慈冰/《華夏時報》/20080707
北京發改委的一份文件引發了人們對小產權法合法化的遐想。日前，北京市發改委發布了關于進一步推進本市第一道綠化隔離地區建設的意見。意見中明確提出，有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易。
就是因為這個條款，也讓多數觀點將此視為小產權房合法化的信號。然而，隨后北京市發改委固定資產投資處相關負責人對外作出澄清：上市交易的農民自住房并非一般的農民宅基地上的自建房，即小產權房，“意見”里的相關規定均是針對北京“綠化隔離地區建設”而言的。
不過，盡管發改委進行了澄清，但在當前土地制度改革沒有實質進展的當下，針對具體問題解決的“個案”，或將成為政策“破冰”的信號。
“小產權房牽涉到很多人的利益，因此各職能部門對此問題的態度都十分謹慎。”一位房地產業內專家對記者表示，土地制度改革的突破，是從根本上解決小產權房“合法化”的前提。
政策試探為小產權正名
據了解，北京發改委此次出臺的意見前提是，處在綠化隔離區內且在舊村已完成拆遷、農民已完成安置、綠化已基本實現的情況下，如確有農民自住房剩余，經核定并明確銷售利潤分配方案后，方可允許已轉讓給開發企業的農民自住房上市交易。
盡管文件中沒有提小產權房，但眾所周知，小產權房是由村委會或鄉鎮政府主導開發，以“舊村改造”等名義利用存量宅基地或集體建設用地，滿足當地農民的居住需求后，將其余部分進行銷售。
有分析認為，發改委政策中“有條件地允許”之“條件”真正的核心就在于“已轉讓”三字，一下子就將被允許上市交易的范圍縮小為當前存量的小產權房。同時，該意見中提到“利用宅基地或集體用地，滿足農民居住所需后，銷售剩余的農民自住房可以上市交易”。事實上，當前多數小產權房都符合這一定義。
而另據了解，目前北京“地下”交易的小產權房項目中，不少與“綠化隔離地區建設”有著扯不清的關系。
2000年北京市提出“用3-4年時間完成綠化面積60平方公里”的綠化目標。為此，北京出臺了《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》，而由此帶來的農民拆遷安置以及小產權房問題遲遲未能得到解決。
首都經貿大學房地產研究所教授張躍慶認為，發改委有關農民自住房有條件上市的規定，在一定程度上更加堅定了人們等待小產權房合法化的信念。
而另一方面，亞豪機構副總經理高珊指出，此次發改委的意見在執行層面上頗具難度，例如，土地性質問題如何界定。這主要包括，允許交易已轉讓的農民自住房土地性質的轉化、土地出讓金的金額界定與繳納，以及已建成房屋的權屬性質界定等問題，這在此次發改委的意見中并沒有明確，因此在執行過程中尚存在著一些障礙。
宋莊個案率先試水
雖然此次發改委發布的這一意見帶有一定的試探性，而且在具體執行中還面臨著諸多的困難，但業界相信，這樣的“個案”也是一個信號，意味著小產權房合法化即將破冰。
事實上，這樣的“個案”也越來越多地出現。
日前，備受關注的宋莊宅基地房糾紛案中的兩起案件在法庭的主持下和解。而與此同時，宋莊鎮政府一份《宋莊鎮農村宅基地流轉辦法指導意見》，已經下發到各村委會。
該指導意見規定，農民有權處置房產，無權處置宅基地，村民一旦賣掉房產，就視作放棄了宅基地的使用權。經過村民代表大會集體表決后，村委會有權收回宅基地并將使用權轉給藝術家。村委會所得使用權轉讓收入將按地塊大小平均分配給村民。
另外有觀點認為，中國“小產權房”難題有望在成都率先解開死結。自去年被批準為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區以來，成都一直在低調探索。
其中，早在去年12月份就已經制訂的《成都市全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區實施總體方案(草案)》中規定,今后在成都試驗區內,集體建設用地將擁有與城鎮建設用地幾乎等同的地位,可以進入土地有形市場公開出讓,并可申請辦理土地使用權登記,宅基地也可在一定條件下通過房屋聯建、出租等方式流轉。
中國房地產業協會副會長朱中一近日表示，建議在城鄉統籌試點的地區，研究制定將城市建設用地增加和農村建設用地減少，特別是將城市住宅用地增加與農村宅基地減少相掛鉤的政策，已有的小產權房如符合城鄉規劃，可補交土地出讓金，入市交易。
國家土地副總督察甘藏春在回應“小產權房”問題時曾表示：國土資源部從1999年開始，就在全國不同地方，開展了農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗試點，現在正在不斷地總結經驗，在適當的時機再提交國家立法機構，通過立法來解決。
有媒體評論員認為，小產權房問題解決的關鍵在于土地制度改革。而最新的消息表明，在即將付諸修改的《土地管理法》中，“最核心的改革，可能是在農村集體土地財產權上實現形式和制度上的改革”。
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2008/7/8 9:04:00