開發區物業管理有哪幾種模式

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一、問題的提出 
　　我國的物業管理經過20年的風風雨雨，已經被越來越多的人所認同，但是，目前各地的物業管理仍局限于只對成片開發并達到一定規模的住宅區、辦公樓、酒店等實行了物業管理，而建筑面積較小的住宅區、單體樓或建筑面積達不到規模的寫字樓、商店、醫院等仍處于被物業管理公司遺忘的角落。那么，怎樣才能打破這種分割管理的局面，使所有的物業都能實行物業管理呢？筆者認為，最好的途徑就是，按照城市行政區域的街、段、路、號設定物業區實行物業管理。但是，眼下城市行政區域內仍有一定數量的物業，暫不具備實行物業管理的條件，需要有一個治理改造的過程。因此，在現階段可先從開發區按行政區域設定物業區，實行物業管理的試點。本文擬對此談點看法。

　　二、開發區按行政區域設定物業區實行物業管理的有利條件 
　　1.規劃布局的合理性和超前性。從目前來看，無論是經國務院批準設立的國家級開發區，還是經省、市人民政府批準設立的省、市級開發區，都是按照全面規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的方針建設的。尤其是許多開發區不僅規劃布局合理，而且具有一定的超前性，這樣就為開發區按行政區域設定物業區推行物業管理奠定了基礎。
　　2.配套設施的完善性。我國的開發區大都建在遠離市區或在市區的邊緣，不僅地理位置優越，而且基礎設施配套設施完善，相對獨立。無論是以高新技術為主的高新技術開發區，以工業為主的工業開發區，或以金融商貿為主的金融商貿開發區等，其基礎設施、配套設施都比較完善，其中供電、供暖、供水、排水、道路、學校、醫院、商店、酒店、賓館、托兒所等應有盡有，這些都為開發區按行政區域設定物業區推行物業管理創造了有利的條件。 
　　3.區域規劃的鮮明性。開發區不僅規劃布局合理，而且一些開發區區域規劃特點鮮明，如在開發區內又側重分為生產區、生活區、購物區、機關辦公區、娛樂區、旅游區等等，這樣就為開發區接行政區域設定物業區推行物業管理提供諸多方便。 

　　三、開發區按行政區域設定物業區實行物業管理的必要性 
　　所謂開發區按行政區域設定物業區實行物業管理，就是以開發區的街、段、路、里、號為前提條件，以開發區規劃的自然區域為基礎，以有利生產、工作、方便生活和便于管理為原則，以提高開發區整體管理水平為目的設定若干個物業區。應當肯定的說，開發區按行政區域設定物業區實行物業管理具有以下幾個方面的好處。
　　1.有利于提高開發區的整體管理水平。開發區的各類物業是開發區最重要的組成部分，這就決定了開發區各類物業管理的好差，不僅直接反映出開發區的管理水平，而且直接影響開發區對外開放和招商引資的環境。開發區實行物業管理的房屋及設備、設施得到及時的維修養護，環境綠、靜、美、安；而沒有實行物業管理的，其治安環境、綠化環境、衛生環境等方面遠不如實行物業管理的。要從根本上改變這種分割管理的局面，全面提高開發區的整體環境質量，推行行政區域化的物業管理是提高開發區管理水平的最好切入點。 
　　2.有利于物業管理企業實現規模效益。目前物業管理企業普遍存在著管理規模偏小，經濟效益差的問題，這一問題已嚴重制約了物業管理企業的發展。如果按行政區域設定物業區實行物業管理，管理規模相對按單體管理住宅區、大廈、工業區的規模，要大出若干倍，甚至上百倍，而管理人員相對增加的數量遠低于面積增加的數量，這樣物業管理就會實現規模效益，進而實現物業管理企業自我發展的良性循環。 
　　3.有利于減輕產權人。使用人的經濟負擔。按照行政區域設定物業區實行物業管理，由于規模大，物業管理的收費同單獨一個住宅區。一棟大廈的管理成本相比會大幅度下降，其收費標準也將隨之降低，這樣自然可以減輕產權人、使用人的經濟負擔，定會受到產權人、使用人的認同。 
　　4.有利于共用設備設施的統一維修養護。由于開發區的建設是按照統一規劃進行的，許多大型設備設施和地下管網等都是區域共同使用。共同受益的。如果分割管理，不利于整體設備、設施維修、更新和改造，只有按行政區域設定物業區實行統一管理，才有利于設備、設施的維修和養護。 
　　5.有利于創建文明城市、文明城區活動的開展。按照行政區域設定物業區實行物業管理，同現在按單獨小區、大廈等實行物業管理相比，更有利于整個區域內的治安環境、衛生環境、綠化環境、生產、工作和生活環境的改善，更有利于創建文明城市、文明城區活動的開展。 

