上?；膷u房產工作室/20080605
近兩年，別墅市場保持著相對穩定的供需勢頭，據荒島房產工作室的數據統計，2007年別墅年新增供應量約167萬平方米，成交量則達到了278萬平方米，別墅市場出現了較為嚴重的供不應求，這也佐證了別墅市場的火爆，其受宏觀調控影響下的稀缺價值得到了市場大幅度的認知與釋放。
綜觀近兩年的別墅發展轉跡，別墅市場出現了一些新的特點：
城區聯排別墅 供應放量 價值提升
從別墅的傳統供應情況看，受到產品、景觀、環境等諸多因素的影響，上海傳統的莘閔等聯排別墅板塊價格要低于泗佘、318國道沿線等獨立別墅板塊，莘閔聯排別墅的價格在每平方米8000-10000元左右，而某些地段更遠的獨立別墅則基本在每平方米15000元以上。兩者之間價格落差顯而易見，獨立別墅較遠的地段因素影響幾乎被忽視。
但隨著別墅開發的深入，各個區域的聯排別墅的供應出現增加勢頭，同時價格也出現大幅增長。特別是近郊區域的聯排別墅，價格增長更快：
一是由于別墅土地的稀缺，使別墅成為一種稀缺產品，因此近郊區域混合型社區中的聯排別墅的供應量大幅增加，而同時，其別墅產品的景觀、空間、產品等競爭優勢也增加了聯排別墅的市場機會；
二是由于成熟板塊的獨立別墅開發進展減緩，其他板塊或遠郊區域的獨立別墅進入人們視野，但與近郊的聯排別墅相比，更遠的距離、并不成熟的開發環境降低了這些別墅的競爭力，并使得其價格難以快速提升；
三是與之前的聯排別墅開發相比，近郊的聯排別墅享有相對完善的配套，周邊居住氛圍濃厚，最重要的是聯排別墅的開發品質得到了大幅提升，獨立別墅中的地下室、陽臺、露臺設計在聯排別墅中得到大幅應用，使城區或近郊聯排別墅的使用價值得以提高。
正是上述原因，使得聯排別墅價值得以大幅提升，在一些非傳統的別墅開發區域，從統計數據看，區域的聯排別墅成交均價甚至高于區域內的獨立別墅成交均價。如嘉定區，4月聯排別墅的成交均價在每平方米15000元左右，而獨立別墅的成交價格在每平方米14000元左右；如寶山區，4月聯排別墅的成交均價在每平方米21000元左右，而獨立別墅的成交均價在每平方米18000元左右。
獨棟別墅 各領風騷 價各不同
在近郊和城區聯排別墅價值陡升的同時，位于成熟板塊的獨立別墅價格則在不知不覺中快速增長。一方面，單個別墅出現價格普漲；另一方面，不同的別墅定位對于周邊別墅的參考值越來越低，個性化的產品，個性化的價格，個性化的營銷紛紛登場。
從最新一期的別墅成交看，位于成熟區域的獨立別墅價格落差相當大，如浦東新區近期的成交均價達到了每平方米70000元，松江區和閔行區的別墅成交均價也突破了每平方米30000元以上。由此可見，獨立別墅正享受著由房價上漲、別墅開發受限等因素帶來的利好。
從個案成交看，像浦東的伽馬花園成交價達每平方米60000元以上，御翠園達每平方米90000元以上，棕櫚泉花園每平方米近40000元，這些樓盤的價格與前期推盤相比，都出現了大幅度的增長，由此可見，浦東新區域整體成交均價超過每平方米70000元也就不足為怪了，其他區域亦是如此。
成熟區域獨立別墅正一路高歌，各領風騷。
疊加別墅 推陳出新 煥發異彩
疊加別墅作為一種低端產品，實質上是一種處于復式公寓和別墅之間的一種過渡性產品，早期而言，這些產品存在著多種不足，比如說私密性較差、產品立面不夠豐富、空間感覺較差、景觀不足等等競爭劣勢，因而在市場表現上價格難以得到提升。
時至今日，受別墅調控的影響，疊加別墅產品在市場上不斷推陳出新，已經煥發出新的光彩。一方面，這類別墅開發在別墅開發受到制約的情況下，填補了別墅市場供應的不足；另一方面，由于產品品質的提升，彌補了早期疊加別墅類產品的部分競爭劣勢，因而受到了市場追捧。
從個案來看，近期比較好的產品有萬科紅郡、橡樹灣、中鷹黑森林等等項目，在市場都有較好的表現，其產品無論是從產品結構、立面，還是環?；蚩萍疾牧系倪x用，都顯現了自身的特色，從而贏得了市場的認可。
可以說，得益于較早開始的別墅開發限制，才有當前別墅市場之火爆，產品之進步，價格之提升。然后對于市場競爭而言，無論是獨立或是聯排別墅，甚至疊加別墅，過硬的產品才是客戶取舍的關鍵之所在。
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看結構 選別墅
上?？蛯e墅質量新觀點
上海人選別墅的習慣，正從原先的樣板房視線中走出來，除關注環境、地段、總價外，近期來，對所選別墅的施工質量及結構尤為關注，即別墅置業觀點出現重結構、重質量的趨向。
以前，不少別墅社區開盤前，大都以樣板區、樣板房為開盤道具。沖動型購房者不少。
自五月份以來，眾多別墅購房者開始走進現場，關注起別墅的結構、關注起抗震、質量等話題。
作為低密度的居住產品，別墅市場常常以其造型吸引購房者。以前較多用戶把別墅產品作為炫耀型居住品，關注外型比關注內在品質更重視，出現許多社區在售樓處看模型、去樣板房看理念便下定買房。
近期，大多購房者更把別墅作為長線居住型產品看待，其購房視線開始內移，不少案場需要請工程部經理陪同去現場看實物房，其中特別關心到所購物業的結構如何？
這種購房習慣的改變，一方面說明自住型客戶在增加，另一方面也證明理性的別墅購房者在增多。
有專家稱，上?？蛯e墅產品購房習慣的改變，正促使別墅開發商要內外皆顧，重形態、重品質、質量話題會成為今后別墅市場新的市場要素。
最近一份別墅市場置業報告稱：中價別墅成為上海購買的主流產品，一千萬以內的資源型別墅市場走勢良好，佘山地區的佘山東郡、佘山三號等一批中價別墅熱銷，說明2008年上海別墅市場會呈現“中價別墅年”趨勢。
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2008/6/6 9:00:00