劉笑一/《中國房地產報》/20071107
10月31日，上海市房屋土地資源管理局連續發布今年11號、12號兩個土地出讓公告，共推出228.86萬平方米土地。雖然其中12號公告中住宅用地的地塊總面積達到75.84萬平方米，但11號公告出讓的全部是工業地塊，138幅工業用地，總規模約143萬平方米。
離今年目標還有200萬平方米缺口
2007年下半年開始上海土地供應明顯放量。但截止到9月30日9號、10號土地公告推出時，上海今年推出的住宅用地仍然稀缺，總量只約為150萬平方米左右。此次的12號公告中，除去包含部分配套商業的面積，純住宅用地面積僅為33.5萬平方米，仍未超過目前全年住宅供地較多的一次，即9號公告中出讓的總面積約53萬平方米。
從上海市房地局之前公布的年內供地450萬平方米的目標來看，目前離這一規劃目標還有超過200萬平方米“缺口”。
這樣看來，預計今年最后兩個月還將有較大規模住宅用地推出。
記者在此次土地出讓公告中還看到，出讓的住宅用地依然基本位于青浦、崇明以及金山等遠郊地區。
易居房地產發展研究院發布的今年第三季度房地產分析報告也反映出這一現狀：2007年第三季度，上海全市推出的土地中，外環外占總出讓土地面積的94%；而內環內、內中環和中外環總和占土地出讓總面積只有6%。
而此次11、12號土地出讓公告中，比較引人關注的只有上海市中心的兩幅商業辦公地塊。其中占地面積接近1.7萬平方米、總建筑面積6.6萬平方米的虹口區海南路10號南側地塊，由于地處軌道交通沿線，預期將成為此次公告中出讓單價最高的地塊，未來成交價格至少超過10億元。
四季度將迎來放量高峰
而結合2007年1~12號公告不難看出，在今年上海土地出讓中，目前仍是工業用地占大部分，并且市中心地塊相對缺乏。
截至目前，上海今年共推出489.6萬平方米土地，其中339.6萬平方米是工業用地；住宅類用地僅占總供應量的17.3%。
一直令業內人士有所擔憂的是，上海今年的土地供應中住宅用地偏緊，如果持續下去，即使開發商加快住宅項目的推出，整個房地產市場同樣也面臨著后續不足的問題。
“如果供求關系還不能得到有效改善，上海房價就仍將面臨上漲之勢。”上海復旦房地產研究中心主任尹伯成表示。
另一方面，這種住宅用地到目前仍然偏緊的局面，激烈的競爭也引發滬上宅地出讓時“地王”頻現，且今年下半年來成交的多幅住宅用地價格都已接近周邊地區的房價，“高地價推動高房價”之說再次成為輿論焦點。
不過，上海市有關部門顯然已經覺察到這一點，10月下旬，上海房地局剛剛修改土地競價規則，改掛牌時的現場競價為事先報價，旨在希望現場激烈競爭較前有所降低，使開發商理性核算地價，從而減少地塊出現驚人高價的可能性。
同時上海市政府也正力圖通過加強供需雙向調節，努力給從5月以來再度飚升的上海樓市降溫。
事實上，此次推出的12號公告也印證了此前上海市房地局有關人士向記者透露的那樣，“較大規模的住宅用地放量，仍然將和往年一樣，放在第四季度”。
而且，可以肯定的是，隨著上海存量土地整理工作進入實質性階段，一批出讓多年但至今仍未開發的土地有望被“激活”，如果再加上四季度土地一級市場的宅地放量，上海房地產市場供應缺口將得到有效修復。
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2007/11/7 17:34:00