　　四、開發區按行政區域設定物業區實行物業管理的原則
　　開發區按行政區域設定管理區實行物業管理是一種新的管理模式，也是物業管理的新嘗試，為了使這種管理模式能達到預期的效果，應遵循以下原則：
　　1.統一管理的原則。即在開發區按行政區域設定的物業區內，無論是房產部門直管產、單位自管產，也無論是住宅區、大廈、工業區或醫院、商店、學校等物業，都應當由一個物業管理公司實行統一管理。同時，統一管理不僅包括房屋，還包括物業區域內的所有供電、供水、供暖、排水、煤氣、道路、綠化、環衛、維護治安等等。就是說在一個物業區域內不能選聘兩個物業管理公司進行管理，更不可將一部分物業內容委托一個物業管理公司進行管理，將另一部分物業內容交由其他物業公司進行管理。如果確因某些原因，需要將某項物業內容委托專業公司進行管理，也應當由一個物業管理公司統一接管后，再由接管的物業公司同專業公司簽訂委托管理某項物業的管理合同。
　　2.通過招標投標選聘物業管理公司的原則。通過招標投標，將管理水平高，服務質量好，收費標準合理的物業管理公司選為"管家人"。只有這樣，中標的物業管理公司才能有責任感和緊迫感，才能變壓力為動力，切實搞好物業的管理和服務。 
　　3.合理確定物業管理服務收費標準的原則。開發區按照行政區域設定物業區物業管理服務費的收費標準是一個比較復雜的問題，這是因為，往往一個物業區內既有住宅區，又有工業區、大廈。寫字樓、商店、學校等等，既涉及房屋維修管理、設備設施管理、綠化管理、環衛管理、治安保衛消防管理，又涉及道路、路燈、停車場等管理。由于各類物業的類型不同，其管理服務的項目不盡相同，需要管理服務的內容和深度細度也不盡相同，同時，不同收費標準不應當搞一刀切，而應當根據不同類型的物業，不同管理服務項目，不同物業管理服務標準，參照國家計委、建設部聯合下發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》規定的管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費等八項構成，測定出不同類型物業管理服務費的收費標準，報當地物價行政主管部門審批后實行。
　　4.先行試點的原則。開發區按行政區域設定物業區實行物業管理，同現行按住宅區、大廈分割管理的模式相比是物業管理的重大突破。不僅管理面大、工作量大，而且設備、設施多，欲想達到預期的效果和目的，應本著先行試點的原則，在試點的基礎上，總結經驗，然后擴大試點。
　　5.注重發揮管理區管理委員會作用的原則。由于開發區按行政區域設定物業區實行物業管理，管理的規模大、物業類型多。產權關系復雜，注重發揮管委會的作用尤為重要。物業管理行政主管部門在組織指導召開第一次產權人、使用人代表大會時，要嚴格按照產權人、使用人大會或代表大會的程序進行。管委會成員的產生要通過民主推薦，管委會成員的數額，應當從工作實際需要出發，既要考慮產權面積比例，又要注重代表面，其委員數額可以略多一些，特別是要把那些具有一定參事議事能力，工作熱情高的人選進管委會。只有這樣，管委會才能充分行使自己的權利，并認真履行管委會的義務，配合物業管理公司一道共同做好物業區的管理工作。同時，物業管理公司也應當遇事多同管委會商量，注重發揮管委會的作用。 

　　五、開發區按行政區域設定物業區實行物業管理應突出抓好的幾項工作 
　　1.治安保衛管理。由于開發區按行政區域設定物業區的規模較大，在一般情況下，無法實行封閉式管理，這樣就給物業管理增加了許多難度。特別是有的物業區域內設有公交線路，給物業的治安保衛管理帶來更大的難度。物業管理公司應根據物業區的規模和治安工作量的大小，配備相應的治安保衛人員，并應采取專職與兼職人員相結合。重點保安與一般保安相區別的方式，對重點部門和相對集中的住宅區、工業區、大廈等要實行24小時巡邏，對財務。倉庫。商場等重點部位要安裝報警裝置和監控裝置。同時，要抓好物業區域內的防火工作，做到專職和兼職人員相結合，實行物業區域內的所有單位一把手防火責任制，同物業管理公司簽訂責任狀。物業管理公司要定期對防火工作進行檢查，發現問題及時處理，確保消防和治安保衛工作萬無一失。 
　　2.設備、設施管理。物業管理公司必須組成技術好、業務精的專業管修隊伍。對設備、設施經常進行維修養護，接到報修及時趕赴現場進行處理，管修部門要24小時有人值班，急修要不過夜，小修要不過三天，確保生產、工作和居民的生活質量。
　　3.車輛管理。由于物業區域內單位多、人員多，車輛必然多。物業管理公司要在物業區域內按照統一規劃、統籌安排、方便使用、便于管理、確保安全和有償使用的原則，將機動車和非機動車分成若干個停車場，并設專人進行管理，確保車輛完好無損。
　　4.環境衛生管理。由于開發區按行政區域設定物業區的面積大。戰線長、人員多，清掃保潔的任務十分繁重。物業管理公司要配齊清掃保潔人員，對物業區域的衛生實行全天保潔。住宅區要實行垃圾袋裝化，垃圾要日產日清，清掃保潔人員要實行按分擔區分片包干，責任明確，使物業區域內始終保持清潔衛生的環境。 
　　5.綠化管理。綠化管理是物業管理一項重要的工作，物業區域內綠化工作的好與差，直接影響環境質量。物業管理公司要把綠化工作擺在重要位置來抓，對物業區域內的綠化工作實行全面規劃、統一管理，努力為人們創舒適優美的綠化。美化環境。
　　6.社區文化活動。開發區按行政區域設定物業區實行物業管理，單位多、人員多、各方面的人才也多。物業管理公司要根據所管物業的特點，定期組織物業區域內的單位和居民開展積極向上的文化體育活動，如籃球、排球、乒乓球、象棋、羽毛球比賽等，也可以通過組織開展攝影、繪畫。書法展等活動，陶冶人們的情操，增強人們熱愛物業區域的自覺性，同物業管理公司一道共創美好家園。