《第一財經日報》/20080617
四川某物業顧問有限公司最新的一份報告顯示，5月31日，成都市相關政府部門以內部文件形式，列舉了計劃給予樓市的眾多優惠措施，目前，文件尚在提交上一級部門的批準中。
據了解，優惠措施分為兩大部分，主要針對開發企業和購房者，其中購房者能享受的包括首付比例的調整及稅費的優惠等。“而且因為地震，成都市政府將會出臺有利于購房者的重大利好政策。這次優惠政策，可能會上報國務院批準，成為全國的樓市特例。”
成都市相關政府部門的一位工作人員向《第一財經日報》確認了即將出臺樓市優惠政策的消息，并表示，優惠政策可能涉及土地及稅收等方面，政策最遲將于本月底前公布。但他拒絕透露更詳細的內容。
開發商“試水”優惠政策
深圳市星彥地產顧問有限公司成都分公司的代理事業部總經理賴瀚林則表示，優惠政策將主要集中在兩個方面，即開發商和購房者。
針對開發商的優惠政策，可能包括銀行貸款及稅收。“有開發商提出，在申請銀行貸款時，原先對公司資產審核的程序能否放松；如果原有的銀行貸款到期，能否給予放緩還款期限，同時在這個時期內的利息可以減免等。”賴瀚林說。此外，在稅收方面，開發商可能會獲得一定的減免，或者可以通過更靈活的方式來繳納稅款。
針對購房者的優惠政策，則可能包括首付款的比例及銀行利率下調。“對于首次置業者，首付款應該付多少，如何付，現在有人提出首付兩成甚至一成的建議。二次置業者，則可能獲得利率的下調。”
從地震發生后四周內成都商品房市場的成交情況看，在地震發生后的兩周內，成都商品房成交量出現了大幅下跌后又明顯回升的狀態。根據四川中原的統計數據，最近兩周，市場的成交量仍不穩定。
數據顯示，5月26日至6月1日這一周，成都商品房的成交面積為11.06萬平方米，環比下降5.47％，成交套數為1332套，同比下降約22％。之后的一周，市場又有所恢復，成交面積與成交套數環比上周均出現上升，其中成交面積上升約30％，成交套數則上升約12％。
據了解，選擇在地震后的5月17日開盤的“上行錦繡”項目，在開盤初期效果不是特別理想，現在情況雖有所好轉，但最多的一天也僅接待了20組客戶。
實際上，地震后成都市連續幾周內幾乎沒有新項目開盤。許多開發商的銷售計劃及項目節點被打亂，很多計劃于6月份開盤的項目大多被迫延遲。由于對震后市場的走勢還有待觀察，因此更多的開發商選擇了等待和觀望。到目前為止，無論是成都官方還是地產業界，沒有人能提供一個延誤開盤的樓盤的具體數據。
對于這種情況，著急的，不僅僅是開發商。包括成都市政府、房管局及建委在內的政府部門都分別召開了各大開發企業的會議，商討未來發展。
而那些不得不在此時開盤的項目，如成都蜀信實業開發的世紀光華(000703)及上錦美地等項目，已開始在報紙廣告中“明目張膽”地打出了“首付一成”的廣告語。
由成都華信大足房地產開發有限公司開發的成都龍泉區的項目“東山國際新城”，日前打出的廣告是：2億元專項基金為阿壩、德陽等重災區購房者按揭首付款提供3年期無息借款。同時在廣告中明確表示，受災地區購房者：首次置業零首付，二次置業首付一成。
顯然，在政府部門的優惠政策正式公布前，已經有開發商在“試水”。
開發商面臨資金風險
根據仲量聯行近期對開發商的一份調查結果表明，大部分擬入駐成都的開發商表示，地震將不會改變他們進入成都物業市場的計劃，但會根據實際情況調整項目進度。極少數開發商決定短期內停止投資行為，中長期是否投資將取決于市場的進一步明確?，F有開發商則表示，雖然地震對項目造成負面影響，但不影響公司對成都的長期投資計劃。
據記者了解，已有開發商考慮，如果短期內成都住宅市場難以恢復，將把正在開發的部分項目轉售為租，剩余項目則擇機開發。
仲量聯行在近期發布的《汶川大地震對成都市房地產市場的影響》的報告中表示，市場需求恢復周期的不確定是開發商們最為關注的問題，開發商們認為，地震雖然沒有直接造成成都大規模的物業損失，但是肯定對物業市場以及消費者心理帶來一些負面影響。
根據成都市房管局數據，5月成都市五城區商品住宅均價為5500元/平方米，環比下降1.47％，但降幅小于4月。仲量聯行對成都市多個在售樓盤調研后亦發現，住宅價格并未因地震而大幅下降。實際上，2008年以來，成都五城區住宅均價已經連續5個月呈下降趨勢。
與此同時，部分開發商將面臨短期內資金短缺的問題。仲量聯行表示，隨著市場需求的下降，必將導致市場成交的階段性萎縮，開發商回收資金速度放緩。同時，受國家對房地產業宏觀調控和從緊貨幣政策的影響，銀行并未因地震加快對開發商貸款申請的審批和放款進度，因此，地震導致市場低迷將加劇部分開發商資金短缺的危險。
實際上，一些在過去兩年盲目高價拿地的開發商，已經面臨資金鏈斷裂的風險。就在一些開發商在震后大肆為旗下樓盤打廣告的同時，一則很小的出售土地的廣告也出現在成都的媒體上。
記者以投資者身份致電詢問時獲知，該公司出售的兩幅地塊均位于成都市溫江區，其中一幅115畝，容積率小于1.2的住宅用地，位于成都置信開發的大型項目芙蓉古城邊緣，對方開價250萬元/畝。
另一幅位于溫江老城區的地塊是一幅29畝、容積率高達5、可建33層以上高層的商辦用地，對方開價350萬元/畝。據對方介紹，目前兩幅地塊的土地款均以付清，土地使用權證也已取得，其要求是，只能以公司股權的方式轉讓上述地塊，因兩幅土地由同一家公司所有，因此接盤者須一次性收購兩幅土地，且必須在一個月內付清全部土地款38.9億元。
當記者詢問兩幅地塊取得的時間時，對方強調，兩幅地塊均是近兩年剛剛取得，“我們拿地的價格和現在開出來的價格相差不大的，我們想把資金抽出來投資礦山”。
但據記者了解，過去兩年在成都高價拿地的中小開發商，在今年市場持續走低的情況下，資金的問題將逐漸暴露。“要么將土地轉讓，要么降價，要么引進投資者。”賴瀚林表示，一些中小開發商正處于生死邊緣，地震的發生，可能會加速它們的“死亡”。
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2008/6/17 9:05:00