(深圳市統計局城調隊)
2006年為穩定房價,抑制房價過快上漲,中央及地方出臺一系列的調控政策,分別從金融、土地、稅收政策等方面全方位調控房地產市場，深圳房價上漲過快的勢頭有所抑制，漲幅逐漸回落。但由于深圳房地產市場需求旺盛，而土地供應偏緊的格局難于改變，房價絕對水平繼續攀升。
一、走勢
從深圳全年的房屋銷售市場看，新建商品房絕大部分的樓盤銷售形勢良好，二手存量房交投活躍，市場總量供給基本平衡，但供給結構有所失衡。在市場總體需求趨于旺盛，且供給結構有些失衡的情況下，價格上升是必然趨勢。
2006年深圳房屋銷售價格總水平比上年上升12.3%，比上年漲幅擴大4.8個百分點，上半年各月的同比漲幅呈現逐月拔高走勢，下半年則基本呈現逐月小幅回落，全年各月的同比漲幅為：9.3%、11.1%、10.2%、14.1%、14.6%、14.6%、13.5%、12.9%、11.9%、11.6%、11.6%、12.2%。從反映近期價格變動的環比價格看，2006年深圳房屋環比銷售價格平均上升1.0%，全年各月環比價格呈現小幅波動，上半年的平均漲幅為1.1%，下半年的平均漲幅為0.7%，漲幅逐漸趨緩。
（一）新建商品房
2006年深圳新建商品房銷售價格總水平比上年上升11.8%，比上年漲幅擴大4.7個百分點。
1、新建商品房住宅。2006年深圳新建商品房住宅銷售價格總水平比上年上升11.7%，比上年漲幅擴大4.7個百分點，各月環比銷售價格在0.8%上下波動。
（1）新建商品房普通住宅。2006年新建商品房普通住宅銷售價格比上年上升11.2%，月環比價格平均上升0.8%。一是普通多層住宅銷售價格比上年上升13.5%，比上年漲幅擴大6.3個百分點,全年各月的同比漲幅為：8.0%、8.3%、10.1%、12.6%、18.1%、21.1%、17.6%、16.1%、15.8%、12.6%、12.6%、9.2%，全年各月漲幅呈現倒∩型走勢，六月份漲幅最高，下半年平均漲幅略高于上半年平均漲幅，月環比銷售價格平均上升0.6%。普通多層住宅售價居高不下，主要是土地供應有限，關內基本不建普通多層住宅，關外的普通多層住宅供應量也不多。第一季度銷售的是上年的續售樓盤，第二季度以后新盤陸續上市，這些新盤的建造水平比較高，環境設施配套比較完善，需求旺盛，價格高開高走，導致漲幅不斷攀升，下半年后，受宏觀調控影響，價格漲幅有所趨緩，由于需求強勁，售價一直在高位徘徊。二是普通高層住宅銷售價格比上年上升10.6%，比同期普通多層住宅同比銷售價格漲幅低2.9個百分點，比上年漲幅擴大3.7個百分點，全年各月漲幅為：10.3%、10.3%、9.5%、12.6%、12.3%、11.9%、12.5%、11.6%、9.5%、8.3%、8.5%、9.9%。上半年平均漲幅為11.2%，下半年平均漲幅為10.1%，下半年各月漲幅明顯回落。各月環比銷售價格在0.8%左右波動。普通高層住宅是商品房普通住宅的重要組成部分，是中低消費群體主要選擇的樓盤。2006年在售的普通商品房高層住宅樓盤比較多，分布廣，關外比較集中于寶安、龍崗、布吉、龍華等片區，這些樓盤的平均價位在7000元/平方米上下;還有部分是處于關口的，其平均價位也在7000元/平方米上下;另外還有小部分是分布在羅湖、福田、南山、和蛇口等片區，這些樓盤位于特區內，平均價位在10000元/平方米左右，價位比較高，但畢竟是關內的樓盤，很暢銷。
（2）新建商品房高檔住宅。2006年新建商品房高檔住宅銷售價格比上年上升15.6%，比上年漲幅擴大3.8個百分點。其一，別墅銷售價格比上年上升21.9%，比上年漲幅擴大11個百分點，高于同期各類房屋同比漲幅，其上半年平均漲幅為26.4%，下半年的平均漲幅為17.5%，受宏觀調控影響，后半年各月漲幅明顯回落。2006年別墅月環比銷售價格平均上升1.7%，居同期各類房屋環比銷售價格漲幅之冠。
2006年深圳別墅的銷售量比較大，分布比較廣，關內外都有，大部分都具備天然景觀，是人居的好環境，而且建造水平比較高，價位高，都很熱銷。其二，高檔公寓銷售價格比上年上升14.1%，高于同期普通多、高層住宅的同比漲幅、低于同期別墅的漲幅，其全年各月同比漲幅如下：9.0%、17.5%、12.8%、18.4%、18.7%、17.5%、17.0%、14.5%、10.5%、10.4%、11.5%、10.9%，后四個月的漲幅在10%左右波動，漲勢基本企穩。月環比價格平均上升1.0%，漲幅比較大。2006年在售的高檔公寓主要分布在關內的羅湖、福田、南山、蛇口等片區，少部分在關外，全年的推盤量比較大，價位比較高，一般都在15000元/平方米左右，需求旺盛。
2006年深圳的高檔住宅價格高而且暢銷，主要是受新政“90平方米以下的中小戶型要占開發總量的70%”影響。隨著宏觀調控政策實施，高檔房價高企勢頭得到控制，隨著時間推移，部分翹尾因素減弱，高檔住宅下半年的漲幅明顯趨緩。
