保持密切聯系的特點，企業的素質及其管理水平的高低，直接影響到業主的生活環境和工作質量。物業管理具有一定的專業性，隨著經濟的發展和科技的進步，新技術、新產品在房地產開發建設中被廣泛采用，物業的智能化程度越來越高，這也要求物業管理企業具有一定數量的高素質管理和技術人員，具有先進的工具及設備，建立科學、規范的工作程序，對價值量巨大的物業資產實施良好的管理與維護?；谝陨险J識，并為了有利于整頓和規范物業管理市場，《條例》第三十二條第二款規定："國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。"在現階段對物業管理行業實行市場準入制度，嚴格審查物業管理企業的資質，是加強行政監督的有效手段。
    新意三：依據《物業管理條例》訂立，認真貫徹《條例》強制性規定
    "平等、自愿"原則是合同法的重要的基本原則．合同當事人通過協商，自愿決定和調整相互權利義務關系；平等是自愿的前提，"合同當事人的法律地位平等"。但是，這種自愿不是絕對的，不是想怎么樣就怎么樣，也不是把一般的服務模式套用在"物業服務"中，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，其中，特別是要按照《物業管理條例》來規范合同的行為。
    判斷"物業服務合同"是否合法的主要依據是《物業管理條例》，尤其是《條例》中有關服務合同規定的條款。如第二十一條，關于簽訂前期物業服務合同的約定，包括合同簽訂的主體是建設單位和物業管理企業，合同的形式是書面的，合同具有過渡性的特點；第二十四條，關于招投標的規定；第二十六條，關于前期物業服務的期限；第二十八條，關于查驗的規定：第二十九條，關于移交資料的規定；第三十條，關于配置物業管理用房的規定：第三十一條，關于建設單位的保險責任，等等。
    另外，需要說明的是"合同示范文本"不同于"格式合同文本"，它沒有強制性，經過協商可以對其條款內容進行選擇、修改，增補或刪減。但是，對條款內容的變動都不得違背《物業管理條例》的有關規定。
    新意四：服務內容與質量更為明細，保安、裝飾裝修管理名正言順
    本次示范文本的一大特色是附件多，而附件又集中在"服務內容與質量"上，其中有"物業共用部位明細"9項、"物業共用設施設備明細"20項、"前期物業管理服務質量標準"9大項。
    在"物業共用部位的維修、養護和管理"的項目中，增加了房屋主體結構，內天井和傳達室：在"物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理"的
    項目中獨立出污水井、雨水井，增加了垃圾中轉站、水箱、信報箱、消防設施，監控設施、避雷設施、共用設施設備用房，物業管理用房：在"前期物業管理服務質量標準"的項目中明確了安全防范事項，增加了裝飾裝修管理服務。
    示范文本第二條第六款規定"公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理"，這是對物業管理提供"保安"服務性質的明確界定，突出了"防范"和"協助"的功能，有利于緩解由于安全問題引發的物業管理企業與業主之間的糾紛。
    把"裝飾裝修管理服務"明確納入物業管理的服務內容之一，使物業管理企業原本已經提供的裝飾裝修管理服務合法化，同時也使《物業管理條例》第四十六條、第五十二條有關裝飾裝修管理的要求落到了實處。
    新意五：首次引入酬金制，費用構成更加透明
    費用是合同中極為敏感的問題，新版合同恰恰在這部分變革最大。第一次正式引入酬金制，并實行雙軌制，也就是說既可以選擇酬金制，又可以選擇包干制。所謂物業管理酬金制是物業管理企業向業主提供物業服務和相關服務而獲取報酬的一種形式，具體是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
    無論是實行包干制的物業服務費用開支，還是實行酬金制，物業服務資金構成通常有9項內容可以納入"物業服務支出"，這9項內容是：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；(3)物業管理區域清潔衛生費用；(4)物業管理區域綠化維護費用；(5)物業管理區域秩序維護費用；(6)辦公費用；(7)物業管理企業固定資產折舊；(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；(9)其他費用。9大支出中，有一項是"物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用"，這一項規定實際上明確了物業公司應該為小區內的"物業共用部位、共用設施設備及公眾責任"購買保險。以前有的物業公司和業主在這個問題上會出現扯皮，互相推諉，把購買保險的責任推到對方頭上。如果按照新版合同簽訂并履行，則公共設施出現大的事故后，可以在相當程度上避免損失。當然，實行包干制的，物業服務費用的構成除包括物業服務成本外，還應包括法定稅費和物業管理企業的利潤。
