上海：樓市未來四大趨勢突顯

王水田/《房地產時報》/20071107

    房地產市場既受制于宏觀經濟的發展，又受制于其本身供求關系變化的影響。兩者具有明顯的互動效應和內在聯系。據此，我們可以對未來二三年上海房地產市場作出一些判斷。

    GDP高增長推動房市

    今年前三季度GDP同比增長已高達11.5%，今年全年的增幅將會超過11%。即使未來二三年增速有所放緩，也會維持在10%左右的增幅。這就意味著未來房地產市場仍具有上行動力。

    又因為我國經濟增長主要仍靠出口與投資這兩駕馬車拉動，內需這駕馬車雖說會有所增長，但在未來二三年內仍不能與上述二駕馬車并駕齊驅。這就決定了如今推動房市升溫的幾大宏觀經濟的因素依然存在，如外貿順差、流動性過剩，通脹壓力，利率、匯率的影響等。其中，尤以流動性過剩對房市的影響最大、也最直接。它不僅促進了房地產開發投資的增長，更促進了投資購房需求的快速增長，而成為推升房市的一大動力。

    供求矛盾依然存在

    由于前兩年宏觀調控對于地根、銀根的收緊，而導致如今新增供應的普遍不足，加劇了供求矛盾，并促使價格上漲。雖說已開始增加土地供應。但由于土地資源稀缺，其新增量畢竟有限。且房地產開發一般都有二三年的周期，“遠水救不了近火”。因此，未來二三年內新增供應相對于持續增長并且是較快增長的市場需求，仍然處于偏緊狀態。

    推升房價動力依舊

    流動性過剩已成推動房價的一大動力。而在未來二三年內，流動性過剩問題難以徹底解決，這就意味著推升房價的動力依然存在。未來二三年仍將會維持在4%-5%的區間。這一區間相對于前幾年1%—2%的區間，仍處于高位。而CPI的高走，將會成為推升房價的又一動力。

    此外，人民幣升值加快及其升值預期強化，會吸引外資更多地進入我國房地產市場。這同樣會成為推升房價的一大動力。

    在上述幾大因素的共同作用下，房價泡沫會越來越大。面對這一狀況，政府必然會采取相應的調控措施。這會使房市出現一些波動，但波幅不會很大，維持時間也不會太久。

    國際資本繼續投資

    自2006年7月“限外”政策出臺一年多來，國際資本并沒放慢進入中國市場的腳步，甚至在加快進入。據戴德梁行的報告稱，今年外資進入中國內地房地產領域的投資額增幅約在50%左右。并稱上海已逐漸成為像東京、悉尼、新加坡那樣的房地產核心投資市場。又據國家統計局公布的數據顯示，僅今年前5個月，外資進入我國房地產開發投資領域的金額就已達到222億元，同比猛增了89.9%，幾近翻倍。截至2007年8月，外資參股國內房地產及其相關企業已超過5000家。

    從需求市場來看，外資交易同樣活躍。據仲量聯行的報告稱，今年上半年，外資在上海整棟收購物業的交易金額已接近20億美元，已相當于去年全年收購總金額的62.5%。上海單價3萬元以上的高檔公寓中，超過半數為境外人士所購。又據商務部和外管局公布的數據顯示，僅今年上半年，流入我國的不明來路的外資就高達1219億美元。其中便有相當數量流入了我國的房地產市場。

    上述四個趨勢，既源于宏觀經濟對于房地產市場的作用力，又源于房市本身供求矛盾，同時也源于未來調控的干預和外資流入的推動力。面對這些趨勢，市場各主體又將何以應對？政府又將如何進一步調整調控的方向與重點，以提高實效？這自然將成為社會公眾關注的又一焦點。