(李奕虹 汕頭市房管局)
一、從土地公開市場交易看地價
1.公開交易宗數
2003年至2006年，汕頭市中心城區通過招拍掛成交的土地46宗，其中：政府通過招拍掛方式出讓，即一級市場成交17宗，共計566408平方米；企業轉讓，即二級市場成交29宗，共計834614平方米。企業土地交易宗數和面積，均超過政府出讓的，由于政府土地供應缺乏，市場存量土地盤活力度加大。
2.公開交易面積
縱觀近4年汕頭市中心城區土地招拍掛，2005年土地交易量最大，達到515950平方米，2006年回落至近年最低點，交易量僅為75059平方米，占2005年的14.55%(見下表)。造成2005年交易量最大的原因，是政府出讓“東壩仔”片居住用地523.22畝，計348815平方米。
3.地價變動及地價水平分析
2006年汕頭市地價漲幅較大，住宅用地地價漲幅尤為明顯，比上年增長3倍；綜合用地地價上漲108.3%；工業用地由于交易量較少，成交個別因素較強，成交地價較去年有所下降(見下表)。
近年來住宅用地供應集中在龍湖區，去年龍湖區居住用地交易均價為3364元/平方米，前年的為841元/平方米，差距很大，主要是地塊的區位因素對地價起主導的影響，2005年拍賣成交的“東壩仔”片居住用地，區位較為偏僻，地價較低，攤低了該年的平均地價?？傊?，汕頭市從2004年以來，地價穩步上漲，2006年上漲幅度較大。如天山北路珠廈小區居住用地，2004年拍賣地價為1722元/平方米；鄰近的汕汾路西側用地，2006年拍賣地價為2463元/平方米，上漲幅度為43.03%。
二、影響地價的相關因素分析
1.政策影響
2006年國務院出臺“國六條”和“國十五條”，旨在緩解住房結構性供求失衡造成的房價上漲，通過稅收調控抑制投機和投資性住房需求，通過加大對閑置土地的處置力度來增加土地市場供應。
2006年省國土廳下發《關于創造條件逐步實行工業用地招拍掛和試行經營性基礎設施及公益性事業用地有償使用的通知》，進一步將工業用地放置于公開市場環境當中，以提高工業用地利用效率。
2006年汕頭市政府出臺《汕頭市地價管理規定》、《關于金平、龍湖、濠江區集體建設用地使用權流轉有關問題的通知》、《關于進一步加強土地市場管理的通知》等文件，旨在加強土地價格管理，維護土地市場的正常秩序，保障土地所有者、使用者的合法權益。
2.汕頭市經濟狀況對地價的影響
汕頭市2006年度，GDP為740.92億元，同比增長11.6%；全社會固定資產投資額完成176.71億元，同比增長13.5%；全市完成房地產開發投資26.76億元，同比增加19.6%。房地產投資與GDP同步增長。從社會發展情況看，全年全市人口繼續增長、城鎮居民生活水平和質量穩步提高，也為房地產市場繼續保持良性、健康發展提供了良好的保證。
3.供需關系對地價影響
汕頭是一個典型的人多地少的城市，1999年，全市人口448.94萬人，2004年人口為487.52萬人，5年間增長了8.6%，同時外來人口的涌入決定了對住房的剛性需求。2004年后商品房銷售面積在不斷增加。
2002、2003年商品房銷售面積小于竣工面積，2004年起至2006年房屋的銷售面積連續三年高于竣工面積，說明2004年前的空置房產正逐年得到消化，在購買力逐年加強的同時，供大于求的局面被打破，供應不足帶動房價的上漲。
4.城市規劃對地價的影響
政府的城市規劃引導著各類投資的聯動，必然影響著房地產投資及地價的變動。打造“大汕頭”，建設三條經濟帶，即東部城市經濟帶、工業經濟帶、生態經濟帶，特別是東部經濟帶的規劃建設，將為汕頭發展提供土地資源，推進市區東延，也將提高海灣大橋至萊蕪一帶沿海地區的地價。
5.市政基礎設施對地價的影響
按照《汕頭市中心城區近期建設規劃(2006——2010)》，汕頭中心城區將有汕梅高速、廈深沿海鐵路、金鳳—西港高架橋等先后動工，帶動了周邊區域的地價上漲，使區域土地交易變得活躍。
6.土地利用情況對地價的影響
汕頭市國土資源局2006年在中心城區開展新一輪閑置土地清查行動，截至去年6月30日共清理出各類閑置土地177宗，面積2971.7533畝(即1981179平方米)，相當于2003年至2006年招拍掛出讓土地面積的3.5倍，數量很大。對清查出來的土地，政府將根據國家、省市的有關規定進行處理，“一地難求”的局面可能有所緩解。
三、2007年地價預測
1.商業、綜合、住宅用地價格預測
(1)2006年汕頭市房地產開發投資額持續上漲，商品房新開工面積較2005年同期增加了35.8%，這意味著07年商品房竣工面積將增加，商品房市場供應充足，將在短時間內抑制房價的進一步提升，也能在一定程度上抑制地價上漲的速度。
(2)2006年商品房銷售面積、交易金額、平均房價均出現兩位數的增長，引起消費者對商品房供應緊缺的預期，推動房價、地價上漲。由于地價的上揚，迫使住宅產品從多層向小高層和高層轉變，成本增加使房價上漲。另一方面，增加土地的容積率，又使地價上漲。再由于中小戶型供不應求，使商品房價格的攀升帶動了地價上揚。
(3)金平區的海濱路西延和小公園改造項目的進展，使區域房地產市場成為關注熱點，地價上漲成為必然，但考慮到其片區的成熟度及經濟發展持續性，漲幅較為理性，不會出現大漲。
(4)近年來汕頭寫字樓物業租金與房價嚴重不對稱，受汕頭宏觀經濟持續良好發展的影響和各類資本在汕頭投資的增加，預計2007年綜合地價將會有較大幅度的上升。
2.工業用地價格預測
在汕頭進行產業結構轉型之際，工業用地由原來的粗放型開發轉變為集約型利用。工業用地價格也受到各種政策因素的影響。主要影響因素是：國土資源部于2007年1月1日起實施《全國工業用地出讓最低價標準》。由于最低價標準是按照不低于成本的要求確定的，與現在各地工業用地的實際出讓價格相比，有較大幅度提高。汕頭的龍湖區、金平區被劃入第四等，最低價標準為480元/平方米。
汕頭的發展離不開工業的支撐，雖然第二產業正在由傳統的制造業向高科技高附加值產業發展，但是工業用地仍然有較強的需求。今后的工業用地受土地交易方式、供地緊縮等因素的影響，地價較目前有較大幅度的上揚。
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2007/4/14 9:49:00