2、新建商品房非住宅。2006年新建商品房非住宅銷售價格比上年上升12.7%，比同期新建商品房住宅漲幅高1個百分點。在新建商品房非住宅中，2006年寫字樓銷售價格比上年上升15.7%，比上年漲幅擴大7.4個百分點，全年各月的同比漲幅為：10.6%、12.6%、12.0%、15.8%、16.7%、16.7%、16.3%、15.5%、15.4%、15.5%、15.8%、18.4%，年初各月漲幅略低，隨后漲幅逐月推高，下半年平均漲幅比上半年平均漲幅擴大2個百分點。寫字樓全年環比價格平均上升1.8%。主要原因，一是2006年上市的寫字樓基本集中于市中心區，位置好，投資者一致看好，需求持續增長，價格高開高走;二是深圳經濟發展的強大后勁和政府的大力規劃促進寫字樓市場的繁榮發展，不少國際知名公司進駐市中心區，增加寫字樓的有效需求;三是寫字樓是比較穩健的投資品種。2007年國家特別加強對住宅市場的宏觀調控，部分投資者轉向非住宅市場，促使非住宅物業的迅速發展，寫字樓的暢銷是其中之一。商業娛樂用房是新建商品房非住宅的重要組成部分，2006年商業娛樂用房銷售價格比上年上升11.6%，小于同期寫字樓的價格漲幅，比上年漲幅擴大3.3個百分點。全年各月的同比漲幅為：11.6%、13.7%、4.3%、11.1%、12.4%、9.1%、8.1%、13.0%、11.7%、15.0%、14.4%、14.7%，下半年的平均漲幅高于上半年的平均漲幅，下半年，由于受宏觀調控的影響，部分住宅物業的投資者涌向商業娛樂用房市場，需求增加，快速拉升價格。月環比銷售價格平均上升0.7%。2006年在售的商業娛樂用房分布比較廣，關內外都有，關內推出的商業娛樂用房，價位已經很高，但大部分都比較暢銷，關外的商業娛樂用房銷售價格隨著住宅價格上漲也不斷盤升。主要是伴隨深圳經濟的穩步發展，人口迅速增長，投資者對深圳的商業市場前景看好。
（二）二手房
2006年深圳二手房交易價格總水平比上年上升13.2%，比上年漲幅擴大4.6個百分點，高于同期新建商品房的價格漲幅。
1、二手房住宅。2006年深圳二手房住宅交易價格比上年上升13.2%，比上年漲幅擴大5.5個百分點，高于同期新建商品房住宅的價格漲幅。其中：（1）二手房普通高層住宅交易價格比上年上升15.0%，比上年漲幅擴大6.9個百分點，居各類二手房交易價格漲幅之首，全年各月漲幅基本在高位窄幅波動。月環比價格平均上升1%。（2）二手房普通多層住宅交易價格比上年上升11.3%，比上年漲幅擴大3.8個百分點，上半年平均漲幅為12.3%，下半年平均漲幅為10.3%，下半年各月漲幅放緩。月環比價格平均上升1%。（3）二手房高檔住宅交易價格比上年上升12.4%，比上年漲幅擴大1.8個百分點，下半年平均漲幅比上半年低2.2個百分點。月環比價格平均上升0.6%。
2006年深圳二手房住宅總體需求旺盛，受宏觀調控政策的影響，少數月份的成交量有所縮減，但交易價格依然保持上升態勢，主要是需求拉動價格上漲。一是二手房普通高層住宅價格漲幅最大，2006年在售的二手房普通高層住宅比較集中于關內的繁華地段，大部分樓盤分布在羅湖、福田、南山、蛇口等片區，這些樓盤的樓齡比較短，設施配套比較齊全，交通便利，價格比同類新盤實惠，受到廣大置業者的青睞。特別是樓齡在3年以下的準現樓以及3-5年的成熟片區，需求強勁，價格上漲相當迅速。一些處于關外的，如寶安、布吉、龍華等片區的二手房普通高層住宅，需求也很旺盛，特別是部分樓齡比較短的，價格不斷攀升。二是二手房高檔住宅價格漲幅比較大，2006年在售的二手房高檔住宅主要分布在關內，而且比較集中于福田、南山、蛇口等片區，所處環境、地段、價格一般優于同類新盤，需求旺盛，價格走勢一直堅挺。三是二手房普通多層住宅，其價格漲幅是二手房住宅中最小的。2006年在售的二手房多層住宅分布比較廣，放盤量大，關內四個區都有，關外比較集中于寶安、龍崗、龍華、布吉等片區，總的需求比較旺盛，部分樓齡比較短的，價格上漲幅度大，一些樓齡比較長的，原來價格比較低，由于需求拉動，價格也不斷上漲。
2006年關內二手房住宅是二手房住宅交易市場的主體部分，需求旺盛的根本原因是關內土地資源稀缺，關內畢竟是政治、經濟、文化發展的中心，是人居環境的首選之地。
2、二手房非住宅。2006年深圳二手房非住宅交易價格比上年上升13.1%，略低于同期二手房住宅的漲幅，比上年漲幅高1.8個百分點。各月環比價格平均上升1.4%。
2006年在售的二手房非住宅，主要包括商業用房、寫字樓等，關內主要分布在羅湖、福田、南山等片區，關外一般分布在寶安、龍華、布吉和龍崗等片區，需求量比較大，特別是下半年后，住宅市場的宏觀調控進一步加強，部分投資者目光向非住宅市場轉移，增加了非住宅的需求。同時，受同期同類新盤價格高企的影響，各類二手房非住宅交易價格也呈現高走態勢。
上述分析表明，2006年深圳整體房價在上升通道運行，房價上漲，上半年各月的同比漲幅比較高，下半年后，在宏觀調控下，同比漲幅逐月放緩，反映近期價格變化的環比價格走勢比較溫和，顯示宏觀調控措施取得較好的成效。
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2007/4/24 10:46:00