（李伊琳/《21世紀經濟報道》/20061127）
溫州一家證券公司投資咨詢部的一名分析師認為，溫州人這一波樓市升溫，其背后的資金支持力量主要來自銀行資金。
“溫州市區水心一帶的新開盤住宅，一個月前開盤價格為8000元/平方米，現在直接改成了9000元/平方米了。”當購房者王女士第二次去看那個樓盤時，價格漲得令她咋舌。
這種上漲的速度與幅度在溫州已經消失差不多一年多時間了。
在溫州市區，不僅水心如此，新城板塊的一些二手房比兩三個月前漲了1000多元/平方米。從溫州投向其他地區的房地產熱潮也出現暗涌跡象。
在宏觀調控壓力猶在，樓市前景不明的當下，這群溫州舞者，為何再度投身于一場刀尖上的舞蹈？
炒樓花再度盛行
不僅是一手房價格瘋漲，最近的兩個月來，溫州的二手房也應聲而漲。
溫州天浩置業有限公司總經理王珍楠介紹，受金會昌家園等一批新盤上市熱賣帶來的連鎖反應，最近兩個月溫州新城、大南門和江濱路等板塊一些品質較好的二手房源價格上漲了10%左右，每平方米上漲1000-2000元。
從二手房交易行情來看，幾年前房地產投資高峰期似乎又重新上演。10月11日至17日，溫州的中心區域鹿城區二手房交易量為194件，平均每天交易量38.8件，達到了幾年前房地產投資高峰期的水平。溫州市房屋交易產權登記管理中心統計顯示，近兩個月來溫州二手房市場成交明顯升溫。
除了價格持續上漲，“炒樓花”的風氣在溫州再度盛行。溫州建設局一名人士透露，一家名為溫州假日房產的中介公司，在網站上公開掛出一些尚未上市的商品房，以“外加價”形式出售。如大自然4期一套156平方米的房子，原價基礎上，外加價14萬元；楊府山7號地塊，原價基礎上，外加價10萬元。
為了取締非法炒賣樓花，溫州監管部門已經展開了強力整治行動，由建設局、房管局等機構參與成立小組，整治跨度一年。
房地產投資的熱情不僅在溫州區域內升溫，還隨著各地的溫州人向外地彌漫。在房價曾經引領中國樓市的長三角，溫州商人大手筆的房地產投資在近期比比可見。
“起拍價格1000萬的地塊被溫州商人以7000萬拿下。”11月1日，有溫商背景的南京天正置業公司以高出200萬元的價格挫敗了南京萬科置業公司。
該地塊位于南京市下關區。據業內人士測算，該地塊毛地2494元的樓面價，加上不可預計的拆遷成本，高額的建安、財務、管理、營銷以及公關成本，銷售估計要突破2萬元/平米。以中國天正集團、做服裝起家的莊吉集團為代表的一群有實力的溫州企業，在今年開始直接進入房地產開發領域，使溫州人在房地產市場的身影更受市場矚目。
被壓抑的投資沖動
“溫州土地資源的稀缺是新一輪房價上揚和開發商外出的主要因素。”上海一名開發高檔住宅的溫州商人透露。
來自溫州銀監局的一組數據佐證了該房產商的觀點。數據顯示，上半年，溫州土地交易總價格上升了0.9%。而且，該局相關人士還分析，當前溫州的市場土地供應明顯不足，今年以來全市總出讓土地面積不到400畝，與當地年需求超過1000畝以上存在很大的距離。
另一方面，房價的上漲部分源于宏觀調控的影響。
根據溫州市房產交易中心提供的數據，溫州樓市對國家宏觀調控非常敏感，而且，發生了幾個波段。今年6月1日售房收入全額征收營業稅新政推行影響，前兩天市區二手房交易突增到110件與172件，而以往交易量都在20至30間徘徊。6月1日后又迅速降到每日20件的交易量。
7月26日，國家又推出“8月1日起，個人住房轉讓的贏利部分必須交納20%個人所得稅”政策。市場因此再次起波瀾。7月27日至31日五天里，溫州房屋交易產權登記管理中心共受理登記申請1408件，相當于以往兩個月的交易量。之后至8月，屬于平靜期。
很明顯，當地的房地產交易沖動被新政所壓抑著。在度過政策敏感期的觀望之后，溫州手頭寬裕的購房者購房投資的欲望反而更加強烈。
此外，溫州資金市場的充裕，也使房地產投資這一輪升溫得到支持。
溫州一家證券公司投資咨詢部的一名分析師認為，溫州人這一波樓市升溫，其背后的資金支持力量主要來自銀行資金。
溫州當地政府的數據顯示，至9月末，全市金融機構本外幣貸款余額2155.57億元，比年初增加418.75億元，同比多增256.56億元；余額同比增長26.13%，增速同比提高14.21%。在銀行資金增加供給的市場上，相當部分資金流入房地產投資市場。
多家銀行信貸業務員透露，在溫州信貸項目中，個人生產經營性貸款有相當大的部分資金實際上是用以發放個人房貸業務。數據顯示，至9月，個人生產經營性貸款余額212.16億元,同比增長77.02%,比年初增加83.11億元,同比多增76.40億元。
由于信貸競爭激烈，銀行對私信貸上紛紛推出優惠，而浦發銀行溫州支行一名信貸負責人透露，目前，信貸營銷競爭最激烈的是個人房貸這一塊。
其實，這場銀行信貸營銷戰在夏天就開始燃起硝煙，慢慢地與購房者產生互動。
4月16日，溫州農行不僅將個人經營性貸款實行月度最低利率4.65‰，還增加個人經營性貸款的最高額度，以穩定和拓展業務。貸款最高比例從過去房產價值的60％提高到80％，并且不用再提供營業執照和還款能力證明。
隨之，溫州中行迅速參與貸款營銷戰。個人貸款金額最高提升至1000萬元，而貸款利率仍執行月利率4.35‰最低標準。此前，溫州市銀行的個人貸款最高額度尚未超過500萬元。
在某種程度上也促使投資者加大了房地產投資沖動。溫州市營銷協會一位姓趙的購房者告訴記者，由于銀行貸款獲批，使他打消了放棄投資購買一處商品房的想法。
另一名銀行人士進一步透露，該行幾乎不做房地產按揭貸款，今年以來新增的30多億元貸款中，幾乎所有貸款都是房地產抵押。這說明，銀行的放貸沖動無形中使房產最具價值，投資者在投資房地產領域的時候，資金最容易投入再融資。
而且，一部分預先給開發商付了定金的購房者也因為銀行的放貸重新啟動購房計劃。比如溫州營銷協會的趙先生，之前他就掛出了轉讓廣告，但最近卻改變了計劃。他說：“銀行已經答應貸款了，而且年利率在4%。”
而之前，另一家銀行答應給的貸款年利率是6%，這顯然也是銀行競爭的結果。
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2006/11/27 9:58:00