（陶春宇/《21世紀經濟報道》/20061127）
“第一別墅”遭遇拍賣
曾號稱重慶第一個公園住宅、第一家聯排別墅的榕湖國際花園爛尾樓工程，在停工4年后，終于在今年11月16日以8853.71萬元的價格被一家神秘的公司買走。
而另一個爛尾樓別墅圣泉花園因無人應價而流標。資料顯示，榕湖國際花園位于重慶市沙坪公園內，占地面積28520平方米，總建筑面積57603平方米。
圣泉花園則在小龍坎的平頂山上，占地約6.7萬平方米。這兩棟別墅均由重慶成浩物業發展有限公司開發(以下簡稱成浩物業)。
成浩物業成立于1996年8月，是香港成浩國際投資有限公司在重慶成立的公司，它曾計劃開發四個項目，包括榕湖國際花園、圣泉花園、成浩國際廣場和將軍大廈，前兩個項目現在已成了爛尾樓，后兩個項目早已胎死腹中。
緊接著，成浩物業在1999年就出現了財務危機，到了2002年，其資金鏈徹底斷裂。
有知情人士稱，成浩物業財政危機最嚴重的時候，曾欠下銀行2億多元貸款，目前債務估計最少也有五六千萬元。
重慶中原營銷策劃顧問有限公司策劃中心高級總監江濤認為，成浩物業陷入破產的窘境，除了其自身經營出現問題的內因外，重慶別墅明顯的供求失衡，則是一個很重要的外在因素。此事件為持續升溫的重慶別墅市場敲響了警鐘，無疑給重慶別墅投資的狂熱者注射了一針清醒劑。
百億資金競逐別墅
重慶別墅市場從20世紀90年代末開始起步。當時市場上只有零星的別墅項目，華新國際在重慶開發的別墅項目錦繡山莊一開盤即告基本售罄。
2003年，國土資源部緊急叫停別墅、高爾夫用地，給重慶別墅市場大幅升溫一個絕佳的機會。當時，甚至有人把2003年稱為重慶的別墅年。2005年，房地產新政，別墅用地停審的背景下，重慶的別墅市場再次躁動。
不少房地產人士認為，重慶的別墅單價在4000元－8000元，跟解放碑、紅旗河溝等地的酒店式公寓價格差不多，只相當于京、津、滬等地普通商品房的價格。此外，重慶別墅的空置率不到10％，比普通商品房要低不少。別墅用地停止供應加上現有價格偏低，業界估計，現有別墅在1995年將上漲20％，兩年內將上漲30％。
在這樣樂觀的預期下，重慶別墅市場虛火不斷地上升。
雖然國家嚴格控制別墅用地，但是，仍有相當多的開發商以其他名義和手段曲線取得土地，開發別墅項目。江濤稱，一些開發商以國家鼓勵旅游開發為契機，取得大量的土地后，在旅游用地中開發別墅項目。還有一些開發商，以其他主題取得土地用于別墅開發。一些開發商甚至將高端房地產項目中建設一定數量的別墅。
伴隨著高檔別墅的投資熱，占地千畝的別墅項目這兩年在重慶也不斷涌現，如占地1500畝的“中安翡翠湖”、1600畝的“龍湖·藍湖郡”、2000畝的“天龍長青湖”等。
而最令重慶人驚詫的是，單價3000萬元、曾經為全國最貴的別墅就在重慶。
據記者調查，重慶南山上的聯排別墅價一般在3000元/平方米以上，而獨棟別墅價格有的則高達16000元/平方米。別墅的巨額利潤令中低端樓盤只能望其項背。
也正因為如此，重慶的別墅投資熱潮一時難以降溫，開發商大面積圈下綠化條件較好的土地。
中原地產提供的不完全統計數字顯示，當前在重慶已開盤的和即將開盤的別墅項目占地已達16000畝，其中亮相項目約占地6700畝，已明確規劃為別墅項目的占地約9300畝。
業內人士分析，今明兩年重慶的別墅投資預計達100億元，且以高檔別墅為主。
泡沫隱現
隨著投資的不斷涌入，重慶別墅市場逐漸放量。
據中原地產的一項不完全統計數據顯示，去年重慶的別墅供應量在1467套左右，而到今年11月，重慶的別墅供應量已經增長了近一倍，達到了2870套。
而明年，重慶的別墅放量還會更大。目前，已知的板塊有茶園新區、西永板塊有不止一個別墅項目，而且體量都較大，面積在3000畝左右，加上原有的金開板塊、大竹林、鐵山坪、南山、南泉等地的別墅項目。江濤認為。
面對有可能創下歷史新高的別墅產量，江濤稱，重慶的收入水平不足以支撐如此多的別墅項目，過熱的投資不僅會造成大量閑置和浪費，而且與改善市民居住條件背道而馳。
據統計，目前重慶市場上的獨立別墅項目的銷售比例只為35%-40%。疊加別墅的銷售比例為70%，連排別墅的銷售比例更高一些，為80%。
但是，重慶的別墅市場銷售呈現出強者恒強的格局。龍湖·南湖郡銷售比例超過90%，錦繡山莊已經售完，比華利和長青藤等項目也銷售較好。這主要緣于，越是高檔的項目，消費者越是追求品質。
而對于那些開發商名氣不大，品質也較一般的別墅項目，銷售比例一般不超過50%。位于重慶九龍坡區天賜溫泉旁的一個別墅項目，建設有60多套，而賣出的只有20多套。
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2006/11/27 10:03:00