    此外，新版合同強化了交費主體和交費時間。交費主體有三類：一是業主，二是建設單位("空置房"按全額繳納)，三是物業使用人(按業主與物業使用人的書面約定)，而且業主對物業使用人的交費負連帶責任。明確了交費起始時間，規定了交費的間隔時間和每次交費的具體時間。
    新意六：物業經營收費區別對待。突出產權形式和服務性質
    停車場收費根據不同的產權形式，采取不同的方式。停車場屬于全體業主共有的和建設單位擁有的，車位使用人向物業管理企業交納的是"停車費"，而物業管理企業收益的，是在停車費中提取一定標準的"停車管理服務費"，至于"停車費"與"停車管理服務費"的差額顯然歸產權人所有。停車場屬于業主購置所有權或使用權的，車位使用人只需向物業管理企業交納"停車管理服務費"。
    業主交納的物業服務費并不包括停車費或停車管理服務費，換句話說，業主交納了物業服務費，如果還要使用停車場的停車位，那么還需交納停車費或停車管理服務費。這說明了物業服務與停車管理服務是不相同的法律關系，因而停車場的車位使用人還應與物業管理企業簽訂書面的停車管理服務協議，而不是簽訂"車輛保管合同"。
    至于物業管理區域的會所根據產權的不同性質，都可以向業主或物業使用人收取約定的費用。物業管理企業在接受全體業主委托對物業經營的，有權獲得一定比例的分成。
    新意七：專項維修資金納入合同，努力保障及延長物業壽命
    物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是物業保修期滿以后，專項用于物業共用部位、共用設施設備維修保養的資金，是物業的"養老金"，對物業的物理壽命和經濟壽命有直接的作用，對業主和物業使用人的生活環境和人身安全有至關重要的影響。
    專項維修資金的籌集和管理的確是個老大難問題，且具有廣泛性。一般社會輿論普遍認為是由于開發商居心不良或物業管理公司行為不軌所致，卻忽視了業主未盡到職責、大量欠交維修資金的事實。筆者認為，專項維修資金籌集和管理難，除了法規體系不完善，造成操作難以外，一個重要方面就是對建立維修資金的重要意義的宣傳、引導和制約不夠，大多數業主認為維修資金沒有必要交，不交也不會怎么樣。隨著計劃經濟向市場經濟的過渡，人們已逐步經歷了從享受福利分房到購買商品房的轉變，并慢慢接受了購房之后還要對房屋進行管理，即
    支付管理費的事實，但對于房屋需要進行維修養護，要支付大筆的維修費用的事實仍未能接受。因此，首先要從觀念上進行轉變，要讓業主明白，物業需要管理和維護是不爭的事實，建立和收取維修資金決非物業管理公司亂收費，而是政府為了保證物業的正常使用．維護業主的最終利益而做出的規定。
    新版合同第一次把物業專項維修資金直接納入物業服務合同中來，是具有極強的針對性和緊迫性的，我國自改革開放以來，各類商品房才開始投入使用，到目前物業已逐步進入中修、大修及更新改造期，亟需大量的專項維修資金。增加獨立的四項條款，涵蓋了物業專項維修資金的籌措、收取、使用和管理的全過程，不能不說對解決物業專項維修資金的難題是雪中送炭。
    新意八：權利義務基本一致，特別為亂收費劃定"雷區"
    前期物業服務合同是一個附帶條件的合同，合同第三十五條規定：盡管前期物業服務合同可以像其他合同一樣，規定具體的年限和時間，但是當業主委員會代表全體業主與選聘的物業管理企業簽訂了物業服務合同，那么前期的合同就自然終止，這對物業管理企業而言無疑是一個風險。面對這一事實，如果物業管理企業能正確樹立"風險意識"，嚴格履行合同，努力提高服務質量，贏得大多數業主的信賴，又可以續簽新一輪的物業服務合同，到那時"風險"就轉換為"機遇"了。
    本合同違約責任共設計六條，除三十六條作為不承擔責任的例外條款外，其他所有的五條違約條款的設置，都是以不履行某一或某幾條條款義務為前提的。這就是說，義務與責任是同一關聯的。
    特別值得關注的是第三十二條，"乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。"有了這條約定，物管公司在收取物業服務費用時一定要核查清楚，如果"一不小心"多收了，那么最后吃虧的一定是"粗心"的物管公司。